乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

航空港区| 郑州恒大未来之光

楼盘亮点呈现

港区领事馆核心

郑州恒大未来之光总占地约2200 亩，千亩大盘，位居航空港领事馆区核心位置，享区域发展红利。

恒大五重景观

规划五重景观、中央湖景、立体水系等，先造景后卖房，整体小区环境体验感好，加上1.8-2.49的低容积率，整体小区居住舒适度高。

规划大型商业配套

自建约13万㎡大型集中商业综合体，内含星级酒店，国际会议中心，运动中心，办公中心、商业，并规划有恒大剧场及特色商业街，铂金会所等，生活配套丰富实用。

项目不足：

郑州恒大未来之光整个片区规划尚未落地。

区域测评

航空港区领事馆区核心位置

区域概述：

郑州恒大未来之光位于航空港区鄱阳湖路与荆州路交会处，航空港区是国家航空港综合试验区，规划面积约415平方公里，规划人口约260万人。目前，航空港区范围内新郑机场三期已经开工建设，郑州南站实现主体封底，领事馆区、新会展中心规划即将落地。

航空港区物流和临空产业发达，外向型经济的特征明显，跨境电商单量和货值均有较大增长。区域在注重经济发展的同时，更注重区域生态环境建设，主要是国际化高端领事馆区、居住区和商业区，更加注重道路绿化和景观营造，宜居属性明显。发展8年的航空港区，作为河南省对外开放龙头的优势正不断显现，已经成为在国内具有较强竞争力和影响力的跨境电商发展基地，区域价值凸显。

板块概述：

郑州恒大未来之光项目位于港区领事馆区核心位置，航空港区领事馆片区面积覆盖11.97平方公里，以太湖路南、鄱阳湖路北、国道107西、西至梁州大道东为界。领事馆区分东、西、南、北四大功能板块，北侧为国际化高端领事馆办公区，西侧为创智商务办公区，东侧为公共文化服务中心区及高教科技园区，南侧是区域内唯一的居住区，郑州恒大未来之光多数地块在南侧。

片区内规划有地铁11号线、地铁13号线，尚未开工建设，已通车的地铁2号线城郊线有6公里左右的距离。当下区域道路建设不完善，多以港西主干道为出行首选，领事馆区建成后将带动整体区域发展及价值提升。

项目测评

港区千亩大盘，低容度社区

项目概述：恒大未来之光位居郑州航空港区领事馆片区，千亩大盘，在售高层、小高层80-130㎡两房三房。

适合人群：恒大未来之光借势港区发展红利，整体均价8000元/㎡，带装修，首付20万即可上车，适合刚需群体。

产品特色概述：

郑州恒大未来之光位居郑州航空港区核心区，总占地2200亩，规划有37个地块，体量巨大，是目前领事馆板块唯一的在售项目。整体规划有“天、地、人、乐”四个组团社区，地块整体容积率1.8-2.49，密度很低，最宽楼间距超百米，整体舒适度极高。

三期地和7号院占地约91.2亩，规划有9栋22-25层高层，超宽楼间距，建筑密度不到15%，内部空间阔绰，并且社区还配建了部分便民商业。7号院楼栋为现代风格，住宅外立面三层及以下采用石材，四层及以上采用仿荔枝面白锈石真石漆。

湖景是恒大的标配，7号院内部配备约2800㎡中央湖景，打造五重现代风格园林。在园林的植物造景上，植入森林、花林、景观树和草坪特色景观搭配，以不同季节为主题设置景观节点，打造出错落有致的园林景观。

户型亮点：户型设计一般，空间利用率不高

楼盘户型：02户型

户型描述：

高层89㎡两室两厅一卫，户型方正，市场上比较典型的大客厅小卧室的两房户型，双开间朝南，中规中矩。

朝南户型，连廊式设计，保证通风和采光。入户客厅、餐厅一体相连，客厅开间3.6米，南接3.6*1.5米观景阳台，阳台空间半赠送，空间开阔，采光好。

主卧室朝南，开间3.4米，主卧带飘窗面积全赠送，南向采光好。北向次卧面积较小，通风井保证室内通风，但采光一般。这个户型相比市场主流89㎡三房户型来说，更注重房间的尺度空间，尤其是客厅和主卧空间，但整体空间利用率及功能性降低。

缺点：通透性较差，进深较长，入口玄关处有空间浪费。

楼盘户型：01户型

户型描述：

91㎡两室两厅一卫，全明户型， 户型方正，双开间朝南。

餐厅紧邻入户门，方便日常生活用品直接进入厨房，但餐厅面积较小相对比较小，并紧邻卫生间，建议做隔断进行阻隔。客厅、餐厅一体相连，客厅开间3.6米，南接3.6*1.5米观景阳台，阳台空间半赠送，空间开阔，采光好。

两卧室南北分布，卫浴位居两卧室中间，使用方便。主卧室朝南，开间3.4米，主卧带飘窗面积全赠送，南向采光好。北向次卧面积适中，采光有保证。

91㎡做两房，在市场上并不多见，这个户型相比市场主流89㎡三房户型来说，整体空间利用率及功能性降低，整体通透性较差。

房价及潜力分析

价格洼地，片区发展增值潜力大

价格现状：

郑州恒大未来之光位于北港东部领事馆片区，目前领事馆片区周边区域范围内，安置区正在建设或已建成，领事馆片区除了恒大项目未无在售商品房，无直接竞品，恒大未来之光带装修，均价8000元/平米。对比北港同类型新房，价格大概在9500元/平米至11500元/平米，郑州恒大未来之光价格优势明显，但位置也更靠东，距离繁华的北港有一定距离。

价格潜力：

航空港区作为的航空港综合试验区，政策方面的利好不断，郑州恒大未来之光位于航空港领事馆片区核心位置，重大规划的锅底及产业的兴旺，带动区域的发展。作为领事馆区域唯一在售楼盘，相比北港、市区项目，价格增值空间大，长线投资属性强，加之签约学校、恒大一贯的湖景园林、铂金会所等多方面配套齐全，为项目增值加码。

交通测评

远离主城，主干道通达性好

轨道交通：

郑州恒大未来之光周边有已开通的地铁2号线城郊线，距离恩平湖站约6公里、康平湖站约7公里；规划有地铁11号线马陵路站、荆州路站，向北串联领事馆片区、经开区、郑东新区CBD、郑东中原科技城板块等；规划有地铁13号线马陵路南站、生金李站，直达郑东象湖、白沙、郑州南站等，在建的地铁17号线接轨许市域铁路，预计2022年10月底完工，可直通新郑机场、许昌、长葛。

公共交通：郑州恒大未来之光周边3公里范围左右有8条公交线路(600路、621、622路、623路、625路、626路、627路、628；路、629路；)，其中距离项目约6公里有600路公交直接通往市区。后期项目将开通业主巴士往返地铁2号线康平湖地铁站，方便业主出行。

自驾：郑州恒大未来之光周边有荆州路主干道，沿荆州路向东1公里直达豫州大道，向北5公里直达郑民高速，可直达市区；向西7公里直达华夏大道、8公里直达京港澳高速，可直达新郑机场、郑州南站等。

配套测评

规划丰富，需要时间落地

教育配套：

郑州恒大未来之光自建9所国际幼儿园，已签约航空港区实验小学恒大校区和郑州一中国际航空港实验中学恒大校区；项目周边规划有7所小学、3所初中和1所高中，紧邻约11.4平方公里的高教科技园区，目前郑州财经学院航空港校区、郑州工程技术学院航空港校区、郑州财税金融职业学院航空港校区等高校，教育氛围浓厚。

医疗配套：

航空港区共规划40所医院，其中13家综合医院，18家专科医院，9家中医院。目前已投入使用的有三甲医院“郑州市第一人民医院港区医院”、“河南省省立医院”等大型医疗配套，距离郑州恒大未来之光直线距离8公里左右。

公园配套：

郑州恒大未来之光规划有1830亩冯庄文化公园、丈八沟、纬一河滨水系，建设有沿岸生态公园、水系景观、绿化廊道等，贯穿领事馆区，城市主干道两侧规划建设50米宽的城市公园。社区内规划4大街心公园，分散在社区的每个角落，生态环境优越。

其他配套：

自建大型集中商业综合体，包含酒店、会议中心、运动中心、办公楼、商业，还规划少年宫，恒大剧院、博物馆、铂金会所等（会所内设有多功能健身大厅、儿童游乐园、棋牌室、台球厅等娱乐设施），全生活消费场景，给人们提供丰富的文化生活。