受城市发展格局、规划、政府单位搬迁、产业落位等多重因素影响，太原已形成以中央及核心商务区为主的商务办公发展格局。
太原写字楼项目集中分布于河东和中环线内，其中迎泽府东、南内环、长风亲贤、高新开发区以及长风商务区写字楼项目集中度较高。
上篇以城市商务中心划分及甲级写字楼主要运营指标为基础对太原写字楼市场做了简要分析，本篇将通过对各商务中心对比分析，对城市当前商务办公格局进行简析。
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商务中心指标对比
市场特征
● 售价&租金：各商务中心散落分布，差异明显
长风商务区、迎泽西商务中心分别位列租金及售价水平第一，高新开发区、迎泽西、南站、南内环西等商务中心两指标均较高。主要原因如下：
①非核心及新兴商务中心内项目较少，受单个项目影响极大；
②高新开发区项目集中，商务中心整体区位条件优越，内部商务办公氛围浓厚，项目整体价值较高。
● 甲级市场：空置率差异明显，租金梯度不明显
中央、核心商务中心空置率集中于12%~21%范围，明显低于多数非核心及新兴商务中心。租金水平来看，各商务中心差异较小，并未形成明显的梯度。
● 存量市场：分布不均衡，集中于南城
市场存量集中于城市南部长风商务区、高新开发区等商务氛围浓厚的商务中心。城市北部商务中心新建及规划项目数量少，存量占比较低。
租户特征
● 企业吸纳量：高新及长风商务区明显领先
从企业吸纳量来看，各商务中心差距明显，主要受区域内甲级项目分布数量、空置水平等诸多因素影响。高新开发区及长风商务区明显领先，企业吸纳量均在600家以上。
● 租户主流面积段&超级租户：
3000㎡以上、300㎡以下、1000-1500㎡及1500-2000㎡等为各商务中心占比最高面积段，其中半数以上商务中心占比最高面积段为3000㎡以上。
超级租户（≥5000㎡）分布来看，迎泽府东、高新开发区等发展时间长、氛围成熟的商务中心5000㎡以上企业布局较多。
● 入驻企业行业细分：服务业、金融业为主力
各商务中心已入驻企业来看，服务业为主力，金融业次之，超半成商务中心服务业占比位列各行业第一，超半成商务中心金融业占比在各行业中排名前二。此外南站、迎泽府东住宿业布局占比较高，长风亲贤商务中心矿产业排名第二。
● 入驻企业性质：各商务中心分布均衡
全市甲级写字楼已入驻企业中，外资企业占比约1%，规模较小。其中，外资企业在迎泽府东商务中心占比最高，其余商务中心分布相对均衡。
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重点商务中心分析
中央商务区——长风商务区
● 商务中心概况：
①区域范围：
滨河西路、长风西街、新晋祠路、南中环街围合的范围及周边辐射地带
②商务区发展驱动力：
政府规划驱动，市政单位搬迁、周边场馆建设，城市商务功能更新提质
③商务区发展现状：
1.城市新兴商务政务文化中心，商务功能明显；
2.第三代城市商务代表，商务办公环境优越；
3.政务机关、五大场馆环绕，集政务服务、贸易展览多种功能于一体；
4.新建甲级写字楼数量多，集群效应明显，对高新科技产业吸引力强
● 典型项目概况：
● 销售市场：
长风商务区为太原写字楼市场供求主力区域，年均成交面积约6万方，区域平均成交价为11030元/㎡，相比其余商务中心，长风商务区写字楼去化速度位居前列。
● 租赁市场：
长风商务区内写字楼项目整体租金水平较高，甲级写字楼平均租金水平可达2.67元/㎡·天。甲级写字楼入驻率水平也比较高，平均入驻率水平达88%。
核心商务区——迎泽府东商务中心
● 商务中心概况：
①区域范围：
滨河东路、北大街、建设路、双塔寺街围合的范围及周边辐射地带
②商务区发展驱动力：
老城行政中心区，城市早期对外展示窗口，政务驱动为导向
③商务区发展现状：
1.老城核心区，商务氛围浓厚，写字楼聚集度高；
2.政府行政机构聚集，写字楼行政办公属性明显；
3.各项配套设施优质且齐全，交通通达性强；
4.新兴和老旧写字楼并存，老城区商务功能需要优化；
5.土地资源稀缺，未来写字楼供应有限，商务发展接近饱和；
6.对城市新兴产业吸附力弱
● 典型项目概况：
● 销售市场：
迎泽府东商务中心在售项目仅万达中心，其历年平均售价约12378元/㎡。万达中心市场占有率也相对较高，表明市场对区域商务价值的认可。
● 租赁市场：
迎泽府东商务中心写字楼市场发展较早，区域内甲级写字楼平均租金水平可达2.52元/㎡·天，平均入驻率水平约79%。
核心商务区——长风亲贤商务中心
● 商务中心概况：
①区域范围：
滨河东路、王村南街、建设路、学府街围合的范围及周边辐射地带
②商务区发展驱动力：
城市南移，规划利好，城市产业转型发展驱动下形成新兴商业核心区域
③商务区发展现状：
1.城市新兴商业核心区域，商业集中度高；
2.城市商务功能优化，商业综合体兴起；
3.对城市商业服务业吸附力较强
● 典型项目概况：
● 租赁市场：
长风亲贤商务中心写字楼项目基本处于营运状态，区域内甲级写字楼项目平均租金水平约2.23元/㎡·天。茂业中心占据区域核心位置，项目租金水平也是区域内最高。从区域甲级写字楼入驻率来看，区域内平均水平约65%。
核心商务区——高新开发区
● 商务中心概况：
①区域范围：
滨河东路、学府街、体育路及龙城大街南侧围合的范围及周边辐射地带
②商务区发展驱动力：
产业发展为主要驱动力，政府产业规划及落地区域
③商务区发展现状：
1.位于南城核心区域，“四横四纵”交通体系，地铁2号线贯穿，通达性强，基础配套完善；
2.写字楼聚集度高，商务氛围浓厚，形成沿长治路、南中环至晋阳街两个核心布局区；
3.城市甲级写字楼布局数量最多商务区，发展成熟，高新技术产业密集；
4.核心区土地资源有限，未来基本无供应，将以现有项目更新升级为主；
5.潜在供应集中于龙城大街周边
● 典型项目概况：
● 销售市场：
高新开发区写字楼市场在2014年达到供求峰值，后期产品供求量缩水严重，2020年成交量不足万方。成交均价受所售项目影响，波动较大，目前市场平均水平约10600元/㎡。
● 租赁市场：
高新开发区写字楼市场发展较早，区域内甲级写字楼平均租金水平可达2.5元/㎡·天，平均入驻率水平约80%。
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商务中心未来发展定位
太原商办市场目前处于发展阶段，已形成以长风商务区为核心，以高新开发区、迎泽府东、长风亲贤等成熟商务中心为重点的发展格局。未来太原写字楼市场将通过现有商务中心转型升级、新兴商务中心发展建设等方式，逐步形成辐射全城的多核心、定位鲜明、功能多样的商务中心发展格局。
备注：
① 销售数据截止2021年7月，运营数据截止2021年6月，租金水平实时调整
② 文中涉及各商务中心项目为不完全统计
③ 空置率、入驻率、企业属性、行业细分、等统计范围为甲级写字楼项目
④ 层高、走廊宽度等数据均为人工实地测量，可能存在一定误差
⑤ 文中服务业主要包括：商务服务、专业技术服务、律所、居民服务、教育培训、文体娱乐、会计审计等