地产板块再现“春江水暖鸭先知”效应。

3月3日，港股地产板块异动明显，涨幅引人瞩目。从盘面上来看，早盘时分，内房股板块强势拉升，涨幅一度涨超4%，领先众多板块，而后该板块涨幅收窄至2%左右，截止收盘，该板块收涨至0.68%。个股中，融信中国(03301)大涨超12%，旭辉控股(00884)涨超5%，碧桂园(02007)则涨逾4%。

(行情来源：富途)

相较于内房股尾盘涨幅“哑火”，物管板块涨幅则领涨众多板块。该板块今日高开高走，盘中一度涨超5%，截止收盘板块收涨至3.41%，整体涨势靠前。个股方面，第一服务控股大涨超11%，万物云、金茂服务、正荣服务、碧桂园服务均涨超8%。

行业人士认为，这或是楼市“小阳春”的威力。

值得注意的是，虽然此番地产板块上涨不乏政策面的利好，即在2月28日召开的中共中央政治局会议中，“稳住楼市股市”亦成为推动经济持续回升向好的重要一环，但关于“小阳春”带来的增长效应则更为明显。

其中，方正证券指出，中央积极定调为政策持续出台奠定基础，楼市或将进入新一轮政策释放周期。该行指出，开年小阳春表现优异，供需结构持续优化，止跌回稳趋势在政策的持续加持下有望再巩固。

此外，克而瑞研究中心亦指出，3月恰逢“金三银四”楼市成交旺季，整体供求有望修复，按月维持增长，但考虑到去年同期高基数因素，按年或将持平或小幅微降，部分城市或将出现局部“小阳春”。

多维共振，“最坏时刻”或已过去

随着24年9月政治局会议的召开，在“止跌回稳”和“稳住楼市股市”目标下，政策加速落地，不难发现房地产多个维度正在呈现积极信号共振。

维度一，从成交量来看，今年以来新房+二手房成交面积同比回正，尤其春节后二手房成交面积创下过去4年同期最好水平。

据华泰证券披露，年初至2月24日，44城新房成交面积同比上升1%(24年同比-19%)，其中一线、二线、三线城市分别同比+12%、-7%、+6%;22城二手房成交面积同比上升28%(24年同比+11%)，其中一线、二线、三线城市分别同比+45%、+22%、+4%;19城新房+二手房成交面积同比上升14%(24年同比-7%)。

由于年初存在春节效应，增长数据怕有掺杂“水分”，然而聚焦春节后，新房+二手房成交面积同比增长更加明显。节后来看，2月6-24日，44城新房成交面积同比上升14%;22城二手房成交面积同比上升86%，一线、二线、三线分别同比+103%、+80%、+55%。19城新房+二手房合计成交面积同比上升66%。其中，二手房节后成交面积为过去4年同期最好水平。

维度二，从房价来看，“止跌回稳”已经在部分城市迸发，其中重点城市止跌回稳迹象初现，一线城市二手房价修复更为明显。

根据统计局数据，1月新房价格指数环比下滑0.1%，一线、二线、三线分别环比+0.1%、+0.1%、-0.2%;二手房价格指数环比下滑0.3%，一线、二线、三线分别环比+0.1%、-0.3%、-0.4%。城市的房价修复有所分化，但其中一线城市二手房价格指数自2024年10月以来已4个月环比回升，二、三线城市房价环比仍有所下降，但降幅较10月之前明显收窄。全局性的房价修复仍在进程中，但“止跌回稳”已经在部分城市迸发。

具体到城市，北京、上海、深圳、成都二手房价格指数均已连续四个月环比上涨，天津连续三个月上涨。其中，一线城市二手房价修复更为明显，根据贝壳研究院的数据，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，其中北京、上海、深圳分别回升4.3%、0.6%、2.7%。

维度三，从土地市场表现来看，重点城市土地市场热度恢复亦反映出房企信心有望结构性修复。

进入 2025 年，土地市场局部热度仍在延续：一方面，1-2 月(截至 2 月 25 日)全国涉宅 用地成交金额同比+11%，24 全年为同比-26%;另一方面，全国涉宅用地成交溢价率提升 至 9%-14%，创出 2022 年以来的最高水平，核心城市出现久违的行政区新“地王”。

分能级来看，全国成交金额的同比转正主要由一线城市贡献;而在溢价率方面，除一线城 市冲高以外(14%-20%)，二线城市也开始呈现不俗表现(17%-18%)，三线城市则依然相 对低迷。从成交楼面价 TOP20 的涉宅地块来看，杭州、上海、深圳、北京、苏州均有地块 出现 20%以上的溢价率，其中杭州竞争尤其激烈。春江水暖鸭先知，重点城市土地市场热度的回升显示了房企信心的结构性修复，也对应城市的预期和房价有着积极的信号意义。

基于上述多个维度边际向好的现象来看，关于房地产市场“最坏时刻”或已过去。

长期需求或超8.75亿方，行业估值修复在即

根据智通财经APP观察，按照居民住房需求产生的来源来分，房地产需求大致可分为两种，即内生需求和外生需求。

人口增长和城镇化进程主要导致城镇人口增长，居民由此产生的刚性需求为自住而生;人均住房面积提升、家庭户均规模(即每家庭户的人口数量)下降主要产生于居民希望提高生活质量，由此产生的改善性需求同样为内生需求。随着城市发展，政府会针对将部分区域的高房龄房屋拆迁，或针对部分老旧社区改造，房屋拆除主要依赖政府的城市更新工作，因此而产生的更新需求为外生需求。

据中国银河证券测算，预计2050年，房地产行业的总需求将达到8.75亿方以上，其中，刚性需求、改善性需求、更新需求分别为1.689亿方、6.185亿方、0.878亿方,分别占总需求的19.30%、70.67%、10.03%。随着人口增长乏力、城镇化率提升速率变缓，改善性需求或成为总需求的中流砥柱。

需要指出的是，在这8.75亿方以上需求中，约89.97%来自内生需求(刚性需求占19.30%、改善需求占70.67%)，10.03%来自外生需求。因此，不难看出，长期的房屋需求有望在8.75亿方以上，其中内生需求中枢为8.06亿方。

(数据来源：中国银河证券)

由上述数据可观，虽然近年来人口出生率有所下降，但在刚性需求(城镇人口增长)，改善性需求(住房品质提升)的作用下，内生需求的增长力还是较为可观。

另外，值得注意的是，在内生需求释放不足时，亦可通过集中刺激外生需求以支撑楼市、助力去库存。

白名单政策上，24年10月住建部发布会提出将所有房地产开发项目纳入“白名单”范畴，此后“白名单”贷款金额快速扩张。根据国家金融监管总局的数据，24年底“白名单”贷款金额达到5.03万亿元，超过4万亿元的目标，而截至1月22日，贷款金额进一步增加至5.6万亿元。“白名单”贷款金额的扩张推动了房企融资现金流以及“保交楼”的改善。

土地收储政策上，据不完全统计，截至2025年2月13日，广东的珠海、惠州、茂名、中山、河源、云浮、潮州等14地披露用地方政府专项债券资金土地收储计划，14城共收储96个地块，对应的收购价格为243.585 亿元。各地政府在去年存量房收储的基础上进一步推进闲置土地收购，显然有助于缓解地方库存压力，给予房企换取优秀土地资源的机会。

综合上文，不难看出，目前行业面临库存去化的关键阶段，内生需求和外生需求均对楼市库存去化起重要作用。一方面维持内生需求的稳步释放或为维持行业发展的整体基调;在目前的楼市环境下，外生需求或为2025年重要工作方向，即政策驱动的更新需求或有望成为支持行业止跌回稳的重要因素，进而有望支撑行业整体估值修复，故而后市可看好具备优秀的运营管理能力和资金优势的头部房企，如招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960)，业绩与现金流稳健的物管公司，如华润万象生活(01209)。