2024年以来，焕新成为青岛商业的关键词。
位于台东一路的国美电器中心旗舰店退场，将变身“芒盒里”，瞄向Z世代主打24小时文旅商综合消费；在世嘉都市乐园旧址之上，青岛万象城二期空中花园正式对外营业，存量商业的改造更新为提振消费营造出新空间。
山姆会员商店山东首店在欢乐滨海城片区正式开工，沉寂良久的Costco青岛项目有望重启，物美青岛生活数字广场项目将打造集“物美”“麦德龙”“百安居”为一体的“物美+多点”商业模式。在不久的将来，青岛仓储式会员店赛道将掀起新一轮比拼。
此外，京东MALL山东首店、青岛GT PLAZA等商业项目相继开业，城市商业版图仍在持续扩张……
场景更新、业态迭代、首店走热，每一处量变为实体商业的未来发展提供了新的思路和参考；目光放远，对于立志建设国际消费中心城市的青岛来说，在坐稳消费领域“北方第二城”的同时，也期待不断焕新的面孔们带动所在区域乃至整个城市商业环境的质变升级。
▲作为青岛传统商圈代表，台东商圈依旧是城市消费活力的象征
01
谁是消费“主战场”？
消费是城市经济的晴雨表，而商圈是城市商业活力的聚集地。2024年，青岛的消费“主战场”迎来了一场大洗牌—传统商圈稳中求变，新兴商圈势头正劲，城市商业版图悄然改变。
在青岛人的固有印象中，浮山湾商圈、台东商圈、李村商圈一直是青岛最具代表性的三大商圈。而在今年国庆假期，金家岭商圈作为青岛商业后起之秀，以强劲的表现拔得头筹，崂山丽达、金狮广场、利群金鼎广场、崂山万象汇等综合性购物中心成为拉动区域消费的动力源。
台东步行街商圈、万象城商圈紧随其后。作为青岛传统商圈代表，台东商圈依旧是城市消费活力的象征。今年前10个月，台东步行街累计纳客9200多万人次，营业额达95亿元，与去年同期相比，客流量增长了3%。浮山湾商圈也在2024年交出亮眼答卷，支付宝发布的国庆数据显示，其消费增速高达13%，为全市最快；在万象城、海信广场、永旺购物中心等老牌商业综合体的加持下，该区域吸引了大批消费人群。
此消彼长间，青岛消费重心也在从传统主城区向更大范围扩散。据青岛市统计局发布的数据，今年前三季度，青岛消费金额最高的3个区市分别是西海岸新区、市南区、胶州市。更重要的是增速，在消费规模对其他区市实现引领的同时，西海岸新区与胶州市以8.4%、8.5%的增长速度领跑全市，位列前二。作为一个城区人口平均年龄只有37岁的国家级新区，西海岸新区消费规模的扩张与其年轻人占消费者主力群体、经济增长势头良好等区域现状密不可分。
从三足鼎立到多点开花，青岛的消费“主战场”正在发生深刻变化，新老商圈各显其能，为城市经济注入了活力。
02
商圈经济“冷热交织”
青岛商圈经济在2024年呈现出“冷热交织”的独特景象：一方面，新兴商业如雨后春笋般快速崛起，成为消费市场的热点；另一方面，部分商业项目则面临着转型升级的迫切挑战。
目光放远，据青岛市商务局统计，2024年，青岛加大现代商贸产业招引力度，推动京东MALL、山姆会员店等41个项目落地、开工，这为岛城创建国际消费中心城市，推动消费扩容提质积蓄了充足后劲。
7月，长江UP·青年中心正式落户西海岸新区，预计40％门店将为西海岸首店。
9月，“青岛TOD一号工程”中的商业核心项目—超极合生汇正式签约。
10月，青岛西海岸新区与中国供销商贸流通集团战略签约，双方将加快打造集跨境电商、体验消费、奢侈品牌、特色美食、亲子活动为一体的青岛自贸全球消费综合体项目。
11月，京东MALL山东首店在市北区开业，短短三个月内，销售额便突破1.5亿元。
同样在11月，免税城项目落户青岛临空经济区，项目将依托上合、中免的核心优势，打造集免税商业、高端酒店、文旅等业态于一体的旅游零售综合体……
▲万象城的强大流量以及品牌虹吸效应让诸多品牌选择将山东首店、北方首店甚至全国首店落户于此
与之形成鲜明对比的是，一些商业项目因竞争激烈和模式老化而走向衰退。今年，卜蜂莲花辽阳西路店关闭，便利蜂在青岛多家门店停止运营，世茂52+作为高新区首个开业的大型购物中心仅开业4年即被司法拍卖。青岛商业正上演着一场优胜劣汰的激烈角逐，唯有那些拥有独特差异化竞争力的项目，方能在这场持久战中屹立不倒。
从数据上看，据赢商网统计，2024年上半年，青岛建筑面积在5万平方米及以上的已开业购物中心品牌空置率2.7%，在27个重点城市中表现出色，关店率10.9%，开店率10.3%，人均购物中心面积达到0.7平方米，已达到行业公认的合理上限（约0.7平方米）。
反映在市场上，公开数据显示，2024年山东省拟开商业项目数量和体量均为2019年来最低，且较多为中小体量项目。可以预见的是，随着存量项目竞争日趋激烈，未来，大体量优质商业将向具有消费潜力的区域集聚，焕新发展模式将成为实体商业的必答题。
这一趋势在青岛已见端倪：在市北区CBD核心板块，原有的迪卡侬及百安居商场将更改为物美青岛数字广场，早期单一型商业大卖场在未来将进化为集“物美”“麦德龙”“百安居”等品牌为一体的“物美+多点”商业模式。
03
实体商业寻求“续航”
在当今数字化浪潮的冲击下，实体商业已面临前所未有的挑战。然而，同样在今年，胖东来“爆改”后的永辉超市运营表现亮眼，山姆中国会员数达到860万，预计全年营收将突破千亿。一系列发展实例表明，实体商业并非走向衰退，而要在创新中寻求“续航”之道。
如今，消费已不再是简单粗暴的“买买买”，消费者偏好逐步向个性化、体验型、寻求质价比等方向转变。对于青岛而言，场景更新、业态重组，甚至彻底改造将是存量商业活力延续的关键。
千篇一律的实体店们选择在成为大型美食聚集地的道路上一路狂奔，银座青岛和谐广场集齐了近十家自助餐厅，被网友调侃为青岛自助餐天堂。而在生鲜供应区，手工现制的烘焙产品、当天即卖的熟食面点、精致健康的轻食沙拉……在现制食品赛道，这些实体商业拥有电商平台难以比拟的供应链、原材料优势，在利群、利客来等“老牌”青岛商超，自有品牌生产的豆芽、豆制品、面食等屡见不鲜。
实体商业通过引入新型业态，向体验式消费转型升级。针对青岛及山东市场，美团华北地区公共事务总监张聪分析：“当下，4大消费品类中，餐饮增速5.2%，酒店增速23%，文化娱乐增速18%，生活休闲增速30%。”在服务型消费崛起的当下，重塑商业空间、引入体验类门店成为多个青岛商业体特别是已有小体量商业项目的共同选择。
在竞争激烈的李村商圈，8月，维客星城选择打造以二次元文化、娱乐为主题的特色空间，找到了重启的突破点。而在崂山百货，原有百货业态逐渐收缩，密室逃脱、直播基地、剧本杀等新兴娱乐商业占据了原有的餐饮业态。尽管前路未知，但与固步自封相比，勇于焕新或许才是它们在激烈竞争中求得生存与发展的关键之道。
数字化浪潮不仅促使电商的崛起，互联网思维下，实体商业调改节奏也从“三年一小调，五年一大调”逐渐转变成贯穿项目运营的全生命周期。从2022年完成改造至今，台东商圈的“恣儿街”引入75天一统计、90天一循环的末位淘汰机制，台东步行街管委会负责人表示：“以前，我们对经营业态不做要求，重建后我们坚持市场化运营，每季度进行业态评估，淘汰表现不佳的门店，引入更符合年轻人需求的新业态。”
▲如今，消费已不再是简单粗暴的“买买买”，消费者偏好逐步向个性化、体验型、寻求质价比等方向转变
04
青岛跻身“首店收割机”
夜晚的台东步行街流光溢彩，尽管青岛天气已较为寒冷，但走进恒泰广场的《唐朝诡事录之西行》国潮沉浸剧场，三五成群的年轻人仍在等待进场。“除西安大唐不夜城、福州三坊七巷外，我们店是首次进驻山东市场，平均客单价在百元左右。”一位工作人员向记者表示。
而这只是今年青岛“首店经济”迅速发展的缩影。近年来，越来越多的城市开始发力，试图借力“首店经济”（首店、首牌、首秀、首发），充分提升消费市场活跃度和市场多样性，青岛也不例外。今年年初，2024青岛商务工作会议便对发展“四首经济”提出了具体目标—全年新引进国内外零售、餐饮首店、旗舰店项目60家以上。
不知不觉，2024年已接近尾声，已有始祖鸟贝塔店、蔻莎精品百货等40多家山东品牌首店落地青岛。这一年，青岛各区市也在争抢首店这一“流量密码”，其中，市南区当仁不让地成为“首店收割机”，新增首店28家、总数达332家，为全省首店最集聚区域。
以区域内的万象城为例，其强大流量以及品牌虹吸效应让诸多品牌选择将山东首店、北方首店甚至全国首店落户于此。相较于万象城，坐落于澳门路海滨地带的海信广场稳踞高端消费领域的核心位置，其高端品牌首店入驻的频次远超其他商圈，与特定消费群体产生了强烈的共鸣。根据赢商网发布数据，近两年，海信广场引进了包括Fendi、帕尔马之水、alexanderwang在内的20余家青岛首店。
而于近日开业的GT PLAZA同样将首店经济作为其项目运营的一大亮点，齐聚中影国际影城青岛首家直营店、COSCIA山东首家旗舰店等店铺，首店占比达到了50％。
首店引进是入口，随着时间累积，一方面，首店自带的流量效应让城市拥有了业态焕新与提振消费的“前沿阵地”；另一方面，首店运营的成功范例，进一步促使众多优质品牌加速在城市中的布局，实现了既‘引得来’又‘留得住’的良性循环。
“去年五一前夕，我们达美乐中国正式入驻青岛万象城，开业当日营业额也是创造了达美乐开业首日的一个全球纪录。”达美乐青岛地区负责人细数道，“一年的时间里，我们在青岛已经发展到16家门店，在山东省内已经扩展到了30多家门店。”
蔚来青岛区域公司总经理李轶石有着同样的感受：“现在我们在青岛拥有6家店，其中3家店位于商业综合体，在海天MALL落地了整个山东乃至全国第一家拥有海景的体验中心。”基于为潜在消费者带来更好生活体验的想法，与车展传统汽车销售方式相比，这类深度融入消费场景的综合体门店展现出了更为卓越的市场表现。
2024年的青岛商业，在焕新中呈现出多元与活力。从消费主战场的重构到商圈经济的冷暖交替，再到实体商业的创新探索，每一次商业变革都在为城市赋能。在国际消费中心城市的建设愿景下，青岛商业正以更开放、更包容的姿态迎接未来。站在焕新的起点，这座城市的商业故事值得更多期待。
商周刊记者 高奕静