来源： 凤凰网房产南通站

今年9月，启东蝶湖板块23010地块成功出让，银洲集团斥资5.75亿收入囊中，成交地价约8560元/㎡，未来房价不设限制。

容积率上限仅1.02，建筑层次3-5层，与蝶湖公园仅一路之隔，多个与众不同的标签，让这宗地块讨论度持续走高。本篇，我们就从23010地块出发，探讨一下启东蝶湖板块人居产品的升级方向。

关键词：纯别墅

据统计，2020年至今，启东城区出让的地块中，23010地块1.02的容积率是近年来最低。

容积率低，意味着将来打造的产品更高端，整个小区居住舒适度更高。结合23010地块规划中对于住宅建筑层次的要求是：3层、4层、局部5层，按照此规划条件意见可能会打造别墅、叠墅或者洋房等产品。

很多圈内人和购房者都认为，这宗地块很有可能打造为纯别墅项目。

纯别墅项目，近年来市场上极为罕见，但一直备受塔尖圈层追捧，关键就在于两个字：纯粹。

①产品纯粹

目前，市场上的“高端楼盘”，大致可分为两类。

一种是大平层。在容积率受限的情况下，大平层产品弥补了市场对于高端改善居住的需求。

另一种则是“高低配”。所谓的“高低配”，就是在同一小区内，既有高层也有别墅产品。但这类“别墅”多为叠墅设计，不仅被高层俯视损失了私密性，且墅居生活所追求的“有天有地有院子”，显然也不具备。

甚至有些叠墅还设计为6层或8层，完全失去了墅居生活的原始要义。在很多业内人士看来，叠墅实际上是与大平层互为竞品关系，纯别墅则是独一档的存在。

②圈层纯粹

“高低配”的另一大劣势：业主圈层不纯粹。也就是说你花了买别墅的钱，却享受不到应有的氛围感。在这一点上，纯别墅项目从准入门槛上就限定了业主的身价与实力，具备纯粹的高端属性。

实际上，在顶级买家看来，“高低配”小区只是被高地价倒逼的产物，并非真正的高端产品。只有纯别墅，才能体现高端的本质。也只有纯别墅，才能在居住价值之上，还具备收藏与传承价值。

值得一提的是，今年5月，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消远郊区容积率1.0限制。业内认为，这意味着“限墅令”正式取消。

尘封20年的别墅用地突然放松，这一举措释放出的信号是——国家鼓励开发商打造高端别墅产品，市场鼓励富裕阶层购买符合需求的改善居所。

还有业内表示，“限墅令”的取消，或将影响下一轮的房价走势，纯别墅项目或走出独立市场行情。在此“天时地利”背景下，将23010地块打造为纯别墅项目，显然已是“水到渠成”。

关键词：蝶湖景观＋城芯地段

极低的容积率，让23010地块天生具备“纯别墅”基因；而优越的地段，则是其备受期待的另一大关键。

何为顶级别墅？在笔者看来，大抵有两种。

一种是城市中心的别墅，占据高能级资源配套，在人口密集城芯处，将一隅之地据为己有。

另一种则是景观墅，这类产品占据得天独厚的生态景观资源，或江河湖海，或高山大川。

而23010地块，则是二者兼得。

近年来，启东蝶湖板块出让的住宅地块虽不少，但真正紧邻蝶湖公园的凤毛麟角。

2100亩蝶湖生态公园，是启东城南标志性的存在，23010地块与之仅一路之隔，未来可享一线湖景资源，同时坐拥以下重磅级配套组合。

商业资源——启东吾悦广场&盒马鲜生

教育资源——蝶湖小学、蝶湖中学、启东第一中学等

文体资源——启东文体中心、保利大剧院、博物馆、文化馆、美术馆等

239米超高双子楼——银洲蝶湖中心

在这样的城市新中芯，拥有一套纯别墅，不仅意味着推窗即可将蝶湖风光与城市璀璨尽收眼底，更是身份地位的象征。

启东蝶湖公园实景丨来源爱启东

写在最后

“人生有别，当有一墅”。这句话，放在哪个时代，都不会过时。

启东新房市场，确实已经很久未出现一个纯别墅项目。所以，当蝶湖公园旁这宗110亩的超低密宅地落槌时，这座城市的塔尖圈层都期待万分。

如何在天生稀贵的土地之上，打造一个纯粹的高端项目，是对开发商极大的考验。

· 产品类型是独栋？双拼？还是联排？

· 建筑风格设计为中式或欧式？

· 是否会打造室内泳池、健身配套、私家会所？

· 别墅面积段如何？价格会达到多少？

作为购房者的你，期待银洲集团带来怎样的人居新作？欢迎留言讨论。