文：大侦探
来源：丽尔摩斯
中国最大的线上房产平台是谁？随着上周安居客向港交所递交招股书，答案随之浮出水面。
艾瑞咨询数据显示，2020年四季度，安居客以6700万的移动月活用户量，一骑绝尘，超出行业第二大平台近2000万用户量；在经纪人端，安居客付费经纪人数量高达72.6万，是付费经纪人数最多的平台；按2020年收入计算，安居客则一举拿下了67%的线上房地产营销市场份额。
如果从渗透率看，安居客在房产平台领域领先的优势地位更明显。极光大数据显示，2020年12月，安居客app渗透率达到3.81%，是行业第二app渗透率的1.5倍，12月用户时长达到51.3万小时/日，是行业第二app用户时长的3.8倍。
不仅如此，随着IPO的到来，一场深刻的蝶变和全面升级正在发生。本次上市主体安居客，不再是之前的安居客，它是深度整合了安居客、58同城房产业务、以及爱房和巧房业务的新安居客。由此，安居客从单纯的在线营销服务提供商，升级为房地产信息和交易服务开放平台，为买家、卖家、开发商、经纪人等房地产交易链条上的每一个主体提供高效服务。
“全面转成服务型的顾问，在线下为客户做到良好的服务，是发展的战略方向。”58同城联席总裁、安居客CEO庄建东此前表示。从招股书来看，除了传统优势的房地产线上营销，在新房销售、房產SaaS解決方案、金融服务、房屋装修及其他服务上，安居客都有突破。
从流量到服务，安居客的转型已经取得阶段性成果。而安居客此次上市，不仅是公司发展的关键点，也势必成为房地产数字化的一次新高潮。一个全新安居客，值得期待。
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豪华股东阵容背后
作为最大的线上房产平台，安居客上市之后的想象空间巨大。资本市场对安居客的追捧，从其豪华的股东名单可见一斑。
招股书显示，安居客第一大股东为持股45.3%的58同城，第二大股东则是持股达14.1%的腾讯。除了互联网巨头，龙头房企对安居客也颇为垂青。
今年3月2日，安居客完成一次2.5亿美元融资，碧桂园的关联全资公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本轮融资的领投方。新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产等一众知名房企均参与了本轮投资。
头部开发商何以如此青睐安居客，从后者的业务营收构成，或可解锁个中秘密。
2020年，在线营销服务为安居客的最大营收业务，营收占比96%，全年贡献营收78亿元，同比增6.9%。这部分收入主要源于线上平台为房产经纪品牌、经纪人及开发商提供服务而来。在主营业务收入上，开发商已经与安居客保持密切连接，入股安居客则可以使双方合作更为深入。
安居客另一大营收则来自交易服务收入，这部分主要来源于其新房交易平台爱房。尽管目前该项营收占比仅为2.8%，但它的想象空间不容小觑。
自2019年成立仅两年时间，爱房平台新房业务已经发展到33个城市，2020年的交易总额达到653亿元，较2019年增长282%。2020年，安居客已经为TOP100房企的95家提供交易服务。如此强劲的发展势头，爱房有望成为安居客未来交易服务增长的主要驱动力。
由此可见，此次碧桂园等头部房企入局，某种程度上既是通过股权合作，巩固和安居客的业务合作关系，也是延长产业链，布局上下游的战略考量。
爱房不仅是助力安居客拓局新房市场的主力军，同样也是安居客布局下沉市场的生力军。
目前国内的房地产交易市场，因城市层级不同展现出的房地产业态也迥然不同。一二线城市土地开发殆尽，逐渐成为二手房交易和租赁交易的主要市场。
数据显示，2020年，一二线城市的二手房销售和租赁业务占据全国市场的61.2%。而三线及以下城市，新房销售更为活跃，并且增长前景更为可观，2020年69.7%的新房销售都发生在三线及以下城市。
值得注意的是，在二三线城市以及三四线城市，爱房都已跑通了商业模式，可谓后发先至。比如在河南郑州，爱房2019年入场，仅用一年时间市场份额就达到了8%，2021年又提升至15%，已经成为第二大参与者。
这一成绩的取得，与安居客多年专业经验、技术能力、品牌资源在新房赛道上的移植复用密不可分。未来，在开发商投资入股的合作加持下，万亿量级的爱房平台势必大有可为。
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高增长、高毛利与可持续发展
除了豪华股东阵容，安居客招股书的另一大看点是它的高增长和高毛利。
数据显示，近年来，安居客业绩实现稳步抬升。2018-2020年，安居客营收分别为62.16亿元、75.79亿元和80.52亿元。即使在疫情冲击下，安居客依然展现出极大的业绩弹性，实现逆势增长。
利润方面同样可观。同期内，安居客分别实现年利润19.07亿元、23.06亿元和19.55亿元，净利润率则分别为30.7%、30.4%及24.3%，维持在较高水准。
安居客业绩表现中，最值得称道的当属超高的毛利率表现。2018年-2020年，安居客毛利分别为57.5亿元、67.6亿元和72.9亿元，而毛利率高达92.5%、89.2%及90.5%。
值得一提的是，与2019年相比，安居客2020年营收实现上行，销售成本却在降低，从8.18亿元降低到了7.63亿元，这意味着安居客增长的边际成本一路走低，也能留出更厚的毛利空间。
安居客长年实现业绩稳增的秘诀，在于其对市场风向的精准洞悉。纵观安居客数次战略迭变历程，无一不是成功把握住了市场脉搏。
在互联网1.0时代，作为链接互联网和线下房产营销的中间人，安居客以“端口流量”生意站稳市场脚跟，即由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。这一模式曾风靡一时，安居客另辟蹊径的流量思维也成为其高速占领市场的增长密码。
到了2007年，在一手房市场火热情况下，包括搜房、新浪、焦点等在内的一众网站纷纷下场抢食新房业务蛋糕。而安居客却选择反其道而行之，仍然加码布局中介业务，这为它后来坐稳房产信息老大打下了基础。此后，踏中浪尖的安居客一路高歌，仅用两年时间，突破千万营收规模，挤进国内房产信息网站的“第一阵营”。
2020年从美股私有化退市后，58同城将旗下房产领域相关资产全部整合，系数注入安居客集团名下。这次上市，安居客再次将未来重要增长极放眼至新房业务。随着调控政策对新房管控常态化，开发商项目去化足需求日渐强烈，将给爱房为代表的第三方新房交易平台带来不小的发展良机。此外，新房业务在下沉市场空间巨大，势必将为安居客带来更大的业绩增量。
此外，安居客在创新业务上也获得了重大突破。以旗下的巧房为例，截至2020年12月31日，巧房累计拥有超过344,000名用户，是中国最大的独立房产经纪品牌SaaS解決方案提供商，帮助经纪人实现工作流程数字化并提高效率，同时提供招聘及培训等增值服务，为经纪人赋能。
房产行业是中国最大的行业之一，行业规模从2016年的16.2万亿元上升至2020年的24万亿元，预计到2025年将以8.9%的复合年增长率进一步增长至36.6万亿元。作为中国规模最大的行业，也是互联网改造得最缓慢的行业，房地产行业数字化潜藏着巨大的红利空间。
艾瑞咨询数据显示，2016年开发商仅将营销费用的30.0%花費在了在线渠道上，到2020年该比例将增至40.0%，预计到2025年将达到44.4%；2020年经纪公司花费在房产信息平台上的在线广告开支64亿人民币，预期2025将增长到101亿。此外，2020年大約59%的购房者选择在线房产服务平台作为获取房产信息的常用渠道，而61%的购房者已经在线看房。
对于安居客来说，这意味着它选择的赛道上，有更长坡和更厚的雪，在可持续发展上有巨大空间。
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科技赋能，推动开放行业生态建设
安居客集团上市的背后，是房产信息服务的蓝海市场，以及深耕需求下的新一轮变局可能。
从全国范围来看，在合作客户数上，安居客是所有互联网媒体中最领先的一家平台，这是一个持续创新、厚积薄发的结果。
“这几年，58同城、安居客一直在研究如何利用最先进的创新技术实现产品的不断改进和更新，进一步提高经纪公司、开发商和找房用户之间的转化效率。”庄建东此前接受采访时说。
作为一家互联网科技公司，安居客持续通过科技赋能行业发展，并致力于推动房地产数字化基础设施和开放生态建设。招股书显示，安居客的研发投入一直在提升，2018年、2019年和2020年，研发支出分别占比总收入的9.7%、10.9%和10.9%。
对于C端用户来说，安居客2020年底已经收集1.94亿套房产的房源全息字典，以及房源全核验系统，可以帮助消费者筛选出真房源；而智能易用的VR看房软件，则为个人用户提供身临其境的在线看房服务，2020年VR增强房源收获了24亿次浏览量。
值得一提的是，58同城、安居客打造的临感VR带看实现了置业顾问或经纪人与购房者双向度的同屏带看，置业顾问、经纪人都可以在线上一对一为用户讲解房源详细信息。这解决了购房者在独自使用VR看房时方向感不足、没有讲解等问题，让用户体验到立体化、临场化看房感受，最大程度还原线下带看流程，以便捷高效的方式增加了交易的可能性。
对于B端经纪人、经纪品牌、开发商来说，安居客通过大数据、人工智能等科技手段，开发出很多提升交易有效性的工具。比如安居客的移动经纪人应用程序登顶中国最大的房产经纪人移动营销管理软件，服务经纪人60余万人，微聊客更方便开发商销售人员与用户实时互动等。2020年，58同城、安居客流量整体增长了30%—50%，成功帮助开发商项目公司用流量增长的红利实现对找房用户的精准营销服务。
安居客对于B端客户的价值并不仅是短期交易，还有长期赋能。比如，开发商除了可以通过爱房交易平台快速卖房，安居客还会为他们提供定向获客、用户关系管理和高效用户转化的营销服务和工具，帮助开发商降低渠道依赖，提升自主营销能力，提高用户转化率。而巧房的SaaS解决方案，就是为经纪人线上业务赋能，不仅如此，安居客也在为线下经纪公司和经纪人提升运作和管理效率。
为解决经纪人员流动性大的行业难题，安居客依托58同城平台强大的招聘资源，为经纪公司提供面试、筛选到培训等一系列管理服务，高效解决经纪门店的人力需求难题。此外，58同城还为经纪公司提供全方位的金融服务解决方案。在买卖房屋交易的过程中，如何安全、高效推进交易进展是金融解决方案的重点问题。58同城、安居客合规金融服务的资质以及资金来源，为行业中小经纪公司解决了金融痛点，从而提升中小经纪公司的房屋交易经纪服务效率。
除了自身发展，安居客一直致力于用基础设施服务于产业互联网，用开放生态进一步提升产业互联网的基础服务能力。而如何开放生态，让产业上下游连接更为无缝、有序，也是值得思考的关键性问题。2020年以来，58同城、安居客在上线开启“N+全开放服务平台”，面向经纪行业构建基础设施、推动房源等数据标准化、统一化的切实举措。
“作为平台，更大的价值是把优秀的服务方都选出来，让大家都有选择权。这种多样性协作体现出来的服务和连接价值才更加长远。”庄建东此前表示，平台会持续加大投入，踏踏实实把基本功和基础建设做好。
毫无疑问，安居客IPO也将为房地产行业数字化发展的一个标志性事件。全新出发的安居客，正在踏上房地产数字化新征程。