神居点睛

新年刚过，娱乐圈又双叒有「料」了，以前的港星、TVB男神、电影古惑仔里的浩南哥郑伊健和其妻子蒙嘉慧近日被港媒曝出打算进军地产界，并且不是欧美不是东南亚，而直接将目光投向了邻国日本。

蒙嘉慧打算斥巨资在日本福冈开设房地产公司，主要经营当地的物业管理和移民服务。

我们可能错过了2004年、2012年两波国内房价的大幅跃迁，也可能错过了2014年~2015年股票的「大牛市」，甚至也没有抓住去年白酒市场的一波红利。

但唯独这一次，是一个「可以预见的未来」，如果2008年是上一个入场日本不动产的良机，那么当今年这一良机再度浮现，我们又能否抓住呢？

01.哪些名人对日本房产情有独钟？

郑伊健和妻子蒙嘉慧视日本为「第二故乡」

其实从2013年宣布结婚并在日本举行婚礼，以及婚后的度假休闲就可以看出他们对日本的情有独钟：郑伊健夫妇每年都会被狗仔队拍到前往日本度假，甚至在街上骑单车的照片。

而且在这几年，双方待在日本的时间比待在香港的时间还要长。日本甚至都成了他们的「第二故乡」，而香港却是二者的「办公室」，只在有需要拍摄工作的时候才会返回香港。

此次在福冈进行的不动产投资，无疑就是看好今后的日本房地产。

对日本情有独钟的，还有程序员

去年底，年仅28岁的程序员郭宇宣布从互联网的头部公司字节跳动「退休」。28岁对于大部分人而言还只是人生以及财富刚起步的阶段，但对于郭宇而言，却已经可以「拥抱山间清泉与峡谷的风，去感受春夏秋冬」。

郭宇对日本的态度和情结早在任职字节跳动就已初显，由于实行的是双周末制，因此郭宇在上班之余的每个周末都会飞往日本，在那里享受温泉。

他自己也在工作的经历中坦言曾住过150多个日本的温泉乡，而旅居日本成为他最终的梦想，他也在自己28岁那年实现了这个梦想，并且现在在当地经营着一家温泉旅行社。

资本市场则看中了日本商业地产

2020年的第三季度，大量实力雄厚的外资财团「扎堆」涌入日本不动产市场。示意着外商的投资重心将在未来转移至日本，对日本市场的关注度正在提高，众所周知的巴菲特就是其中之一。

去年9月，香港PAG集团（太盟投资集团）决定在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元，高调入场。

去年10月，加拿大房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）也已经开始向欧美养老基金等进行募资，设立了以亚洲为投资对象的新基金，并且投入的资金总额预计达到25亿美元。

其中8成投向日本市场，再加上给予的投资贷款，保守估计将向日本投资约100亿美元（约合1万亿日元）。

02.置业日本的魅力和优势比你想象中更大

在这个股市波动、各类经济市场浮沉的时代，何种属性的投资能真正博得投资者的青睐？

毫无疑问，那就是「稳」

「稳」的意义在于，在市场持续走高时能获得最大利益，而在市场持续走低时，也依然能够找到一个「避风港」，即在前景不确定的时期也可以使得自己的资产能有不错的收益——日元以及日元资产就是这样一个市场，这也是许多人会选择在此时置业日本的原因之一。

在很多人的观念里，国内的房地产行业一直以来都是一个不稳定、随机性的市场。通过短时间内的房价上涨赚取来自市场的浮动利益，看中的也只是某一地区、某一房源未来1、2年的潜力。

但是日本不动产市场能成为投资者眼中「避风港」的主要原因就在于，它的投资潜力可以延续到未来的10年甚至更多。尤其近几年来，在日本主要的几个大都市中心区域，房价、地价一直都在持续不断地上涨。

截止至去年全年的地价排名前10中，

有9个地区涨幅持续攀升

日本全国近6年的地价变动

自从泡沫经济以后，日本房价始终处在一个低迷的时代。但是经历过十多年的经济发展后，日本的房地产明显已经「触底反弹」。

而且日本房地产投资相较于资本市场的投资，它的优势在于不依赖、或者极少依赖投机性的增长策略和整体经济趋势。

我们可以理解为，投资日本的房地产市场「相对独立」。这种独立主要是因为日本房地产的主要收益来源是稳定的租金，并非房价和地价的猛涨（尽管近几年日本房价和地价确实也在接连攀升，但未到猛涨的态势）。

与此同时，收取的租金为日币，这就引出了日本房地产「稳」的第二个优势：日币的避险属性。

5年内的美元兑日元汇率波动

5年内的人民币兑日元汇率波动

日元是公认的避免全球经济动荡的「避风港」——基本不受国际货币波动的影响。

日元有着稳定的币值以及较低的通胀水平，且凭借本国内的经济规模、结构和韧性，使得日元隔绝外部冲击的能力很大。

日本央行为了刺激本国的经济，不断降低利率，使得日本的国内货币政策长期处于在零利率上下徘徊的环境。这也使得日元因降息而突然下跌的可能性非常小，更是日元成为目前避险货币的主要原因。

在过去的近10年中，像东京、横滨、川崎、千叶等城市价值增长迅速。超级发达的交通设施、现代化的商业楼宇一应俱全，完全满足了在这里生活的所有日本人（这也是为什么东京都市圈中能聚集日本整体约30%的人口）。

与此同时，每年赴日的旅游人口都在呈指数稳定增长，从2011年的620万游客增加到2018年的3100万。

这无疑给酒店、宾馆、民宿以及短租公寓等日本房屋租赁行业带来了巨大压力以及动力，当然同时也推动完善了日本在房屋租赁中的法律规范，这些都是利好的现象。

我们不得不承认，在过去一年的疫情期间，日本的旅游业受到了严峻的考验。访日的中国游客数量骤减，但像新冠病毒这种国际性突发事件，一来不可避免，二来这仅仅只是暂时的现象，我们不可能一直被新冠笼罩。

当疫情阴霾散去，因旅游业闻名的日本必然也会因为大量的流动人口复苏而使自己的经济迅速恢复。

03.未来3年日本不动产投资该如何走？

新冠疫情之前，那些位于「市中心」且「离车站近」的公寓的资产价值有非常高的评价。自2013年开始，日本经济逐渐缓走高，市中心、城南、海湾地区的公寓价格也开始水涨船高。

同时有意思的是，新冠疫情使日本人对住宅的需求发生了微妙的变化，这一变化足以令我们的投资策略发生改变。

例如一户建类型的住宅在去年年底开始畅销起来，这主要是因为远程办公的流行，小户型的房屋弊端就会凸显出来：没有安静的办公环境、和客户打电话或者电话会议会妨碍到其他的家庭成员等等。

与之相对，远离市中心的一户建优势变得明显：房间数量多了也宽敞了，除了卧室以外，还可以有独立的屋子用作办公。这样既能有一个独立的办公环境，也能迅速在「上班」和「顾家」这两者之间进行切换，非常适应现在的工作生活。

根据2020年第三季度的一户建销售数据显示，无论是新建还是二手的一户建，销量同比前一年都要上涨不少。

因此如果远程办公这一习惯在新冠被消灭后被保留，那么一户建的需求可能在未来的3-5年内呈现稳定且逐渐火热的程度。

并且在各大机构统计的样本数据来看，目前最受租客青睐的物件有这么几类：第一类是租金较为便宜的、地处中心边缘的一户建以及大户型的公寓。此类房屋能满足在疫情下的工作和生活「双轨」生活。

第二类是在考虑到疫情结束后，部分公司恢复通勤式上班，所以依旧想要租在「距离公司近」或者「距离电车站近」的中心区域。不过对于房屋面积考虑的占比要相较以往高了不少，特别是2LDK以上户型的公寓，也开始火热起来。

因此虽然目前上班族们对居住在市中心的需求从「极度渴望」变为「暂时观望」，但今后的日本房地产发展中依旧不会出现市中心房价、地价暴跌的情况发生。

一方面，日本本土没有炒房这一概念，日本人对于房子的需求主要还是用来居住，海外投资者无论是参与购买还是租赁，对日本房产市场的影响也只是微波粼粼，不会出现惊涛骇浪。

另一方面，近年来海外投资者越来越青睐日本房产市场，大多都是看中日本房产在租金方面的长期稳定收益，以及日元资产的保值特性，而非大起大落的短期投机效益。

参考资料：

[1].网易号：郑伊健夫妇加快定居日本步伐！蒙嘉慧在日本开公司，解决移民问题

[2].又一明星进军日本房地产，日本究竟有何魅力

[3].日本土地价格网数据

[4].Japan’s Real Estate Property Market – a Safe Place to Ride Out the Storm

[5].才28岁就财务自由，字节跳动程序员郭宇到底什么来头？

[6].コロナ後の不動産　オフィス、戸建て、タワマン需要は「一皮むける」

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