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近来，让杭州楼市为之振奋的消息，莫过于乔司拆迁。

自全国“棚改”迈入尾声，杭州大规模区域征迁，已鲜有听闻。

但根据网传资料，此次乔司全域整治和生态修复，征迁总面积超1万亩。

涉及6个村，分别为方桥村、永和村、永西村、朝阳村、葛家车村、吴家村，整治农户超2000户，另有企业过百家。

乔司永西村实景

关于“乔司拆迁”，几乎每年都有类似消息传出，当地村民已是见怪不怪。

但这一次，是由自然资源部牵头，入围浙江省试点名单的重大项目。速度之快、落地之迅猛，超乎预期，甚至已传出全域整治时间表。

比如，腾空拆除时间最早的永和村、永西村、方桥村，预计明年4月完成，涉及户数1343户；葛家车村、朝阳村要晚个3个月，涉及户数827户。

不光要拆除区域内的农居房，乔司知名的三鑫工业园区等工厂、企业，也在此次征迁范围内。

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“最近问的人突然多起来了，不知道是不是跟拆迁有关。”

新杭州人老吴，在地铁9号线翁梅站旁的绿地艺尚府有套房子，挂了有大半年了，最近再度有人问起。

说起卖房子的经历，老吴是一把辛酸泪。

今年4月产证办出后，老吴一刻没停歇就挂牌到中介门店，想着顺利出手后再摇亚运村。

那时适逢杭州楼市大回暖，89㎡的房子，老吴挂了270万。因不满5年，还有一笔近20万的税费，折合实际单价比丰收湖在售限价新房还贵。

“当时有人看房，但只是看看，就没了下文。”

挂了近2个月，听闻邻居群里有人250万成交，为了快速成交，老吴将价格下调至256万，“预留几万给买家砍价。”

价格下调后，看房的人多了不少，但价格压得挺狠。其中一组全款客户，直接压价到230万，折合单价仅25843元/㎡。

老吴是2019年摇号摇中的绿地艺尚府，因初来乍到，对杭州楼市并不熟悉，多番折戟后，眼看摇中了艺尚府，没多犹豫，就以180多万总价拿下。

首付成本，叠加两年多的房贷利息，230万出货等于白搞，当场就拒绝了。

错过这次出货机会，跟着就是“85新政”，二手市场大幅下行。老吴的房子，几乎到了无人问津的程度。

手边买房数据显示，交付至今，艺尚府一共才网签了5套，而主流中介挂牌在售的，则有近50套。

现在，老吴最期盼的，就是能借助乔司拆迁，顺利出货。

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拆迁可谓是楼市一大润滑剂。

杭州上一轮行情兴起，始于全国性的“棚改运动”，一批又一批拆迁户的诞生，不仅快速实现去库存任务，同时促进区域房价上涨。

老吴的愿景，恰恰代表乔司眼下绝大多数房东的心声。

乔司二手房行情境况几何？拆迁消息是否有助于成交？前两天，我们实地去跑了趟。

大众常说的乔司，地域范围很广。内部围绕着三个地铁站（乔司南站、乔司站及翁梅站），细分为三个小板块。

乔司南站，也就是现在网红的“丰收湖板块”，区域内主要是复地连城国际、复地又一城、佳兆业君汇上品三个次新小区。

乔司站，也就是宜家所在的区域，商品房也不多，仅朗诗花漫里和东冠逸景等寥寥数个。

花漫里属于板块内最新的次新房，但也要等明年才满5年，且外立面颜值也有些“堪忧”。

花漫里实景

土黄色的立面，颇有一种自建房和安置房的错觉。不过进入小区，感受还是不错的，因为这是一个纯低密的花园洋房社区，6层建筑（6跃7）为主，且得房率很高。

我们看了一套4楼的83㎡夹边套户型，可以做到3房1卫，卧室带阳台（若是奇数层，客厅带阳台）。朝北的两个房间，最小开间约2.5米。

但即便是下半年的低迷行情，房东要价仍不低。报价259万，折合单价超3万1。

手边买房显示，该小区已近3个月零成交。目前在售挂价最低2万9，而上半年巅峰期的网签价，不过3万2。

抛开价格和小区环境，实地看下来，噪音可能更让人无法接受。

花漫里的南侧和西侧，分别是绕城高速和杭甬高速。虽有一定的绿化带和距离，但站在小区里，车流声还是清晰能感受到。

这里离笕桥机场不远，刚好是战斗机起飞的航道。看房那天，短短20分钟，就至少有4架飞机，从头顶掠过。

那声音简直震耳欲聋，反正跟中介小哥对话，完全听不见。

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乔司站往北一站，就是翁梅站，这里次新小区明显多多了。

像是绿地·艺尚府、保亿·风景晨园、朗诗·未来街区、金地艺境、金辉久尚云筑等，都在这一带。

我们挑了两个产品相对热门的小区——金地艺境和金辉久尚云筑。

金地艺境交付时间略早（分东西两区，西区接近满5），外立面用的是红钻，十分惹眼。

其中一套低楼层86㎡中间套，三开间朝南，精装三房一卫，次卧、客厅带阳台，房东软装搭配的十分温馨，报价247万，折合单价28700元/㎡。

金地艺境实景

另一套是中间楼层89㎡东边套，可做三房两卫，看房时已近下午4点，阳光仍很充足。中介称，248万可成交，折合单价不到2万8，但只有开发商自带的简单装修。

久尚云筑则是整个乔司最新的次新交付，整体价格最贵。

主力96-122㎡，与时下在售新房面积段雷同。我们看了一套96㎡中间套，三房两卫，报价288万，折合单价3万。算上不满五的税费，实际买入价超300万。

小区是真的新，走在园区内，楼幢之间的尺度感、及儿童游玩区和绿地大小，都不是乔司其他次新小区能比拟的。

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整个看房过程中，问及乔司拆迁，中介倒没显得特别兴奋。“还是跟平常一样。”

但11月至今，乔司主流次新商品房的网签量，较10月有明显上涨。

我统计了下，乔司13个次新商品房小区，截至11月25日，7盘有成交，网签量达13套；整个10月，不过6盘有成交，网签仅9套。

成交量最多的是保亿风景晨园，11月网签4套，创近4个月来新高，其中一套网签时间恰好是在拆迁消息传出后（11月22日）；

复地连城国际网签了3套，朗诗未来街区网签了2套，金地艺境网签了1套（11月24日）。

但相比上半年动辄月均六七十套成交，如今已是腰斩再腰斩。

乔司主流次新商品房月成交套数

乔司二手市场行情下行，受多方面因素影响：

其一，板块内（尤其是丰收湖一带）新房供应不断，且精装限价3万一平。但凡预算足够，定是先摇新房。

“85新政”后，丰收湖新房中签率大幅走高，有的楼盘甚至流摇，买到新房的概率大增，自然不会再买二手房。

其二，即便预算有限，买不了新房，也有低总价二手房可供选择。

乔司商品房开发年代跨度大、产品类型多样。经济实力一般的刚刚需，除了区域内的回迁房，还有连城国际这样交付近10年的老盘可选，面积最小才60㎡，均价从2万3到3万不等。

其三，乔司整体的界面、配套，主体定位还是偏刚需。刚需不仅对价格敏感，一旦市场行情下行，下决定只会比改善更犹豫。

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如若顺利拆迁，未来乔司整体城市界面，定然更美好。

其实现在，乔司已具备刚需自住的各项条件。

交通上，有地铁9号线、东湖快速路；商业上，有华荣城、泽怀广场；学校上，有文正小学。还有宜家、农贸市场，以及大量入住的人口，生活氛围已经形成。

只是，因为大量农居房、工厂等的存在，一直给人以城乡结合部的既视感，都市风味不够浓烈。

根据规划，拆迁过后的乔司，除了要恢复绿地面积，也将助力产业进一步升级，成为新临平区融杭的桥头堡。

乔司商业配套之一的华荣城

接下去，乔司二手房或出现一定程度回暖，理由有三：

第一，新房供应量大幅减少。中旅时光里最后3幢已结束摇号，180套房源，290户登记；敏捷源著天樾府最后2幢，也已结束登记。

余下可售的，仅德信新希望长粼之宸一盘；待售的龙湖丰收湖项目，最快也得明年入市。

第二，拆迁户或多或少有一定购房需求。据当地村民介绍，现在乔司拆迁采用的是房屋 货币相结合的方式。

第三，信贷政策调整，像是按揭利率、放款期限，都较八九月份有一定程度放松。

最重要的，还是乔司的房价，对刚需仍然十分友好。