林晓

央行发布LPR，作为未来银行贷款利率的“锚”，废除了此前的贷款官方贷款基准利率，其目的是两点，一是降低企业融资成本，一是利率市场化。不过大多数人最关心的问题是，今后的房贷利率到底是降了还是升了。

央行在此后发布的答记者问中表示，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。这里隐含的一个意思是，房贷利率只能是高于LPR利率。

央行重点强调了目前对于房贷利率的调控背景：个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

由以上央行的表述可以看出，在目前严格控制房地产贷款的形势下，房贷利率的基准换成了LPR，这是一个随市场波动的利率，也就是可以升也可以降，不像以前那样是官定的价格几乎不变化，除非官方有新的利率政策或者有房贷优惠政策。房贷利率更加灵活，更有弹性，也更加反映了市场的供求状况，房贷利率向下的空间被打开了。但是，至少目前短期的政策是房贷利率决不可能下降，至少不能低于目前的政策利率水平，即使未来LPR利率下降了，商业银行加点后，理论上的房贷利率水平也下降了，真正执行的利率水平也绝不可能下降。

比如，8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%，央行规定首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，那么5年期以上LPR计算为5.45%。

然后，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。商业银行再按照负债成本，客户风险状况，自身的贷款政策等等，确定加点数。

其实，目前大多数银行尤其是国有大行资金是极度充裕的，在资产荒再此逼近的情况下，从心底里，他们是非常愿意配置房贷资产的，而且从最近几年的经验看，房地产贷款是最优质的资产，商业银行好操作，收益稳定丰厚。

2016年上半年年房地产市场再次在政策的鼓励下红火时，各大银行开足马力房贷，那年上半年个人住房贷款猛增2.3万亿元，银行赚的盆满钵满，后半年都把房贷作为主攻目标，不过后来政策风向大变，房贷又偃旗息鼓了，可见银行是多么青睐房贷资产。

所以未来政府对于房贷利率的控制还会非常严格，稍有不慎，商业银行就会让房贷膨胀，并引发新一轮房价上涨。而其实，从长期看，中国的实际利率水平只能下降不可能上涨，全球的负利率浪潮扑面而来，欧洲和日本长期负利率，美联储已经开始降息，丹麦已经开始发放负利率贷款。中国经济仍然处在下行周期，利率也必然是下降的，LPR的下降是必然的。

但是对于房贷而言，至少短期里，LPR参考意义不大，房贷不仅不会低于LPR，更重要的是不能低于改革前的利率，未来，如果LPR下跌，下调的也只能是以制造业尤其是中小企业为主的贷款利率。而对于房贷，不论是央行地方分支机构还是其他监管机构，都会至少保持房贷到目前水平。

因此，未来房贷利率主要看房价，如果房价保持目前水平变化不大，那么利率也会不变，如果未来房价涨幅较大，利率可能加点就会更多；除非房价下跌，并影响到金融稳定和宏观经济稳定，则利率可能下跌。

央行的公告指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

这里所谓的“房地产形势”，其实就是房价，如果房价上涨过快，加点肯定就会多，这也是针对目前个别城市房价过快上涨的情况制定的政策。

因此在新的贷款利率政策体系下，房贷利率真正的锚应该是房价而不是LPR。

责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东