原标题：2018-04-27 15:07

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 田国宝4月25日一场不期而遇的大雨，让持续高温的海南变得凉爽。

在海口市南部新城的一个售楼处，销售主管李然和她的同事们聚在一起闲聊，这是今年以来难得的时刻。

此前三天，海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产房地产市场的通知》，对海南房地产实施全域限购。

调控虽然在意料之中，但多少有些措手不及，李然手中几十单外地客户交易此时正好在途，如何处理，她还没有接到新的指令。

“百分之八九十的客户都是外地人。”李然告诉经济观察报记者，外地购房者占比高不仅是她所在项目的现状，也是整个海南房地产市场的普遍写照，调控新政实施影响范围涉及所有原来的非限购区。

一位全国性房企海南项目营销负责人表示，目前公司总部还在商讨应对措施，但原本计划下半年入市的项目，可能会延后开盘或改变销售策略。

史上最严楼市限购令：外地人+全域

海南省“422”调控最大的特点是全域限购。

在此之前，五指山、保亭、琼中、白沙四个中部市县，禁止非本地户籍购房；海口、三亚、琼海市区为有条件限购区，外地购房者必须具备60个月的社保或个税；其他地区为非限购区，外地人可以购买一套住房。

本次调控在原来基础上更进一步，要求外地购房者在非限购区购房，必须具备24个月的社保和个税。这对于客户约80%来自外地的海南楼市，影响不言而喻。

李然负责销售的项目处于传统的非限购区，2017年12月底拿到预售证，一共800多套房子，“不是一下子都开盘，开一栋楼卖完再开一栋。最后一栋楼是3月28日开的盘。”李然表示。

据李然介绍，一般情况下，客户购房首先需缴纳订金，签订认购协议，然后在规定期限内缴清首付款，再签订正式的合同，并办理相关按揭贷款手续。但第一次意外状况很快出现了。

3月31日，海南省住建厅等6部门联合下发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，将外地在海南购房的首付款从原来40%左右提高至70%，“等于提高了将近一半的首付，有一部分客户拿不出来。”李然表示。

当时李然所在的公司给了客户两种选择，其一是补齐首付款至70%或者全款购买；其二是选择退房，“但是有一部分客户拿不出钱，还不想退房。”

因海南省“331”限购而退出来的部分房源，李然所在公司进行二次销售，但紧接着又遭遇了“422”调控，根据这次调控要求，截至4月22日20点，外地购房者已经缴够70%首付款的可以继续购房，反之则失去购房资格。

据李然介绍，截至目前，受“331”限购政策影响，还有部分购房者遗留问题没有解决，“422”调控又影响了一部分购房者。“我自己手上有几十单客户，现在不知道该怎么处理。”李然表示。

从2017年4月份至今，海南省已经先后发布14个房地产调控政策，也使得海南省成为史上最严厉的限购省份。

首先，海南全省实施全域限购，海口、三亚、琼海等三市市区内，外地购房者必须具备五年社保或个税；中部四个市县禁止外地购房者买房；其他区域外地购房者必须具备两年社保或个税。

其次，具备购房资格的外地购房者在中部四个市县之外只能购买一套住房，首付不低于70%，同时要求购房者自取得不动产权证后5年内不得再次交易。

再次，要求开发商实行价格备案制度，开发商自取得预售证起，半年内不得调整销售价格，半年后，调整预售价格的需要进行价格备案。开发商和中介机构若违反限购政策，五年内不得从事交易。

全域限购背后：海南鼎新

海南这一波楼市崛起于2017年全国“317”房地产调控政策实施之后，从原来的下行趋势开始逐步呈现回暖态势，而真正开始“热起来”的时间并不长。

这一波行情一方面源于全国主要一二线城市限购后，一部分楼市资金外溢到海南；另一方面源于传言中的自贸试验区，在4月13日海南自贸试验区消息公布之前，有关传言已经开始在海南蔓延。

4月14日《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式对外发布，将海南省定位为全面深化改革开发试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区。

4月18日晚上，海口观澜湖观园项目进行突击开盘，随后被海口市住建委叫停，负责代理销售的中介机构也一同被处罚。目前，整个海南省已经暂停发放预售资格证。

据观澜湖观园项目一位销售透露，被处罚并不是因为无证销售，项目在2月份就已经拿到预售证，“主要是因为当时销售价格超出备案价，所以才被处罚。”

“如果前期监管到位的话，这次（“422”）调控政策可能也就不会出来了。”上述全国性房企海口项目营销负责人认为，海南之所以在20天时间里出台3个调控政策，与部分市县市场乱象不无关系。

无论是开发商，还是购房者，此前显然都低估了海南省整顿房地产的决心，李然告诉记者，开发商此前已经意识到可能会出更严厉的调控政策，“但没想到这么快，上一波的遗留问题还没解决完呢。”

突击出台调控政策背后，是海南整顿房地产的意志。从2016年以来，海南先后出台“两个暂停”、清理整顿填海造房和一系列房地产调控政策。

从2017年开始，海南开始有意识地减少商品住宅的土地供应。中国土地市场网数据显示，2017年海南全省共出让土地32978.66亩，其中包括各类保障性住房在内的住宅建设用地成交占比只有14.4%。2018年截至4月17日，海南全省共出让建设用地11443.42亩，其中住宅类土地建设用地占比下降至4.3%。而基础设施和公共用地占比则一直上涨。

2018年是海南省建省办特区30周年，中央对海南的四大定位重新诠释了海南省的定位和发展模式。不仅供地结构上有所倾斜，另外，从今年起，海南省12个市县取消了GDP、工业和固定资产投资考核。

特区楼市启示

作为海南省众多房地产销售大军中的一员，李然对每一次调控都有着更为直观的感受。但这一次全域限购，李然也感到前所未有的紧张。

2017年4月14日，海南省发布“317”调控后首个楼市调控政策，当时李然在海口市区一个楼盘做销售，“闲了大半年，处理遗留问题，今年初来这里，又赶上了。”

据李然透露，目前海口、三亚等海南省主要城市的楼盘基本都已经无房可售，“（今年）上半年应该不会再有新项目开盘了，下一次开盘起码也得等到七八月份了。”但根据目前的情况，下半年是否能开盘仍然是个未知数。

与李然相比，张跃又是另一种状态。张跃是海口本地一家小开发商的销售负责人，2016年底销售完楼盘后，他所在的公司已经没有土地可以开发，“坐了一年多了。”

4月23日，在位于海口市椰海大道的售楼处，空荡荡的大厅内只有张跃一个人，他所在售楼处的背后是已经接近封顶的项目，现在张跃唯一的使命就是等年底交房，交完房后，张跃和其所在公司的使命就都结束了。

对于多数开发商来说，这次调控来得太突然，一家全国性房企海口项目人士笑着说：“别问我怎么办，这一下子出来的政策，我们也不知道。”

海口绿地文化城的一位人士表示，目前项目拿到预售证的部分已经销售完毕，下一次开盘时间可能在2018年底前后，绿地另一个项目海口绿地城目前也只有商铺在售。

不过上述全国性房企海口项目营销负责人表示，对于多数开发商来说，尤其是全国性房企早已经习惯了频繁的调控政策，“现在政策刚出来，开发商需要时间来消化，但办法肯定会有的。”

另外，有一些开发商的项目已经开始尝试突破，在海口南部新城的一个公寓项目，目前已经开始实行以租代售，即一次性交20年租金，等20年到期后，可再续签20年。

（应受访者要求，李然、张跃为化名）