根据国民经济运行情况发布显示，2021年中国65岁及以上老年人口2亿人,占总人口比重达14.2%。按照联合国标准，65岁以上人口的占比超过7%即为“老龄化社会”，14%以上为“老龄社会”，超过20%为“超老龄社会”，这标志着中国正式进入“老龄社会”。在巨大的养老需求下，众多地产开发商看到了“养老+地产”的开发商机，纷纷推出老年人住宅的产品，推动养老地产行业的发展。

一

中国养老市场的特点

据国务院发展研究中心社会发展研究部课题组2019年所做的研究，不同于其他国家的老龄化进程，中国老龄化呈现以下四个特点：

一是加速老龄化。1980年-2010年中国60岁以上人口占比从7.5%到12.6%，只增加了5.1个百分点，预测到2050年60岁以上人口将占比约39.5%，增加27个百分点。其中，美国从进入老龄化到深度老龄化花了72年，法国140年，俄罗斯50年，日本24年，中国仅22年，这标志着中国老龄化进程将更加快速。

二是未富先老。国际货币基金组织（IMF）日前公布了2021年世界各国人均GDP，美国世界排名第六，人均GDP超过6.9万美元；法国世界排名二十二，人均GDP超过4.4万美元；日本世界排名二十六，人均GDP超过3.9万美元；中国世界排名第六十，人均GDP超过1.2万美元。中国较大的人口基数和较低的经济水平，造成了未富先老的发展窘境。

三是少子化加剧。新中国成立以来，出现三轮婴儿潮，分别为1950-1958年的年均2100万，1962-1975年的年均2628万，1981-1994年的2246万，之后逐渐下滑至2003-2012年的约1600万，第四轮婴儿潮原本应在2010年后出现，但因长期严格执行的计划生育而消失。从长期趋势看，虽然中央全面放开二孩政策，但随着生育堆积效应逐渐消失、育龄妇女规模持续下滑、新一代年轻人不婚不育的观念转变、抚养成本上升等，出生人口仍将处于快速下滑期，预计2030年将进一步降至不到1000万。

四是老年人口规模巨大。有预测显示，2050年欧盟65岁及以上人口比例将达到28.5％，而中国预计2024年超过20%，2035年超过30%，2050年达到峰值35%以上，老年人预计将达到5.2亿，且这一重度老龄化的状态将持续到本世纪末。

二

养老地产的发展现状

（一）配套政策已经出台

养老地产的开发牵涉到土地供应、融资、税收、行业准入等多方面，政府的支持对行业的发展至关重要。随着需求的增加，政府对养老地产发展总体上持大力支持态度，并出台了诸多扶持政策。主要政策如下：

ü2013年，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》

ü2014年，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》

ü2014年，住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门发布《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》

ü2015年，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》

ü2015年，卫生计生委、民政部、国土资源部等部门发布《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》

ü2016年，民政部、发展改革委、国土资源部等部门发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》

ü2017年，国土资源部发布《2017年全国土地利用计划》

ü2017年，民政部等13部委发布《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》

ü2019年，国务院发布《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》

ü2020年，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过《中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议公报》

ü2022年，国务院发布《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》

ü2022年，国家发展改革委等部门发布《养老托育服务业纾困扶持若干政策措施》

（二）我国“9073”养老模式

在我国传统价值观的影响下，居家养老、子女同住、紧邻子女等观念根深蒂固，大部分老人还是害怕孤独，希望子女在身边，得到大家庭的温暖，在家中安度晚年。因此，我国目前推行的养老模式是以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的“9073”模式，即90%的老年人口在家养老，7%的老年人口得到社区养老服务的支持，3%的老年人口在机构养老。

（三）普惠化开发为主

随着中国老龄化的加速发展，中国在人力、财力、基础设施建设等方面存在明显不足，而未富先老的特点也决定了现阶段仍以普惠化开发为主。

现阶段，我国65岁及以上人口突破2亿，这一代老龄人口具有财富低、教育水平低、城镇化率低以及家庭负担高的特点，这导致了普惠社会大众的养老项目大多以普及养老基本需求为主，带有点公益化的性质，这也是中国养老产业服务供给质量的现状。

未来，建国后第二次“婴儿潮”出生的一代逐渐进入老年，这一代老龄人口伴随中国经济的腾飞，相对上一代积累了大量的社会财富，具有较高的教育水平和支付能力，他们的养老需求将引爆高端精品养老产业。

（四）知名度及满意度较低

据有关机构调研表明，目前市场上养老服务供应商的知名度和满意度普遍较低。10分作为满分，对国内养老机构的评价仅4.66分，对居家养老服务的评价仅4.44分，且大部分人不知道或没有认可的养老机构或居家养老服务供应商。

造成这种现状的原因可能有以下三点：

一是服务种类和服务质量缺乏行业标准。各机构的服务能力参差不齐，国内的老年用品市场尚未成熟，法律也不十分健全，行业监管有所缺失。

二是服务理念和基础设施建设的不足。缺乏用心服务的文化理念和企业宗旨，满足基本需求即可的侥幸心理，以及错误的选址、不当的开发、不健全的基础设施，难以满足老龄人口多样化的需求。

三是人才缺口严重。按照国际标准，每三位失能老人需要一名护理员，中国现有4800万失能或半失能老人，有近1000万护理员工，但真正合格的护理员仅有50万。

（五）床位不足与利用率不高的矛盾并存。

我国养老地产目前存在两大主要矛盾：

一是机构养老床位供给不足。按3%-4%的机构养老比例计算，机构养老床位数，与国家目标标准和国际先行标准均存在巨大落差。我国2020年目标制定每千名老年人拥有养老床位35-45张，国际标准是每千名老年人拥有养老床位50张，而我国2017年每千名老年人拥有养老床位仅30.9张。

二是床位利用率不高。虽然新建机构数量增加迅速，但是床位利用率却在降低，全国养老地产目前空置率达到40%以上，一般入住率达到60-70%以上，运营才能基本实现平衡进入盈利阶段。

目前，优质的公立医疗养老项目，主要以机构为主，环境优越、有信任背书、有资源倾斜、有服务保障，基本一床难求。而市场化民营的养老机构，两极分化趋势明显，低端的运营质量一般，高端的收费较高，入住运营情况也呈两极分化。

（六）商业模式雷同、盈利能力不足

《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提到，推动社会力量参与普惠养老服务，但养老与医疗均为民生行业，难以做到真正的市场化和较高的利润。公办养老机构通常可发挥兜底作用，但难以满足定制化、专业化养老服务需求。中小企业单纯依靠政府购买服务的模式利润微薄，难以提高服务质量，积累口碑，获得持续性发展。大型地产开发商面临着商业模式雷同所带来的同质化竞争，造成盈利能力不足，降价竞争进一步缩小利润空间，难以维持运营。

三

未来养老地产的建议

未来的养老地产行业市场潜力巨大，行业发展的不足也相对较多。为更好的应对市场的发展，打造完善可靠的养老产业，提出以下四点思考建议。

1．根据地方特色，在开发模式上多元化创新，如“农业+文化+旅游+康养+地产”多元产业相结合，以旅游吸引客户，结合农业、乡村、文化、休闲与度假等诸多功能的复合开发。

2．产融结合将极大助力养老地产项目开发，利用市场机制，通过使用担保、政府贴总贷款、政府补贴或购买等手段，形成的多元化、多渠道、高效率的养老地产投入体系，构建政府引导、金融支持、社会参与、市场运作养老服务发展体系，实现产业资本与融资资本有机耦合。

3．随着信息技术的发展，以智能硬件、云平台与大数据作为核心内容的智能养老正在成为极具活力的产业补充，新技术的应用将极大改善服务质量，降低人工成本。

4．企业要加强项目运营，养老地产属于地产行业的补充，但并不以卖地产作为主要盈利点，项目的运营能力将成为衡量项目成功的关键。特别是在项目开发前期，面对入住率普遍低下、常驻人口少的项目，如何吸引消费人流，保证人气，具备长期健康运营的能力才是重中之重。