观点指数 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：
不动产及相关行业逐步从追求高速增长转向聚焦高质量发展。在承压的情况下，行业内仍保持对数字化发展的重视，希望借助“新引擎”寻求出路，谋划新局。
房企数字化程度已呈现出分化态势，头部取得断层式领先，而中小企业因为经营压力，数字化建设速度较缓。
物企方面，面临人力成本上升，竞争加剧等情况，也希冀数字化转型助力“降本、增效、提质”。目前，其发展方向主要包括了业财一体化覆盖、客户满意度提升、人工效能改善、增值服务赋能和专业能力打造。
产业园区企业则普遍以互联网+的绿色智慧、生态共聚来打造特色化、差异化的优势地位，其中，构建互联网+的O2O（Online To Offline）智慧园区平台成为关键举措，主流的发展模式是“平台+生态圈”。
不动产科技服务商受到下行周期影响，目标客户逐渐转向优质国企或头部房企。同时，房企旗下的科技企业与大型互联网科技公司合作成为一大趋势。目前，头部不动产科技服务商对行业的智慧建筑领域较为关注，这或与各巨头的生态战略相关。
房企数字化程度分化明显，线上营销常态化
科技浪潮正助推各行业加速转型的步伐，房地产行业也不例外。尽管整体承压的情况未明显改观，但房企对数字化转型仍旧保持重视。从各不同体量房企已公布的ESG报告来看，创新与数字化产品、装配式与绿色建筑、绿色及可持续供应链、节能减排等多被列入重要性议题中，企业仍期待科技助力提升运营效率和管理水平。
目前，房企的数字化转型呈现出分化态势，头部房企由于较早开始寻求数字化转型，已通过数字技术与各产业链条、各种业务场景的融合，在行业内取得断层式领先；而中小企业因自身经营压力较大，投入数字化建设中的资金有限，因而多处于数字化1.0阶段。
同时，中小型企业之间的数字化发展程度也具有明显差异，部分企业已取得良好进展。例如，雅居乐集团的数字化成果已涵盖地产、工地、社区即办公等信息化建设，还推出了在线售楼平台E乐购，支持在线VR看房，推广智能化综合管理平台实现楼宇智能化控制等。远洋集团已搭建“远洋质造”数字化平台，全周期跟踪项目技术质量把控，加强对供应商资源管理等。
总体来看，房企在数字化研发投入方面还比较谨慎，占营业收入的比例微小，多不足1%。例如绿地控股、新城控股、信达地产及招商蛇口，这一比例分别为0.40%、0.02%、0.04%及0.23%。与此同时，2023年度多数房企的投入金额同比有所下降。
据观点指数了解，房企数字化转型主要涉及四个方向，包括规划设计、建造施工、营销与交易、空间管理与运营。目的一般涵盖赋能核心业务、改善用户体验、优化操作流程、创新商业模式等。当下的趋势主要为运营数字化、生产科技化、空间智慧化以及数据资产化。
以行业内数字化转型标杆企业之一的华润置地为例，其在运营数字化方面建设供销存管理、投资地图、企微运营、精准投放、营销风控、智慧案场等系统，升级全渠道获客体系，提升精准营销，赋能案场减员增效。
在生产科技化方面，应用BIM（建筑信息模型）、物联网、AI、机器人、装配式建筑等技术对生产业务全过程进行科技赋能，实现生产管理全要素的全面升级。
另外，在空间智慧化方面对内赋能主业，打造智慧化标准产品，提升置地产品力；对外构建能力，探索智慧城市建设及空间智慧化服务输出。数据资产化方面，经集中治理，数据质量大幅提升，建设了CDP、各专业BI和E掌控等系统，融合开发、商业、物业、长租4个业态客户数据，沉淀5664万+的客户数据资产。
其它行业内头部企业的数字化建设也各有涉及，其中在规划设计方面，生成式人工智能当前已得到应用。
据悉，万科专注于不动产科技研发的万翼科技，基于华为云盘古大模型，结合自研的创新算法集和图纸RAG技术，攻克了多层次、多模态、非结构化等工程图纸的识别难点，正式推出万翼图纸大模型。
招商蛇口于年报中披露，2023年其研发投入项目中就涉及AIGC装配式建筑设计系统研究，旨在基于AIGC智能生成设计成本一体化最优方案，达到缩短设计周期、降低成本、提升效率、提升质量的目标。
建造施工领域，企业重视智慧工地管理平台建设，可持续供应链打造、绿色建筑和全屋智能业务的探索等。
其中，中海采用中建电商“云筑智联平台”进行视频监控及绿色施工数字化管理，现已实现在建项目智能工地100%覆盖。龙湖集团开发了AIoT智能建造平台，使用人工智能和大数据的技术，通过可视化、智能化的方式赋能施工安全。
全屋智能领域，华为终端成为众多房企合作的主要对象，自2024年以来，其先后与石家庄城发投集团、中交城投、华润置地、中建三局等达成了全屋智能领域的合作。以中交城投与华为终端合作为例，双方旨在共同助推全屋智能行业的发展，促进智慧建筑生态体系建设。
此外，数字化营销愈发流行，很多房企已将其上升至集团战略层面，在人员和资金方面优化配比。
据了解，越秀地产在数字化营销方面布局较早，2021年起便在年报中明确深化数字营销战略，2023年在行业销售额普遍下滑的情况下，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标的107.6%，同比增长13.1%。
万科在各个城市开通各类服务和直播账号，为客户提供更便利的购房信息咨询，从2023年9月至年底共完成1.5万场直播活动，积极助力成交；全年通过“分享家”（线上获客工具）获得的客户线索量同比增长了39%，占集团整体成交比例的14%。
数据显示，今年1-6月中海、保利发展、华润置地、万科、招商蛇口、绿城中国等头部企业的权益销售同比均有不同程度的下降，数字化在助力房企销售能力提升方面能力有限。
尽管如此，观点指数认为，数字化营销为面临销售压力的房企提供了更加多元化的解决方案，同时也帮助其摆脱过往被分销渠道牵制的局面，因而预期未来线上营销仍将常态化。
物企深化科技战略，数字化创收压力仍明显
物业服务行业进入了“红海”竞争阶段，规模增速放缓，人力成本上升等致使企业增收不增利的问题凸显。在科技浪潮的冲击下，物企正不断通过“智慧”赋能，助力“降本、增效、提质”。
据观点指数了解，物企采用“精益式”数字化转型的模式较为普遍，通常企业会基于战略需要、从产品和服务、生产方式、管理方式或商业模式等层面，找到重要和急需的场景进行数字化变革。例如碧桂园服务提出对核心运营体系做数字化管理；永升服务表示要减少人为错误及有效控制运营成本等。
目前，物企数字化转型的方向包括了业财一体化覆盖、客户满意度提升、人工效能改善、增值服务赋能和专业能力打造。新的领域中，智能充电桩、储能系统、AIGC客服、数字人服务、集中管控监控、AI无人巡逻、电子工牌、机器人等开始被越来越多的物企关注。
效果方面，行业中近三年的平均管理费用率呈现出下降态势，但幅度变化微小。观点指数统计的52家物企2021年-2023年的平均管理费用率分别为10.77%、10.48%以及9.97%。其中，下降幅度较明显的主要有万物云、华润万象生活、华发物业等。
同时，一些物企还有能力实现对外输出科技服务，但创收能力面临压力。除万物云、招商积余的该类业务2023年取得同比增长外，另外如绿城服务、金科服务、时代邻里等企业都有较大幅度下滑，主要受到国内市场环境及房地产行业环境影响，市场需求减少。
尽管如此，多数物企仍计划加大对数字化的投入或深化科技战略。
在AI技术应用方面，万物云去年推出物业行业首个大模型——AI智能助手，并上线了首个物业行业大模型应用“天秤业委会工作台”，“天秤业委会工作台”的AI顾问为超过21万业委会成员和业主提供服务，答复满意度达85%，有效提升了小区治理效率。
合景悠活则与腾讯云在去年达成合作，共同开发客服大模型，通过对物业行业的特定语料、法律法规、客户服务数据和业务信息进行深度学习和训练，从而构建一个能够自动聚合工单的智能系统。此后推出了“码上悠享”、超级管家等产品，以AIGC智能客服替代人工。
今年以来，有物企合作探索电梯后服务市场、推动无人零售以及环卫智慧大模型应用落地。
观点指数了解到，过往绿城服务便围绕基础生活需求，有效运营小程序、园区前置仓及园区市集等载体，提供园区产品及服务业务。数据显示，该业务2023年同比增长11.7%至12.72亿元，此次与“无人零售第一股”友宝在线的合作也将助益双方实现优势互补。
同时期内，远洋服务首家线下自营店开业。一方面，该店将作为“亿家生活”线上业务的线下自提点，助力打通线上销售+线下服务，有效促进销售转化与落地；另一方面，线下便利店可填补远洋服务社区“一刻钟生活圈”的购物功能空白，有利于其“强化增值优势赛道建设，搭建深度小区服务属性的可持续商业模式”的战略。
此外，随着城市服务业务的推进加深，打造全场景城市运营数字化解决方案也成为当前的趋势。
3月11日，永升服务称旗下霖久科技、美中环境与太的科技举行了战略合作签约，三方将基于Tide Cloud环卫大模型平台，共同推动环卫智慧大模型应用的落地，并于2024年在永升美中城市服务各项目逐步落地，首批计划完成20个项目的平台上线。
观点指数了解到，太的科技（上海太的信息科技有限公司）是国内专业的物联网云平台服务商，提供的产品服务主要有智慧环卫平台、智慧监管平台、智慧车联网平台、大数据服务以及智能设备。
商业地产推动“大会员”体系建设，能耗管理备受关注
当前大部分头部房企的业务范畴涵盖了住宅、商业、物业服务、租赁公寓等多种类型，由于这之间的客群是具有关联性的，因此一些企业近些年开始推出能够整合并经营所有业务板块客户的新体系——大会员体系。
据悉，龙湖早在2021年初便上线了珑珠积分，通过珑珠串联旗下住宅、购物中心、冠寓、智慧服务等各个业务板块，各业务单元的会员也统一升级为“珑珠用户”，施行统一的等级划分和升降级制度。
另外，华润2022年5月上线了“万象星”，其打通了华润置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悦年华颐养中心、万象影城、文体场馆，以及万象生活运营的购物中心和物业社区等各处场景。同年内，中国金茂采取“多前端一后台”的体系，拉通旗下地产开发、商业运营、物业管理和酒店四大板块，并在后台对总部各个渠道的会员、积分和消费等数据信息进行整合打通，数据互通互认，以“金钡积分”作为流通工具，实现各业态会员相互转化和引流。
目前来看，会员体系及智慧化运营仍是商业地产企业数字化发展的主攻方向。印力集团截至2023年末已与超过12000家品牌建立良好合作，数字化会员数量3422万，月度活跃会员数量最高超过429万，月活同比增长39.6%。“万象星”规模也在持续做大，截至2023年底会员总数超过4625万人，年内新增会员约1225万人。
近年来，招商蛇口也在会员体系打造方面发力。2023年年报显示，招商蛇口研发投入“ONE蛇口全业态赋能研究”，已完成商业、地产、物业、客服的会员打通，接入ONE蛇口会员数突破千万。已完成荟豆场景上线；助力营销，打通好房、高频服务；打通停车和商业积分兑换，聚焦经营痛点，打通物业费提高客户满意度。
另外，运营过程中的能耗管理也正备受关注，主要有两方面原因，一是宏观上“双碳”目标不断推进；二是在微观方面，企业通过能耗管理系统，实现能源精细化的管理，可以明显降本增效，增强竞争力。
公告显示，华润万象生活2023年累计实施绿色改造项目315个，节能减碳改造投入约10,559万元，每年可节约天然气977,296立方米，节约用电量35,407,352千瓦时，预计可减少碳排放23,589吨。
龙湖集团的重庆礼嘉天街运用智慧楼宇系统、智慧能源系统以及智慧安品系统，实现系统能耗、安全检测的在线联结控制，将公司项目例行巡检时效提升20%，此业态项目年节省能耗较同行提升15%。
新城控股在智慧商业建设方面，打造了信息一体化管理平台“新城云控平台”，囊括新云智能管控平台、工程物业管理平台、天眼自动轮巡平台、智慧闭店平台、智慧消防管理平台、智慧油烟管理平台等六大平台，构建总部、区域、项目三级架构的智能化管理体系。
产业园区向智慧园区演进，“平台+生态圈”模式是主流
当前，随着国内智慧城市建设加速和园区信息化发展趋向成熟，智慧园区呈现出广阔的发展空间。
园区开发企业可以利用数字化技术更加完整、及时地了解园区总体的运行状况，并为园区入驻企业提供“智能化、精细化、高效能、主动性、全周期”的营商服务。通过数字化技术有效提高园区经济活力、环境质量、服务品质及运营效率，已成为园区开发企业推动园区转型发展的全新切入点和落实路径。
据观点指数观察，产业园区类企业普遍以互联网+的绿色智慧、生态共聚作为发展方向，这有助于其打造特色化、差异化的优势地位。其中，构建互联网+的O2O（Online To Offline）智慧园区平台成为关键举措，主流的发展模式是“平台+生态圈”。
上海临港在年报中介绍，在面对园区地产加速进入存量时代，传统重资产、高负债、快周转、同质化的发展模式已不可持续，集团将推动旗下产业园区的发展动能从要素驱动转向创新驱动，推动特色园区发展由“大而全”向“特而精”转变，着力通过运用数字化技术强化旗下园区的特色化、差异化发展能力，从而突破园区传统同质化竞争的发展局限，加速形成旗下园区的特色化和差异化发展优势。
张江高科2023年重点关注产业链招商，在深挖集成电路设计细分领域的基础上，针对材料、检测、设备零部件等薄弱环节开展招商工作，推动产业链上下游联动，构建更完善的产业生态。
同时，不断创新产业活动形式和加快建设产业服务平台。年内，积极搭建了集成电路产业交流平台，主办张江高科（第九届）集成电路产业领袖峰会等大型产业活动。完成了张江芯片测试公共服务平台建设，将为园区中小型芯片设计企业提供完整且高性价比的工程测试方案，设立国产测试设备示范中心，提供完整的国产设备测试方案，加快国有测试设备及相关软硬件的推广应用。探索建设国际合作服务平台，统筹海外资源和海外创新中心布局，开展跨境资本对接和跨境创新服务业务。
此外，东湖高新2023年9月新成立索元数据公司，独立自主研发的“百业先问™产业大数据计算平台”，为内部产业研究、产业精准招商、产业投资标的筛选评估等提供技术支撑的同时，也对外为政府产业治理、企业产业创新等提供便捷、精准、高效、智能的数据分析、产业规划服务。
科技服务商聚焦国企，期内华为终端积极拓展
过往，科技+行业的发展模式让许多结合不动产行业特色业务场景的新技术有了较为成熟的落地，诞生了众多不动产科技服务商，为投资、建造、销售、运营及退出等各个环节的优化升级、降本增效带来广阔空间。
近两年房地产行业的不景气对这些科技企业也有所冲击，营收下降、利润率下滑、现金流回笼困难成为常态。但以生成式人工智能、数字孪生为代表的新兴科技在不动产行业涌现出充满前景的应用空间。例如通过数字孪生，可以在虚拟环境中模拟项目运营和管理过程，针对建筑物、设备及环境等要素的可能变化进行模拟，并依据结果辅助物业人员日常运营管理。
期内，施耐德电气曾介绍其人工智能等先进技术应用落地情况，该公司基于数字化、自动化与电气化三大技术的融合，大规模收集并实时处理运营、资产、碳排放、能源使用等数据，搭建覆盖从设计、建造到运营、维护全生命周期的数字孪生模型，打通生产流程和能源系统，实现统一管理，从而全面提升生产效率和能源效率，节能降碳。
另外，国企或头部房地产企业也纷纷把其原本的科技部门整合成科技公司，并陆续走向市场化。
观点指数预测，随着头部房企下属科技企业对业务能力和发展需求不断提升，其与大型科技公司的合作将变得较为普遍，报告期内，中建集团旗下“云筑”便与腾讯云宣布达成合作，共同推进建筑行业数字化升级。另外，一些小型不动产科技企业被整合收购的可能性将会逐渐增加。
目前，头部科技企业对不动产行业的助力主要聚焦在智慧建筑等领域，有观点认为，各巨头都有自己的生态战略，将智能单品与场景玩法整合，走一站式路线，即可以带动单品销量，又能充实生态的外延内涵。
观点指数了解到，2023年9月初，腾讯云公布了最新智慧建筑与不动产行业战略，基于“建筑连接器”与“客户连接器”两大核心产品，提供建筑企业数字新基建、建筑空间数字新孪生、建筑产业智能升级、数据驱动营销与运营、智能打造新一代服务等五大核心场景解决方案，实现建筑产业全链路的智能连接与不动产客户的精细化运营。
此外，华为终端今年以来表现十分活跃，先后与中交城投、华润置地、石家庄城发投集团在全屋智能领域达成合作。
观点指数了解到，华为终端先前还与万科等众多头部房企就全屋智能进行深入合作。
目前看来，泛房地产行业的数字化、智能化和智慧化呈现出的前景值得期待，而未来头部级公司的合作将成为主流。