杭州核心区房子越来越难“上车”了。

如果说，去年及以前还是中签率劝退，购房者尚可搏一丝机会摇中前排；那么，今年核心区门槛直接换了种方式，更直接，也更残暴——把户型做大。

截图自：透明售房网

这几日，望江新城江明月朗园的领证引人议论，329套房子，竟藏着4套“超级户型”，分别是442.82㎡、871.26㎡和1468.58㎡！其中，10#楼2101室这套1468.58㎡，双层顶跃户型，单层面积也在700㎡上下，相当于“超级大平层*2”。

江明月朗园1468.58㎡超级户型，超越了武林壹号、阳光海岸、银杏汇一众超1000㎡住宅房源，刷新了杭州高层住宅单套面积之最。

不光是江明月朗园，2022年以来，杭州洋房、高层产品中大户型房源越发常见，大室所趋的「住宅大平层」成为中产、富豪人士购房时新首选。

据凤凰网房产统计，截至发稿前，杭州今年共领出新房88588套，其中，50个项目有超160㎡住宅大平层，涵盖十个行政区，合计8861套房源，占全市新房总供应量的十分之一。

（标红为有200㎡及以上项目 凤凰网房产/制图）

事实上，若再算上富阳、临安等地的别墅类产品，面积上让刚需“高攀不起”的新房房源，已远远超过10%这个比例。

50个有超160㎡住宅大平层供应的项目中，23个项目更做了超200㎡户型，接近统计项目的一半，甚至，有7个项目上新300㎡起“超级户型”，共175套。

天澜海岸 效果图

其中，海潮望月城65套、天澜海岸62套、秦望府35套，三盘超300㎡住宅大平层占到全年供应的92.6%，IFC（4套）、江明月朗园（4套）、和家园玺园（4套）和滨湖天地（1套）仅有个位数入市。

住宅户型纵然整体越做越大，但就目前而言，其仍以160㎡起4房户型为主，尚不能撼动近年来300㎡起商业大平层的市场。据杭州行致盛房产机构数据显示，去年，杭州共入市1700套300㎡起商业大平层，今年全年供应量保守超3000套。

175套300㎡起住宅大平层，实际还不到商业端6%的供应量，大平层依然商业为王。

（祝立铭/摄）

从板块划分来看，上城区为超160㎡「住宅大平层」新房的绝对王者，10个项目合计上新3081套，超全杭州该类住宅房源的1/3。而余杭区（1535套）、拱墅区（1234套）和萧山区（1025套）均有千套以上供应。

板块集中化不难理解，“大户型，高总价”的住宅大平层，终归是城市中产、高净值人士的“逐鹿场”。

另外，像上城区的钱江新城二期、拱墅区的申花、余杭区的云城等板块，都是各个区当下重点打造的高端居住区域，不仅有令人期待的配套规划，土地供应上也“弹药充沛”。像钱江新城二期、云城这类全拆全建板块，未来城市界面及改善纯粹度，本就更值得购房者期待。

近两个月，首开登场的高端改善盘「纯粹」性更强了。

这份“纯粹”不仅体现在“5字头”“6字头”为主的价格上，更在于户型设计上的“全盘大房化”。以往3房、4房户型皆在一盘的情形，正被不少高端住宅区所摒弃。

江月望云 效果图

以钱江新城二期为例，栖江揽月轩、观翠揽月轩率先为板块打开关注度，前者起步户型143㎡，后者为144㎡，两者后接棒的江华玺云，则为139㎡起。然而，当江月望云、天澜海岸等盘入市后，这些项目起步户型面积竟直接“跳涨”：江月望云最小户型面积要174㎡，天澜海岸则要179㎡。

文晖的文樾上院更是直接，全盘仅做了180㎡和183㎡两个户型，总价基本都是900万+，参与报名摇号的购房者，无论在资金实力还是家庭结构上，都更为接近，更有共性。毕竟，像世纪城板块的都会山，小区内既有住宅业主，也有小户型公寓业主，较为“鱼龙混杂”的居住人群，也让其在二手房价上无法与隔壁的时代奥城相抗衡。

揽奥望座 鸟瞰示意图

近日，滨江奥体项目揽奥望座有了新进展，售楼处将在12月10日正式开放，取证在即。该盘的话题度可不输江明月朗园的1亿豪宅，要知道，揽奥望座是如今杭州市面新房唯一一个规划纯300㎡起住宅大平层的项目，其主力户型建面300-320㎡，精装限价4.6万/㎡，套均千万起。

曾经，奥体板块内杭州壹号院330㎡掀起一波摇号热潮。82套房子，2483人入围摇号，无房、有房皆拼至顶格社保，最终中签率仅3.3%。如今，这批“限售五年”的房子，已成为杭州租房界的顶流房源，动辄7万/月、9万/月的“天价租金”，摇中的“天选之子”仅靠房租便能覆盖月供，甚至还有结余。

庆樾上府 效果图

更大户型的房子，总能激起杭州富豪们的“抢购”。申花庆樾上府、钱江新城二期天澜海岸，首开房源被率先选完的总是那些200㎡起的大户型。只要面积够大、够稀缺，就连顶底楼房源也都会被“一抢而空”。

不过，像云城、闲林等目前改善属性还不足的板块，改善购房者对于这类板块大户型的兴趣，明显不如申花、钱二等区域来得“疯狂”。相反，这类区域当下或小户型先被抢完，而大户型反而会剩下不少。

今年，住宅大平层成为一股改变楼市的“新风”，但其影响力主要还在改善核心区。

在钱江新城二期、钱江世纪城、申花等板块内，更大户型的房子，犹如夜空中最亮的那颗“星”。这些房子总能紧紧抓住改善购房者的眼球，并会在第一时间被选完。不过，在一些刚需需求浓厚的板块，“大户型，高总价”的房子有可能适得其反。

汀岸晓庐 效果图

同时，品牌开发商成为住宅大室所趋的启动“引擎”。在杭州今年提供160㎡住宅大平层的50个项目中，滨江参与了13个项目，绿城则有8个项目。这两家杭州本土企业，不仅成为城市住宅开发的绝对主力，更是住宅大平层的引领者。

华润、建发、地上、越秀等优质房企，也是目前杭州改善板块的“中坚力量”。当下杭州在售项目中，几家房企均参与多个项目住宅大平层产品的开发工作，丰富了杭州改善购房者的选择维度，并在户型设计上给出新的可能。

兼有城市核心+封面景观+优质居住体验的大平层产品，正在新房住宅市场愈演愈烈，这体现了杭州改善购买力始终强劲。把更好的地段、产品留给更干脆、更具购买力的客户，越来越多的房企已明白这个道理。