2019观点商业年会·现场快讯：2019观点商业年会于11月14日在上海召开，会上，麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长 、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生发表了题为《存量时代，房地产行业的资产证券化运用》的演讲。 他认为，在我们国内商业地产过度依赖于商业银行，在某种宏观政策改变的时候，就会对你的商业运营带来很大的压力。 他讲到，如果读圣经新约可以看到马太福音，马太效应说的就是强者越强，弱者越弱。我们国内2009年到2019年十年间，房地产前10名的市场占有率依然非常高，而第11到第20强可以看到它的市场占有率跟头十强在不断地扩大，在2009年之间的差距，市场份额只有4%的差距，而到2019年已经高达17%，在这种情况下仍然抱着传统的思维，你和头十强的差距就会越来越大，甚至被挤出跑道。 他谈到，如果要投资到房地产行业，只能够投一类住宅，你们不可能投商业地产，因为它所需要的资金量太大，对于一个个人来说是没有办法承担的，而在美国个人既可以投资到商业地产，也可以投资到住宅，你可以看到从投资的途径来说 中美也存在巨大的差异。 国内开发商主要还是一个被动的资金管理，他有项目才去募集资金，没有项目是不会募集资金的，而在海外是积极主动的资金管理模式，他是筹集资金，然后根据他的资金量去收购物业，正因为资金管理模式的不同，也导致融资模式的差异，在国内主要还是银行贷款为主的，在海外有间接和直接融资，都可以并举的模式。 在一个传统的融资方式，我们国家融资的环境，大家主要考虑的就是怎么去借债，如果从一个商业地产的资产负债表，一个商业地产说要拿一块，就要通过经营型物业贷进行融资，带来的结果就是负债急剧的上升。