观点指数 2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。以下为报告节选：
今年以来，中国房地产市场整体表现低迷，但也有一些积极的景象开始呈现。
从市场来看，今年前6个月新建商品住宅价格下探，三个线级城市二季度环比降幅高度一致。二手房房价指数环比下降，延续此前以价换量的趋势。2024年1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。
截至今年6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。如果考虑在建商品房，房地产广义库存水平预计要更高。
这些数据表明，销售去化压力依然较大。1-6月商品房累计销售数值均同比下降，市场还在底部徘徊。不过，5月环比上升了13.2%。随着政策效能不断释放，6月份商品房销售额为1.1468万亿元，环比上升50.93%。
政策面上，上半年重要的政策主要围绕几方面展开：防风险，保交房、去库存、促销费。上半年房地产的政策方向已经明确，下半年市场走势向好的积极因素增加。
上半年权益销售1.36万亿，千亿房企数量仅2家
“2024年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-6月，前100房企实现累计权益销售额13624.72亿元，同比下降40.71%。中海、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额1379.9亿元、1352.3亿元以及860.2亿元，其中三家同比降幅均超过15%。
从月份的变动情况来看，3月、5月、6月销售额成交量环比上升。尤其在“517新政”后，带看量显著增多。据保利发展6月公告显示，其全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的4月环比提升32%，已恢复至与2023年3-4月相当的较高水平。
2024年1-6月全口径销售金额录得千亿及以上的房企为6家，而权益销售录得千亿以上仅有2家。2024年1-6月前20房企实现权益销售金额9463亿元，同比下降36.31%。与2023年上半年相比，前20房企仍有19家在列，有1家被电建地产取代。（与2022年上半年相比，2023上半年前20房企有17家在列，其余3家则被中国铁建、保利置业、卓越集团取代）
销售均价方面，上半年前100房企录得全口径销售金额19522.4亿元，销售面积11178.8万平方米，销售均价为1.746万元/平方米，较去年同期上升3.74%。
政策刺激不断，购房者信心短期有所恢复
从二十届三中全会的表述来看，涉及到多个方面，即健全保障和改善民生制度体系，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
可以看到，促进房地产市场平稳健康发展是会议关注的重要方向。当下，在进一步落实和完善房地产新政的同时，市场也正在出现积极变化，如成交数据向好。未来，消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式将成为关键，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设更多满足多样化需求的住房。与此同时，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度，同样值得期待。
资料来源：公开资料，观点指数整理
据观点指数观察，上半年重要的政策主要围绕几方面展开：防风险，保交房、去库存、促销费。
可以看到，上半年国家层面对房地产的政策方向已经明确，而下半年市场走势要继续向好，还需要房地产政策持续发力，此外宏观经济环境亦要进一步改善，居民信心和收入预期更需进一步趋稳。
地方层面，广州取消120平方米以上住房限购，上海放松非本市户籍单身限购，苏州则全面取消住房限购。深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至3年，北京优化通州区“双限”政策。3月以后，杭州二手房限购全面放开，深圳取消了对住宅户型比例要求，北京取消了离婚限购，郑州则宣布计划今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。长沙支持居民购买改善型住房，给予一定利率优惠。
6月26日，北京发布房地产政策，内容包括调整商业住房贷款最低首付比例和利率下限，调整公积金贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，组织开展住房“以旧换新”活动等。
其中，对于使用贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于20%。使用贷款购买二套商品住房的居民家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。
资料来源：公开资料，观点指数整理
在一线城市中，广州的首套首付比例最低，北京、上海和深圳的首套首付比例持平。
本次北京首套贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限为3.5%。购买二套住房的，如住房位于北京市五环以内，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。位于五环以外的，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
二套房方面，北京、上海仍执行相对严格的首付比例，深圳次之，广州最为宽松。
不过，本次北京房地产政策与深圳一样，优化的地方主要体现在信贷端，而未涉及限购政策。支持多子女家庭改善性住房需求中，也只是对京籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。也即对于京外籍人群仍有限制。
当前市场正在不断补充有力的政策，短期来看购房者信心有所恢复。
三个线级城市价格趋势趋同，环比逐步探底
国家统计局数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上涨4.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.5个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
从今年的前6个月来看，新建商品住宅价格趋势不断下探，并且三个线级城市二季度环比降幅高度一致。近四年（2021年-2024年），三个线级的城市环比价格逐步探底，趋势趋同，仅2022年出现较大的分化。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8个百分点，其中北京、上海年内首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，广州、深圳分别下降1.5%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
一线城市二手住宅销售价格同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.9%和7.7%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
观点指数认为，二手房房价指数环比下降，主要还是延续此前以价换量的趋势。新房市场获得政策支撑，对二手房跌价预期增加，二手房挂牌量上涨，一定程度上冲击了价格。
大额支出更为谨慎，购房门槛和成本有效降低
央行发布的2024年第一季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于“更多消费”的居民占 23.4%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加 0.7 个百分点。
未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低的排序为：教育（28.6%）、医疗保健 (26.3%)、旅游（25.4%）、社交文化和娱乐(20.5%)、大额商品(17.7%)、购房(15.0%)和保险(14.0%)。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
由此可以看出，居民对房产购置消费支出持保守态度。从上述调查指数表亦可看出，收入和就业基本低于50%，预期偏向悲观，而对于物价则认为会上涨，这些都导致收入和支出预期的背离加大，大额支出会更为谨慎和敏感。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
个人贷款方面，前6个月人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.46万亿元。其中，短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元（同比下降19.18%）。今年前6月住户中长期贷款变动额分别为+6271、-1038、+4516、-1666、+514、+3202亿元。
观点指数认为，1月、3月、6月住户中长期贷款的大幅增长体现了需求集中释放时贷款购房人群占据较大份额。2月、4月住户中长期贷款购房数量锐减。
自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
商业贷款方面，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。
据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。对于居民来说，将有效降低购房门槛和成本，缓和观望情绪，激发潜在的购房需求。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
按地区来看，东部地区销售28924亿元，同比下降25.4%；中部地区8481亿元，同比下降26.7%；西部地区8528亿元，同比下降23%；东北地区1200亿元，同比下降17.8%。
观点指数认为，1-6月商品房累计销售数值均同比下降，市场还在底部徘徊。4月房地产市场受季节性影响，相比3月呈现回落趋势。不过，5月环比上升了13.2%。随着政策效能不断释放，6月份商品房销售额为1.1468万亿元，环比上升50.93%。
投资规模下行，房企到位资金仍缺乏支撑
数据来源：国家统计局，观点指数整理
1-6月份，房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。
其中，国内贷款8207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18862亿元，下降9.1%；定金及预收款15999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%。
可以看到，个人按揭贷款、定金及预收款两个指标下滑幅度最大，也说明当前房企来自需求端的销售回血仍较为艰难。
从上半年来看，2月份是最高峰值月，主要受到1月融资协调机制的支持。1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。从单月来看，5月、6月环比上升。
截至6月，郑州市共向银行推送三批次房地产融资“白名单”项目144个，授信金额478.23亿元，投放金额173.77亿元。广东辖内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933.77亿元，已提供融资392.88亿元。
从数据上看，房企到位资金仍缺乏支撑，融资政策传导到房企还需要一定时间。因为资金缺乏，1-6月房地产土地购置费用19812.87亿元，同比下降6.1%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
房地产投资规模的下行趋势亦反映在国家的土地财政收入表现上。今年前6个月，国有土地使用权出让收入15263亿元，同比下降18.3%，降幅较前5个月扩大4个百分点（2023年1-6月国有土地使用权出让收入18687亿元）其中，国有土地使用权出让收入相关支出22000亿元，同比下降9.2%。
广义库存水平预计要更高，去化压力大
施工方面，1-6月房地产累计新开工面积38023万平方米，同比下降23.7%，降幅较上月收窄0.6个百分点。6月单月房地产新开工面积7933万平方米，环比上升17.06%。
竣工方面，1-6月房地产累计竣工面积26519万平方米，同比下降21.8%。6月单月房地产竣工面积4273.8万平方米，环比上升20.8%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，累计新开工面积和竣工面积涨幅下滑，主要原因在于拿地规模下降。观点指数发布的“2024年1-7月房地产企业新增土地储备报告”显示，1-6月前50房企新增土地建筑面积2686.68万平方米，同比下降37.97%。
6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。（2023年6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%）
可以看到，今年商品房库存量的涨幅与去年同期相比基本保持一致，并且住宅待售面积涨幅升至历史高位。
如果考虑在建商品房，房地产广义库存水平预计要更高。
期内，自然资源部提到城市商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。也即是从土地端控制新房供应。
另外，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是为了解决商品房的库存问题，也可以为刚需住房人群提供更为优惠的住房体验。
可以看到，一些城市已经在跟进。杭州临安区由政府在临安区范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房，收购房源面积预计将达到1万平方米，以整栋为单位收购现房。江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江门为例，明确由市、县国企作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房，随后这些商品房将用作保障性住房。
此前，广州市增城区发文，为落实广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的被征收人拆迁安置事宜，现项目拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源小区（房企）。本次属于国企下场收储，这同样给市场传递了正面信号。
此外，各地方开展“以旧换新”去库存。
市场数据显示，全国已有超过100个城市陆续推出住房“以旧换新”政策。一线城市中，广州、上海、深圳、北京已启动商品住房“以旧换新”。如北京市商品住房“以旧换新”活动自7月19日启动，持续至12月31日。首批参加倡议的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套。住房“以旧换新”有助于刺激置换群体入市购房，从而带动更多需求入场，这是消化库存的重要途径之一。