观点网 刚刚过去的周末，深圳楼市继续被“万科在售项目降价促销”消息搅动，其中龙华梅林关旧改三期“深国际万科和颂轩”被传在备案价基础上打6.7折促销。

上述消息主要来源于中介人士，但6.7折的说法并未获得万科方面认同。

1月24日，包括深国际万科和颂轩在内的项目工作人员，均向观点新媒体否认了低价促销一事，理由是按照当下政策，售价低于8.5折房源基本无法在房管局备案。市场分析人士亦指，正常商品房应该不大可能具备6.7折促销的可行性。

尽管折扣力度并不及市传版本，深国际万科和颂轩在售公寓目前仍有大约9折促销优惠。实际上，过去两个月个别房企在深圳甚至推出了85折购房活动，目的均是加快套现以应对市场不确定性。

项目股东层面，同样存在另一种套现的情况。

1月21日，深国际万科和颂轩开发主体“深圳市深国际联合置地有限公司”（简称联合置地公司）的35.7%股权，由深圳国际转移至万科名下，万科为此付出的代价是27.88亿元。

深圳国际出售梅林关旧改权益的理由，一是提前释放项目收益，二则是降低房地产调控持续所带来的潜在经营风险。

而万科从项目代建方一路跃升至持股65.7%的大股东，相应地也需要更多消化这种潜在风险。

梅林关旧改促销

近期深圳万科促销传闻的热点项目——深国际万科梅林关旧改（即万科悦城），位于深圳龙华区民治街道，东临梅观快速，南靠民乐立交，西接民治大道，北为民康路，更新范围包括原华通源物流中心及梅林收费站。

项目规划土地用途主要为居住、商业等功能，综合容积率预计5.06。项目开发建设用地为9.6万平方米，计容建筑面积48.7万平方米，涉及住宅24.6万平方米，以及商务公寓11.2万平方米。

深圳市房地产信息平台披露，深国际万科梅林关旧改于2018-2020年间获批过三次预售证，分别对应和风轩、和雅轩、和颂轩三期项目，命名灵感源于《诗经》的“风雅颂”。

三期“和颂轩”已于2020年11月27日获预售，包含住宅、商务公寓共计3352套，对应总建面达28.86万平方米，约占项目体量6成；其中住宅720套，主要户型为84-141平方米三至四房，均价7.6万元/平方米，这部分房源在同年12月初已开盘，当月中旬售罄。

剩余公寓部分即“和颂轩·V寓”，则在2021年1月底开盘，主推39-56平方米户型，对外口径总价168万起，并可享受开盘9折起优惠。

据观点新媒体查询，过去一年间和颂轩一直在去化公寓，所获批预售的1栋四、五单元仍有相当一部分房源处于“期房待售”状态。

最新被传大幅度促销的也主要是上述公寓房源，网上流传的中介说法称，深国际万科和颂轩在备案价基础上打6.7折，原价200万的房子现价135-150万起。除此以外，消息称包括万科大都会、万科都会四季也在降价促销。

在房地产一二手房市场，涉及到价格变动往往会触及利益博弈，也更能吸引关注，比如2018年厦门万科将别墅房源6折甩卖的消息便引发热议。但对于和颂轩等项目打折一事，截至发稿时，深圳万科方面人士并未回应。

和颂轩项目工作人员则对观点新媒体表示，市传6.7折的说法是“假的”，项目并没有那么低价。该人士解释，低于8.5折在房管局比较难获得备案。

据其介绍，公寓房源均价约5.2-5.3万元/平方米，折后价约4.7-4.8万元/平方米，以此计算折扣为9折左右。去年同期，项目公寓部分对外销售均价也基本是5.2-5.3万。

万科都会四季花园项目工作人员也否认了大幅折价的说法，并表示项目售价仍基本是备案价8.8万元/平方米左右，剩余房源大约30多套，具体折扣要根据房源而定。该人士同样强调，低于备案价太多很难通过房管局审批。

限跌主要是监管部门为了防止商品房恶意炒作，破坏规范市场秩序等情况发生。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，商品房在备案价上下浮动一定区间是具备可行性的，但过高折价应该不被允许。若真存在高折价情况，可能是二手房或者还工程款的房源。

深圳万科促销传闻同样反映了当前楼市压力，据第三方统计，包括安联尚璟府、东海富汇豪庭、龙光玖瑞府、电建洺悦鹏著华远等项目，近期盘去化率低至0.3%，最高也不足25%。为加快去化，相当一部分项目开始打折促销，个别还打出“备案价打85折”的促销广告。

旧改销售套现史

就目前而言，已推售一年的和颂轩公寓房源仍是深圳万科面临的去化挑战之一。

更何况，一个月前万科还行使优先购买权，从项目大股东手中接盘了35.7%股权，这容易提高企业的经营风险。

深圳中原地产发布报告称，2021年并不适合投资，写字楼、商办、公寓产品依然比较困难，这些产品投资属性高，而市场依然以刚需为主。去年全市公寓批售项目26个，供应面积84.4万平方米，同比下滑42.6%；成交面积69.5万平方米，同比下滑2.8%。

公寓去化周期，也与万科过往介入梅林关旧改以及开发销售的节奏有所偏差。

2017年10月25日，深圳国际举行龙华区梅林关城市更新项目代建合同签约仪式，正式引入万科作为项目代建方。当时万科董事会主席郁亮为合作站台，体现对梅林关项目的重视。一种说法称，万科距离上次在龙华开发金域华府项目已有十年光景。

2018年9月底，深圳国际透过深圳高速公告，将为联合置地公司引入万科作为战略投资者，增资价格29亿元；万科借此正式持有梅林关旧改30%股权，深圳国际及透过深圳高速持有70%股权，实际权益持股53.39%。

根据万科年报披露，深圳和风轩、和雅轩、和颂轩2018-2020年分别开工12.54万平方米、6.87万平方米、29.31万平方米。与开工对应，同期还分别推出不同货值进行快速销售。

借由万科的开发及销售，截止到2019年底，梅林关旧改一期和风轩销售回款达46.47亿元；同期，该项目为深圳国际带来新收入及股东应占盈利分别为45.69亿港元、13.14港元。

值得关注的是，观点新媒体了解到，和风轩自2018年6月获得施工许可证，仅用半年便入市，从施工许可到竣工交付并结转也仅历时一年半左右，项目周转远高于万科平均水平；二期和雅轩2019年10月开盘，至2020年底全部单位如期竣工交付，间隔同样约一年多。

受此拉动，深圳国际2020年物流园转型升级业务新增收入46.97亿港元；由于梅林关确认产品增加了毛利率较低的保障房产品，期内公司股东应占盈利下跌30%。同时，项目三期年底开盘并提前一年实现了现金回流。

深圳国际亦不止一次肯定过梅林关旧改的正面作用：“随着项目分期开发与销售，为本集团带来充裕的资金，同时为集团的物业业务发展提供了坚实的资金支持。”

而2021年半年报中，深圳国际的表述出现变化，该公司提及，为避免房地产政策调控的风险，正积极考虑“提前释放位于深圳地区的相关资产的价值”。

截至去年6月底，深圳国际已收到项目三期的销售所得款。

去年10月下旬即发布半年报两个月后，深圳国际便宣布，拟通过公开挂牌转让方式出售联合置地公司35.7%股权，底价27.88亿元。该公司表示，出售项目公司股权一方面可提前释放项目收益，一方面可降低因房地产调控政策持续所带来的潜在经营风险。

据12月21日公告，深圳国际通过新通产公司与深圳万科发展有限公司签订合同，同意以底价出售上述35.7%股权。根据初步测算，出售事项将为深圳国际带来税前收入约29亿元。

观点新媒体查询，1月21日，联合置地公司正式完成工商变更，万科企业、深圳万科发展联合持股65.7%，深圳国际透过深圳高速间接持股34.3%。与此同时，项目公司董监高出现变动，赵偲翼成为新任董事长，后者于去年7月的头衔是“深圳万科宝光龙华片总经理”。

在梅林关旧改，深圳国际因综合开发需求而引入万科，也因项目进入销售尾声而逐步套现离场；万科为打破在龙华布局的十年空窗期，由代建商蜕变为战投，最终完成向控股方的跃迁。从头到尾，这都是一场因势利导的合作。