家住成都万科金域蓝湾的牛女士、罗小姐两家成为了非常亲密的朋友，而为她们两家搭建友谊桥梁的竟然是物业。
这几年，她们一起参与万科物业提供的国美家电万科业主专场、西昌旅行、专场体检等活动，慢慢从邻居变成了亲人，两家小孩也玩到了一起成为无话不谈的好朋友。牛女士笑称：
以前完全不觉得物业还会做这些，感觉我的整个生活需求都快被物业承包了。
没错，今天的物业公司早就不仅仅只是做打扫下小区卫生、管理下小区硬件设施这些事了，他们越来越多地为业主提供更多生活服务，小到下班后在小区物管或物业APP上买个菜，大到给业主提供性价比更高、服务更好的旅行产品……这些被称作“增值服务”的内容成为物业公司上市募集资金的最大筹码。
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物业上市成风
在房地产业进入白银时代的今天，依托地产起家的物业却在这一两年脱离出来，成为资本青睐有加的宠儿。自2015年8月花样年开启房企拆分物业公司上市的先例，港股迎来了一波物业公司上市潮。
克而瑞研究中心数据显示，截至目前，共有14家物业上市公司，其中包括一家在A股的南都物业和13家港股上市的物业企业。其中，2018年是物业公司上市的高峰期，6家企业均是在这一年进入资本市场。
2019年，滨江服务、奥园健康2家物业管理公司上市，鑫苑物业、蓝光嘉宝、和泓服务3家物业公司已经递交上市申请，保利发展董事会监事会也已审议通过物业分拆港交所上市议案，招商蛇口物业借壳中航善达上市也正在进行中。未来2年预计还有18家要上市。
7月3日，新城控股原董事长王振华猥亵丑闻爆出后，由于收盘晚于内地A股，新城悦（01755.HK）当日就开始大跌，三日累计蒸发28.53亿港元，成为新城系公司后市走向的风向标。而该公司就是新城控股在香港上市的物业公司。
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资本开始偏于理性
港股资本市场对不同物业公司的估值存在较大差异，但均高于其对应的母公司。新城悦发行时的PE就达到了27倍，雅生活、碧桂园服务上市时更是超过了50倍。
据东方证券统计，选取的6家典型上市物业公司，平均动态市盈率为31倍，对应的地产母公司平均动态市盈率仅为7倍，两者差了24倍，2019年业绩对应PE也相差了17倍。
然而，上市时的PE也是这些港股物业公司的高点。如今，碧桂园服务回落至39倍左右，雅生活服务则是19.33倍。14家上市物企的平均市盈率为21.15倍。资本市场对物业企业上市开始偏于理性。
另外一个不争的事实是，很多港股投资者的逐渐意识到：买物业股的人不多。
有机构研报指出，一些投资者对较小型的新上市物业管理公司持“观望”态度，原因除了上市历史较短之外，还可能会担心其增值服务的收入增长。这取决于开发商的土储，关系到小型物业管理企业的可持续问题。此外，由于在 IPO 上市时筹集的资金较少，因此它们执行收购的能力或低于大型企业。
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争相上市为哪般
众所周知，物业实际上是一个服务性产业，本身的服务周期、盈利周期比较长，所以物业公司不是属于一个赚快钱的行业，从这个角度来看，所以物业公司一定要有足够的资本支撑，才能够有更好的发展，这也是物业企业会选择上市的原因之一。因为上市之后他们的资本支撑力度会更强，企业的知名度也得到提升。
而另一个不为人道明的原因是，在地产公司发展出现瓶颈、盈利能力和融资能力开始下降后，房企开始留意到物业这个曾经只是作为附属品的存在，通过物业公司上市为地产母公司输血，也是近年来物业争相上市的重要原因。
但尴尬的是，物业公司的业务高度依赖于母公司的滋养，以和泓置地集团旗下物业公司和泓服务集团为例，其于6月25日更新港交所聆讯后资料显示，该公司近7成收入来自物业管理服务，但其中来自母公司中泓置地集团的物业管理服务收益占比在2016-2018年分别为97.3％、96.3％及95.9％。
儿子都还没有长大，拿什么来赡养老母亲？
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增值服务是重点
在物业公司的所有业务中，增值服务是最能带给资本想象的内容。
物业管理服务行业发展至今，已很难单纯依靠传统物业管理服务盈利来受到资本市场的认同。长远来看，物业管理服务费的收入和毛利率的增长空间较为有限。因此，增值服务被众多物业公司作为新的盈利增长点去突破。
物业增值服务，是指围绕人，即业主，展开超出《物业管理服务合同》所约定的服务内容。
现代人的个人需求，除了“衣食住行”，还在往健康、学习等方向发展。因此，物业可以提供例如健身房、游泳池、社康等保健和医疗增值服务，也可以提供例如代驾、叫车等出行增值服务增加客户出行便利度，还可以提供各种生活服务，例如美容、干洗、送货上门等服务，同时还可以提供例如报纸派送、书籍展览、露天电影等文化娱乐类的增值服务，以全面的服务涵盖客户广泛的需求，就能实现增值服务的价值体现。
在港股主流物业公司中，增值服务的毛利率普遍远高于物业管理服务的毛利率。其中，少则高12个百分点，多则高近70个百分点，新城悦2018年度的增值服务毛利率就高于物业管理服务53.9个百分点。
房地产行业进入下半场，房企的营销宣言从“购买一个房子“变成”拥有一种生活方式”。而这种生活方式的缔造者就是物业公司，生活方式的内容就是物业公司提供的增值服务。
如同互联网巨头公司拥有的海量用户一样，腾讯依靠QQ、微信聚集了几亿用户，通过增值服务达到几千亿市值；物业公司也拥有上百万甚至上千万的海量业主，虽然不如互联网公司用户数量庞大，但更加深入用户的生活，如何将这些“用户”最大化转化为增值服务的消费者，是摆在物业公司面前最重要的课题，也是房地产业进入下半场的一个赚钱生意。
