久期财经讯，1月6日，穆迪投资者服务公司首予华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co., Ltd.，简称“华夏幸福”，600340.SH)“Ba3”企业家族评级(CFR)。

同时，穆迪还授予华夏幸福的间接全资子公司CFLD (Cayman) Investment Ltd.(简称“CFLD (Cayman)” )拟发行的美元债券“Ba3”高级无抵押评级。票据将由华夏幸福无条件且不可撤销地担保。

评级展望“稳定”。

发行债券募集资金将由华夏幸福用于债务再融资。

评级依据

穆迪副总裁兼高级分析师Josephine Ho表示：“华夏幸福的‘Ba3’CFR反映了其独立信贷实力和评级上调一个子级，反映了我们的评估，即持有华夏幸福25.16%股份的第二大股东中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Company of China, Ltd.，简称“平安人寿”)可能在需要时为华夏幸福提供大力支持。”

按原保费收入(original premium income)计算，平安人寿是中国第二大寿险公司，其99.5%的股份由平安集团和该集团的人寿保险部门持有。

上调一个子级反映了穆迪的评估，即平安人寿可能在华夏幸福财务有压力时期提供支持，其依据是：（1）平安人寿自2018年8月投资华夏幸福以来对其提供的财务支持记录；（2）其在华夏幸福运营和财务管理中起到的积极作用，（3）华夏幸福建有综合工业园区业务，此举对平安集团房地产业务起补充作用。

不过，鉴于平安人寿仍然是仅次于创始股东王文学先生的第二大股东，因此上调幅度仅限于一个子级。

穆迪预计，在平安人寿的控股下，华夏幸福将增强其管理能力、业务规划、债务和经营现金流的财务管理，以及获得银行融资和资本市场的渠道。

“华夏幸福的独立信贷实力反映了该公司在执行工业园兼住宅物业开发的商业模式方面的实力，” 穆迪华夏幸福的首席分析师Ho续称。

华夏幸福通过公私伙伴关系向地方政府提供工业园区规划和发展服务。开发服务包括一级土地开发、基础设施建设和商业投资推介。该公司还管理工业园区。

截至2019年6月30日，华夏幸福在中国一、二线城市周边有78个正在运营、正在规划或建设的跨市工业园区。该公司正逐步向中国中部和长三角地区扩张，这些地区超出了其在京津冀地区的总部。

华夏幸福的住宅地产开发主要集中在其开发的工业园区内或周边的大众市场项目。

此类商业模式为公司提供了较低土地成本和非住宅物业开发利润，这有助于在一定程度上缓解其在住宅物业开发业务方面的收入波动，后者提供了售前现金流入。

然而，华夏幸福的独立信贷实力受到以下因素的制约：（1）需要每年支出的小型土地储备；（2）适度高水平的债务杠杆。

公司高负债水平的原因在于：（1）快速增长的业务计划；（2）其工业园区业务的现金现金周转时期长；（3）由于京津冀地区的严格监管，其住宅物业业务的现金回收缓慢。

穆迪预计，华夏幸福将在未来两年逐步提高债务杠杆率。按收入/调整后债务衡量，该公司的债务杠杆率在2020年和2021年可能分别约为55%和63%，而2018年为56%。在这两年期间，该公司的利息覆盖率（按调整后EBIT/利息衡量）应保持在3.0倍-3.5倍之间，这将支持其独立信用状况。

债务杠杆率的预测改善是基于穆迪的预期，即华夏幸福的营收将在未来12-18个月增长30%左右，由华夏幸福过去三年的合同销售增长10%-20%支撑上述预期值，以及预计工业发展服务增长30%左右。

穆迪还预计，未来12-18个月，华夏幸福在住宅物业销售方面的现金回收情况将有所改善，因为在平安人寿成为其第二大股东后，华夏幸福采取了更为严格的财务政策和纪律。此外，华夏幸福在京津冀以外地区的扩张，降低了公司面临的监管风险，改善了现金回收情况。

在治理风险方面，穆迪考虑了控股股东王文学先生的股权集中问题，王文学先生与一致行动人于截至2019年11月底持有公司37.17%的股权，这其中62%的股权已质押。平安人寿持有25.16%的股份，在总共9个董事会席位中拥有2个席位；提供公司治理监督，部分缓解了这一风险。平安人寿也将有助于改善公司的运营和财务管理。

华夏幸福的流动性充足，2016-2018年公布的现金/短期债务为2.42倍-1.76倍。截至2019年6月30日，该公司的现金余额为550亿元人民币。穆迪预计，该公司持有的现金，加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入，将足以偿还在未来12个月到期的债务。

CFLD (Cayman)的高级无抵押评级不受运营公司债权的从属风险的影响，因为穆迪预计平安人寿的财务支持将流向华夏幸福的持股公司而不是直接流向主要运营公司，从而减少因结构从属关系可能造成的预期损失任何差异。

评级展望“稳定”反映了穆迪的预期，即（1）华夏幸福将逐步提高债务杠杆率和现金回收，同时增加合同销售和工业发展服务收入；（2）平安人寿仍将是重要股东，并继续提供运营和财务方面的监督和支持。

如果该公司（1）通过发展住宅地产和工业园区业务来扩大规模，（2）保持良好的流动性，以及（3）改善其信贷指标，使在可持续的基础上收入/调整后债务超过75%-80%，EBIT/利息超过3.5倍，那么华夏幸福的评级可能面临评级上调。

另一方面，如果华夏幸福公司（1）工业园区业务收入和/或合同销售额下降，（2）无法提高债务杠杆率，使收入/调整后债务在2020年底保持在50%以下，2021年底保持在60%以下，或（3）流动性减弱，则华夏幸福可能面临降级压力。

平安人寿任何实质性的持股减少，或有迹象显示平安人寿的支持力度减弱，也将引发华夏幸福评级面临下调压力。

华夏幸福成立于1998年，2011年在上海证券交易所上市。该公司主要从事住宅物业开发和综合工业园区的投资运营。华夏幸福的工业园区业务包括一级土地开发、基础设施开发建设、产业发展服务、物业管理和公共服务。