8月25日，中国人民银行发布公告(以下简称“公告”):自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。专家表示，房贷利率新政兼顾“房住不炒”与“因城施策”，新定价机制下房贷利率整体预计将与当前实际执行情况保持平稳。

“房住不炒”和“因城施策”兼顾

“个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制，确保定（楼盘）价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。”人民银行有关负责人就公告发布的背景介绍道。

中国银行国际金融研究所博士后范若滢指出，公告明确房贷利率下限，体现了货币政策的结构性特征，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。“公告明确了首套、二套房房贷利率下限。这体现了货币政策引导信贷资源流向，以及发挥LPR在房贷定价中作用的意图。”范若滢称，“今年以来，我国民营、小微企业融资难融资贵问题依然严峻，未来仍需切实降低实体企业贷款利率水平。此外，高房价导致我国经济杠杆率高企、金融体系脆弱性增加，需要避免房贷利率下降引发资金再次流向楼市，这要求货币政策在加强逆周期调节时不能‘大水漫灌’。可预期未来货币政策既能够通过LPR引导实体企业贷款利率水平下降，也能够有效避免房贷利率下降引起房价进一步高涨，从而更有效地引导信贷资源流向实体领域。”

央行有关负责人表示，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

公告同时指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

“本次房贷利率调整规定，在相应期限的LPR基础上，商业银行可根据不同地区楼市运行情况、房地产调控政策要求、借款人个体差异，灵活决定具体的加点数值。这既有利于保障房贷利率与房地产宏观调控政策的方向相一致，也有利于综合考虑不同地区间的差异，做到‘因城施策’。”范若滢表示。

光大证券的张文朗等分析师指出，新房贷定价机制的“房住不炒”意图明显。“对于新增个人住房贷款，首套和二套利率的下限均较原先更高。首套个贷利率不低于LPR报价，5年期以上LPR最新报价4.85％，比原先贷款基准利率4.9％只低了5个基点，相当于下浮1％，与原先有实行95折(4.66％)和9折(4.41％)的银行相比，利率下限抬高。以上海（楼盘）为例，根据融360统计，2019年7月上海首套房贷平均利率4.84％，其中17家银行实行95折，1家可做到9折。二套房个贷利率至少要较LPR上浮60个基点，5年期以上为5.45％，相当于原先基准上浮了12.4％。而原先二套房最低上浮10％(49个基点)，对应利率为5.39％。”他们表示，“同时，房贷与国债作为长端利率走势有一定的相关性，但是房贷利率仍然受到政策的严格约束。虽然国债收益率不断下降，但房贷与国债、一般贷款利差仍然保持高位，显示‘房住不炒’仍是政策核心。”

“新旧”房贷利率预计基本持平

居民家庭会受到什么影响？央行有关负责人就此表示:“公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85％)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45％)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

范若滢表示，短期来看，本次房贷利率调整对市场的影响程度不大。“一是本次房贷利率的调整针对的是新发放的贷款，并未影响存量贷款；二是调整后的房贷利率与之前的房贷利率基本相当。这有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性，维护房地产市场的平稳健康运行。”范若滢指出，未来房地产金融政策需要“量”“价”综合施策，其中，从“价”的方面，避免房贷利率下行推高房价。

中金公司分析员张宇预计，下半年按揭可用额度边际收紧，房贷利率较LPR加点数可能上行。“7月全国首套房/二套房贷款平均利率为5.44％/5.76％，较基准利率上浮11％/18％，分别相当于LPR加59个基点和加91个基点。我们判断，新定价机制下房贷利率将在此加点水平起步。考虑到LPR略低于当前基准利率，从息差的角度看，按揭将成为银行盈利性更强的业务。但由于房地产相关贷款仍将受到严格的比例管理，且上半年放款相对强劲(住房抵押贷款净增2.2万亿元，同比增长12％)，我们判断下半年按揭可用额度会逐月下降，房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步上升。”张宇指出，“须特别提示的是，央行要求首套房贷利率(当前平均5.44％)不低于LPR，仅为对按揭利率的下限规定，并非意味着首套房贷利率会下行至5年期LPR(4.85％)的水平，实际仍须尊重市场定价规律和地产调控原则。此前央行规定首套房贷利率不得低于基准利率的7折，但实际利率远在7折之上。”

张文朗等人预计，新机制推出初期，各地新增个贷利率跟原先比会有升有降。“从平稳过渡的角度讲，全国范围内的首套房贷利率加点下限或约40－50个基点，二套房贷利率加点下限或约60－80个基点。但随着国内经济下行压力的加大和全球降息潮的开启，未来央行若下调政策利率，可通过LPR利率传导到房贷利率，带动房贷利率温和下行。”

居民定价自主权有望加大

根据公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

东吴证券分析师齐东表示，“申请人”实际上获得了一定按揭利率自主权:如果预判未来处于加息周期，则把重定价周期拉长，锁定利率；如果预判处于降息周期，则反之。

张宇则表示，新定价机制与当前浮动利率无本质区别，未来银行大概率采取每年重定价方式。“LPR类似于基准利率，但更加动态灵活，加点类似于上浮，规定只允许在LPR基础上加点而不允许减点则体现中央对‘房住不炒’的基本定调。考虑到银行在房贷市场主导权更强，我们预计实际执行中银行将大多采用每年重定价的方式以规避利率波动风险。”

文章来源:上海金融报