大家都知道，去年上海顶豪迎来了井喷式供应，成交就此实现了爆发式增长
全国范围内一共卖了4307套3000万以上的新房，上海就卖了2600套
占比足足高达60.4%，出尽了风头
不仅如此，今年以来上海顶豪市场延续了这股火热的势头
光是一季度，总价5000万以上的新房就已经成交了238套，达到去年总套数的40.7%
当然大家可能会说，三五千万可能还不够极致
那么想象再大胆点，一举捅破价格天花板，总价直接过亿的豪宅表现又如何呢？
最近我们看到两个消息
一则是5月21日上海壹号院三批次“日光”，成为今年全国首个单盘销售额破百亿的项目
认购名单里更是星光熠熠，出现了潘x柏、沙x亮等多位明星
二来，露香园也将推出约489平的空中平墅，甚至云端顶复面积更有900平
正式宣告黄浦的一手大平层也进入了亿级时代
而且露香园不光越卖越大，还越卖越贵
去年3月首次入市备案均价还只有16.3万/㎡，11月就已经涨到了17.6万/㎡
不得不感叹，越来越贵的单价、越来越大的面积，叠加推动了不断攀升的总价
都丝毫没能阻挡富豪们手握重金、加速入场的热情
这也让我们不禁好奇，从去年到今年5月，这接近一年半的时间里
上海到底成交了多少套上亿的房子，都是谁在买这些更贵的房子？
01
去年起，多个亿级新房项目排队入市
2015年到2023年，近十年上海顶豪一直保持较为稳定的供应和成交
基本上每年都只在个位数，2023年一二手加起来也不过31套
让人没想到的是，这一平衡从去年开始被彻底打破
2024年成交了138套过亿新房，加上二手高达165套
今年总的亿级豪宅也成交了超过20套，再度引发了大家对上海豪宅市场的关注
具体来看，都是哪些一手豪宅杀进了“超亿俱乐部”？
首先要说的就是豪宅大平层
去年前8个月，上海总价过亿元的“顶豪”项目也就成交了17套，平均每个月只有2套而已，听起来并不夸张
直到9月底，期待已久的翠湖天地六期正式登场
翠湖天地六期效果图
轻轻松松就刷新了全国亿级豪宅认筹和日光两项记录
再次向大家证明，翠湖就是当之无愧的中国豪宅第一IP
也以一举之力，把上海亿元豪宅的销售套数增加了29套，其中19套大平层、10套是复式
其次是一些项目的“顶复楼王”
去年4月开盘的滨江凯旋门三期，一开场总价1.1亿的顶复就被3号抢走了
香港置地启元紧随其后，4套价值过亿的顶复也一售而空
到了今年3月金陵华庭首开，3套顶复的面积都在640平左右
均价更是突破联动价超过了25万/㎡，总价在1.63到1.69亿之间
还有不久前万众瞩目的徐汇滨江“小米地王”——绿城潮鸣东方项目
共有6套顶复的价格超过一亿元，最贵的一套接近1.54亿
而上海壹号院三批次推出的顶复更夸张
在层高约3.6米的基础上，总面积直接超过1000平，总价飙升至2.5亿元
设计也非常独特，采用了框架核心筒结构、配备全落地玻璃，让业主可以充分享受到360度的极致环幕景观
开盘现场在前28号叫完之后就被果断选走了
上海壹号院三批次顶复的建筑结构平面示意图
最后是一些更为稀缺的别墅产品，包括新物种风貌别墅在内
代表性的就是我们实地踩盘的前滩百合园三期别墅
联排别墅仅仅只有10套，认购率高达260%，最大的一套557平总价为1.02亿元
绿城精心将法式风情和海派风格结合在一起，让业主尽情感受低密生活的松弛感
这两年不知不觉中，风貌别墅已入市的体量也有几百套了
板块分布从黄浦新天地、豫园、人民广场，再到虹口北外滩、静安苏河湾、杨浦滨江等
去化方面也有不俗的表现
中海顺昌玖里&恒昌玖里首批次成交了49套
截止5月27日，虹口弘安里推出的48套已售出超过40套，海玥黄浦源和翠湖滨江也都去化超过20套
确实，这些项目作为上海顶级地段顶级产品的代表，个个都是妥妥的流量密码
本身的价值逻辑早已超越了地产本身
也难怪引发全球亿万富豪扎堆上海疯狂扫货
02
二手市场很多上亿的房子也开始被挂牌
众所周知，这两年上海二手挂牌总量维持在高位
甚至连1亿这个总价段的房子，包括多个耳熟能详的明星楼盘，也越来越多的挂出来了
先以链家挂牌为例，同事巧克丽丽2023年6月统计的时候，全平台总价1亿+挂牌房源还只有十几套
过了两年现在再打开，我数了一下挂牌已经增加到了47套，翻了三倍还多
从老洋房到独栋别墅还有大平层，各种稀缺至极的房源应有尽有
要知道链家可是对豪宅的挂牌要求向来严格，一般不在外网集中展示
像目前显示的两套汤臣一品房源，都是高楼层直面江景
面积在400平以上，单价分别是27.7和30.2万/㎡
图源链家
而古北壹号显示的5套挂牌房源中，有3套价格过亿
我又看了丽兹行的统计数据，说古北壹号今年亿级的大平层现在挂牌了9套
485平户型的6套，680平楼王户型的也有3套，前者1.15亿起步，后者2.5亿起步
资深豪宅中介也表示，相比前几年，这两年上亿豪宅挂牌确实多了不少出来
成交方面，今年一共卖了7套总价过亿的二手房，其中2套是老洋房
当然，去年上海亿级别的二手豪宅成交更多
不包含老洋房在内有差不多17套，平均一个月1套
成交均价最高的达到37.6万/㎡，还有几套别墅带地下的建筑面积超过1000平
尤其是年底的12月，豪宅成交总价纪录更是被两度刷新，让人瞠目结舌
先是月初檀宫一套意大利风格的独栋别墅，以3.5亿元成交，成交单价超30万/㎡
紧接着，翠湖天地也在同一天成交了两套亿元豪宅，四期和五期各一套
图源小红书
到了16号，坐落在黄浦内环内的万竹街41号更是超越檀宫
在上海联交所以高达3.79亿元售出，创下2024年上海豪宅的成交总价新高
从图片上看，这套别墅是徽式大宅风格，总建筑面积接近2000平，光地下就有838平，是当之无愧的市区“顶级楼王”
万竹街41号别墅实景图
除此之外，去年还成交了10套左右的亿级老洋房，涵盖多个核心梧桐区
总价最高的有3亿，面积段从255平到500平不等，大多都带露天花园
这些亿级二手房虽然年限相对较老
但占据的地段更核心，也有一部分客户年纪较大，对老洋房这样的产品具有强烈情怀
它们的成交再次向全世界证明，上海市中心的绝版豪宅根本不缺顶尖购买力
03
背后其实想表达几个观点
第一，上海的新房正在进入亿级时代
以广州和成都为代表的一二线城市，新房单价和总价屡屡打破纪录，已经走在了上海的前面
鹏瑞1号2160平的顶复单价超过56万/㎡，总价超过12亿元
还有去年6月一天内卖出的两套750平大平层，每套总价也在2亿元以上
成都的麓湖板块也出现了单套1.8个亿的新房，顶复的面积足足有1700平
上海从去年6月才取消土拍限价，重新恢复“价高者得”模式，并逐步放开对大户型的限制
才造就了这一年来的“地王”频出，项目单价一个比一个高
最典型的就是丰隆&联发新天地项目
光是折合楼板价就高达12万/㎡，比翠湖天地六期还高了2000元/平
计划打造高层和风貌别墅，加上地块没有中小比例限制，单价毫无疑问会超过翠湖天地六期
第二，上海强悍的的上亿购买力开始被外省承包
此前我们单盘主义工作室对当下的豪宅客户进行了分类，可以分为土著、老钱和新贵
哪怕同样都是有钱人，但不同发展模式的客户个人品味诉求完全不一样，对产品的偏好也截然不同
几个豪宅项目的认购名单也透露出这样的分化趋势
去年4月开盘的滨江凯旋门三期，套均超过3314万
摇号名单中，310开头的上海土著占比高达75%，非310的外地人加新上海人则占25%
土著购买力最强的前三个区分别是浦东、黄浦和崇明，浦东客户占到总数的19%，黄浦和崇明各有10%和8.4%
浙江和江苏两个大省，加起来占比接近7.5%
到了套均1.1亿的翠湖天地六期，名单占比就发生了显著的变化
310开头的上海土著占比下降到了51.8%
非310的外地人加新上海人占比提升到了47.8%，其中近一半都被江浙人承包了
克而瑞数据也显示，2024年上海豪宅买家中有高达40%的比例为江浙企业主，30%为海外归国家庭
剩余30%则是上海本地以及来自其他城市的高净值人群
换句话说，土著和老钱只会驰援塔尖住宅和部分改善
盘活整个楼市还需要新贵的崛起，带动更多的刚需和中产的收入提升
第三，亿元豪宅越来越靠产品说话，超越地段本身价值
顶豪的竞争格局也发生了微妙的变化
不论是位于前滩的百合园，还是位于徐汇滨江的潮鸣东方，都卖出了超越其地段价值的价格
凭借超强的产品力获得了市场的认可，是其热销的最根本因素
尤其是以潮鸣东方为首的新一代豪宅，主打艺术和科技，引入更多人性化的设计理念
建筑立面大胆创新，由香槟金搭配超大面积玻璃，几乎一比一还原了效果图，做到了极致通透
约3000平的下沉式庭院贯穿整个小区，配备了室内泳池、健身房、会客厅等高端设施
绿城潮鸣东方实景图
室内户型则是通过LDKB一体化，实现了“承重结构最小化+室内空间与采光最大化”，给业主带来全景舱广角视野
从外到内，精准满足了新贵们对“个性化表达”的诉求
为居住的舒适度、空间的合理性以及生活的便利性加分
04
总的来说，现在上海的房子还真是越贵越好卖
主要还是因为长期受到价格和户型的多重限制，已经太久没有给有钱人花钱的机会了
其实他们对顶豪产品的需求，一样旺盛
亿元豪宅的热卖，其实就是城市竞争力的最好体现
正如经济学家张五常所说，“房价反映的不是砖头价值，而是城市服务的市值”
去年上海的顶豪成交总数，把迪拜、纽约、伦敦、香港都甩在了身后
今年还将提供更充沛、更能打的项目，加上医疗、教育、商业等全方位资源的配套
继续吸引世界范围内资本的目光，创造属于自己的新纪录