编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。
在房地产圈内，众所周知，德信中国董事长胡一平酷爱运动，马拉松、游泳、乒乓球、篮球不一而足。用他的话来讲，在运动时思绪飞扬,各种金点子倾囊而出，他开始将运动文化延展至企业管理。
今年年初，跑了24年“马拉松”的德信中国（HK.02019）从浙江大本营迈进了港交所的大门；今年9月，在资本力量催化之下，多家房企销售额出现同比下滑，上市元年的德信却交出了一份不错的答卷。
半年报显示，上半年德信中国实现营业收入35.2亿元，同比涨约42.4%；合约销售金额218.17亿元人民币，同比增长10.8%；净利润12.8亿元，同比上涨177.4%；净利润率36.5%，同比上涨约17.8个百分点。
虽然从规模上来说，这还是一家典型的区域型房企，但作为资本赛道上的新参赛者，各项指标有着显著提升。
既要有长跑的耐力，又要具备短跑冲刺的能力，过去的德信中国再跨过上市门槛之后，将更多关注点放在跑的速度上。现在，加速补仓、优化节奏会逐渐成为公司高层更关注的领域，理由在于在多个场合，德信中国都在强调，“未来发展方向将聚焦在核心城市和都市圈。”
在玩转多项“奥林匹克运动”之后，站在新里程上，这家起步浙江的房企会做出哪些改变？
规模“跳高”
一边是业绩的一路走高，另一边德信中国也在原有的形象上谋求突破，走出浙江大本营视图找到规模的突围点。
上市前披露的招股书中显示，截至2018年12月31日，德信土地储备总计为693.39万㎡，其中589.87万㎡位于浙江省，占比达85%。在“一城一策”的地产政策下，德信中国深知把鸡蛋放在一个篮子里不利于应对城市的周期轮动。
胡一平可能已经发现重仓单一区域的风险，不过他并未从物理空间进行风险的分散，而是跳脱房地产思维，希望从产业纵深降低“鸡蛋放在一个篮子里”的危险系数。
所以，在业绩沟通会上，德信地产集团总裁费忠敏表示，德信中国继续践行“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的布局战略。
半年报显示，截至6月30日，德信中国共计122个待售项目，土地储备总计为1225.4万㎡，其中944.8万㎡位于浙江省，占比达77.1%。相比于去年年末，省外土地储备增加了8%。
德信中国布局了21个城市，从城市等级来看，二、三线城市仍占很大比例。但已不局限于长三角地区，而是进入到粤港澳大湾区、长江中游城市群、成渝城市群。今年上半年，德信透过附属公司及联营公司取得广州和成都的土地，共计64万方。
值得一提的是，在房企融资窗口紧缩、中小企业饱受金融杠杆之困时，德信以较低的成本实现业务扩张。
截至6月30日，德信通过招拍挂等方式获得19宗地块，提供了224.6万㎡的新土地储备，每平方米成本6957元。
业绩发布会上，德信高管透露了拿地的标准：一二线城市德信的利润率要求是8%，对层级较低的城市会到12%，内部收益率最低要求20%，下半年权益占比会有所提升。
利润负债“平衡木”
对于德信中国上半年的业绩规模情况，董事长胡一平先生曾用“满意”二字简明扼要总结。
只不过，对于德信中国，胡一平期许不仅能够在规模方面再上一层，而是能够在多个维度晋升，于利润、规模与负债之间找寻一种平衡。
数据显示，德信目前土地储备面积总计1225.4万㎡，费忠敏也表示，接下来德信中国仍将处于强销期，其下半年可售货值较为充裕，共计约400亿人民币，预计去化53%，有力支撑全年销售目标达成。
除了卖房，德信还要多拿地和注重回款率。中期业绩发布会上，德信中国常务副总裁方静表示，德信的运营目标是 “4、5、6、12”，即4个月开工，5个月样板房开放，6个月开盘，12个月现金流回正。
从年报披露的数据来看，德信的负债率水准逐步向好。得益于资本债务结构的优化，德信的融资成本稳中有降。上市后，德信也打通了境外融资渠道，发行6.01亿股(包含超额认购)，总募集资金达16.65亿港币。
根据中期业绩，德信的净资本负债比率为66.4%，比2018年年末降低了1.2个百分点。流动比率由2018年年末的1.18倍提高至2019年6月30日的约1.27倍。
值得一提的是，据媒体报道，近期多家银行收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发额度，且原则上开发贷控制在2019年3月底的水平。而根据德信发布的公告，截至2019年6月30日，本集团的银行及其他金融机构授信额度总额为约人民币 126.24亿元，未动用银行及其他金融机构授信额度高达约人民币25.08亿元。
杭派“骑行”
正像一个赛程过半的骑行者，稳住心率、保持节奏才是后半程加速的法门。德信从来没有停止修炼“内功”。从成立之初就坚持的“杭派精工”，“生活知己”主张，成为企业面向业内和客户的两张标签。
德信的“杭派精工”不只体现在建立建筑、设计、精装、园林、服务、生活六个维度统一的标准，甚至招聘的时候就十分严苛，德信有2/3的项目总是工程专业出身。
让专业的人做专业的事，德信项目的交付口碑一直排在浙江前列。近几年德信项目的集中期交付率超过95%，这是远高于行业均值的数据。
“要让消费者处于市场最前排，德信要做一家受消费者青睐和受社会尊敬的公司。”董事长胡一平曾在一次访谈中说道。
事实上，把符号化的“客户”转变成企业生命中的“知己”，是德信2017年就提出的主张。
每进入一个新城市，德信就会通过“倾听者计划”，了解“知己”们心中所想，结合当地文化，对产品进行精准定位。
除了一以贯之的“杭派精工”和“知己理念”，德信今年发布的“云庄系”产品序列，也昭示着品牌产品力的提升。
以九溪云庄为肇始，因西湖云庄而势起，下半年钱塘云庄、运河云庄将在杭州面市，加上初具雏形的莫干云庄和烟岚云庄，几年间，德信在杭州、台州等城市落下了6座“云庄”。实际上，发布这个招牌的背后是德信高端产品模式的定位。高端产品定位与高溢价环环相扣，借力TOP序列利于提升整个集团的利润率。
从一名专科学生，到设计院工程师，再到执掌德信集团的董事长，虽然已年过半百，胡一平仍能在多项运动中切换自如。“人生就像一场漫长的马拉松，骑行则考验人的意志，激发人的活力，催生团队的互相鼓励……”
对于中国房企来说，规模是他们继续参与下半场搏杀的入场券。于德信而言，要规模，更要有质量的增长，德信的“奥林匹克运动”还在继续。
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