前言：二十年来，博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补，寻找房地产与社会要素之间的最优连接，探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们相信，无论错综复杂的国际政治经济环境如何变幻，中国房地产仍有很长的发展期，很大的增长空间。我们期待与您一起，解析中国房地产发展的新方向，为行业、为企业的澎湃前行，注入清晰、深刻的洞察力，助力中国房地产行得更远，并创造出无愧于时代的产品，共建美好人居新生活。值此二十周年之际，我们重翻往日篇章，回忆那时的宏观政策、土地市场、企业发展、建筑营造……以倒带的时光激励我们前行。
以下是独立经济学家（时任国金证券首席经济学家）金岩石先生在2010年博鳌21世纪房地产论坛上的演讲实录：
金岩石：每一次都是以旁观者的身份参加会议，这次收获特别大，发现原来困惑的现在更困惑了，因为解读政策的多数人是想买便宜房的官员，而解读新闻的多数人是买不起房屋的记者。我们作为旁观者来看中国的房地产，实际上我们解读的就是货币现象。我先给大家看一个简单的概念：将全球货币理解为一张饼，2009年我们做了哪些事情？全球五大货币占全球GDP70%以上，广义货币总量增长了8.38%，其中涨得最快的是中国，涨了27.59%，美国只上涨了3.49%，因此在2009年7月，中国广义货币总量超越美国成为世界单一国家货币第一大国，不仅如此，在2009年底的时候，单一货币欧元21个国家仍然排名第一。
五大货币在2010年3月中国的比重显著上升，到4月底，因为欧元贬值人民币继续升值，2010年4月份中国已经名副其实的成为世界货币第一大国，2009年超越美国，2010年超越欧洲，我们称之为货币第一大国，并不意味着中国真正强大。我们将五大货币区换个角度来看生产：中国超越日本成为世界第二大经济体，但是跟美国相比，我们是用接近10万亿美元的货币生产着超过5万亿美元的GDP，而美国用8.3万亿美元生产着14万亿美元的GDP。
将这张饼再翻到另外一面，大家会看到消费方面，五大货币区中国的位置下降到第四，13亿多人的国家，接近10万亿美元的货币，消费了这张饼的不到10%，相对于美国3亿多人，不到美国的20%，不到日本的50%，因此中国是一个货币大国，未来的方向也很清晰，就是从货币大国走向消费大国。
城市化只是从货币大国走向消费大国的路径而已。中国用货币驱动经济必然带来的结果是，货币在完善实名制后去哪里，货币如水，覆水难收，一旦用货币驱动经济增长，必然有三个选择出口。
让货币流出去，就是回收货币，当我们提出管理通货膨胀预期的时候，等于是告诉我们，不再管货币，只管预期，也就是发出来的货币，不再回收了。货币不回收就只有两个去处：或者是进入水桶，也就是消费等一揽子商品，进入水桶的货币就会演化为通货膨胀：或者是进入水池，也就是资产泡沫。如果让货币流向水桶，穷人活不下去，货币流向水池，富人可能自杀，就是今天所谈的金融风险，现在我们的选择非常简单，是让穷人活不下去，还是让富人自杀。富人活不下去选择自杀，穷人活不下去会杀人的，因此我们选择在泡沫中生存，这就是房地产承担的使命。简单的讲，国家发票票，房地产吹泡泡，这就是现代经济学给我们的出路，但是我们为此必然要付出代价。
大家了解中国洗浴中心的数量和中国银幕的数量，欧美人娱乐会看电影，中国人娱乐会洗浴，晚上任何城市亮灯的地方都是白领居住的地方，晚上黑灯的地方都是银行，中国正在从黄领、蓝领转变为白领，这条道路欧美走过了上百年，城市化带动了消费，城市化驱动的消费必然使得我们走向超级都市。用两个坐标来看，世界超级都市圈中亚洲国家占多少？大家会看到除了墨西哥、圣保罗、纽约外都在亚洲；发展中国家占了多少？发展中国家除了东京、纽约外都是发展中国家。简单的结论也许有争议：亚洲发展中国家不约而同地选择了超级都市圈的模式，超级都市圈必然带来人口和财富的集中，人口和财富的集中必然带来两极分化，两极分化必然带来超级房价。
中国的城市不跟欧美相比，简单的跟金砖四国相比，这就是金砖四国首都目前的均价：上海、北京目前的房价按平均水平是巴西的一半，孟买的1/3，莫斯科的1/6，因此我想，城市高房价的时代正在崛起，我们现在担心的不是房价暴跌，而是房价暴涨。我再次重复房价暴涨依然威胁着中国，带来怎样的结果，就是社会的两极分化必然扩大，这样的概念下，存在两大风险：第一个就是今天讨论的金融风险，第二个风险我们是感觉到，但是不愿意摆在桌面上，就是政治动荡的风险。金融动荡和政治动荡两大风险都来自于同一个来源，就是货币驱动的经济增长模式。
现在可以将中国划分为两个阶段，如果说以前看到的中国两极分化和贫富悬殊主要的原因是来自于生产和分配领域，我告诉大家，从股市、楼市产生之后，伴随着中国市场经济的发展，事实上中国目前的两极分化主要就是来源于市场本身，当我们想寄托于市场解决一切问题，市场必然带来社会动荡，这就是我们必须要回答的问题。
因为现代社会出现了难以克服的内容，就是资产泡沫，很多人为资产泡沫深恶痛绝，简单的讲是爱之深，恨之切，我在理论上解读了泡沫既财富，财富既风险，富贵险中求，货币是源头。
当我们不得不依赖于货币的时候，我们却选择了难以回避的资产泡沫，因此资产泡沫升腾将我们带进了新的生活方式，而这种生活方式使得富贵险中求，财富即风险，但是社会绝大多数人没有承担风险的心理准备，他们面对风险的时候，首先看到的不是财富而是风险，于是80%以上的人选择回避风险，带来的结果是财富在多数人回避风险的同时，自然而然的向挑战风险的集体集中，带来的结果是风险财富带来两极分化，两极分化迟早会酿成社会动荡，在此过程中，社会发展的过程中，两大风险相互交替，我们现在面临更大的风险不是金融风险，而是政治风险。金融风险从房地产占金融资产的比重有清晰的指标，整个社会银行信贷资产总额中直接间接进入房地产行业的比重是否超过或接近60%，这就是美国次贷危机和日本泡沫破灭前夕的状态，目前为止房地产业占银行的比重有不同的数据，有的说是不到20%，我将地方政府融资平台的50%加进去是30%左右，因此距离金融风险还非常之远，但是必须面对政治风险，也就是说两极分化不可避免，越接近市场，就会面临资产泡沫本身创造的两极分化。
不久前弗里德曼要求在一次会议上，让学生给自己写墓碑：“通货膨胀什么时候都是货币现象。”弗里德曼将这句话刻在碑文上，政府参与经济只会带来一个结果，就是用通货膨胀剥夺居民的财产，我们相信市场必然带来两极分化，相信政府必然带来通货膨胀，体现在经济生活当中，事实上正处在两大风险的经济周期波动之中，政治风险离我们越来越近，金融风险还很远。
注：博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将于2020年8月隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年发起主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。