毋庸置疑，市中心永远是价值高地和城市焦点所在。与新希望D10天府仅一街之隔的“现象级地块”开拍在即，新希望D10天府也即将推出高端住宅产品，不得不让人对市中心的价值充满想象。

房地产行业有一条普遍观点：长期看人口、中期看土地、短期看金融。对一座城市而言，哪里的价值涨幅最大？该如何进行研判？

从国内外诸多案例来看，锐理君认为有四个指标很关键：1、大都市圈内的核心城市；2、核心城市的绝对中心地段；3、人口稳定且持续导入区域；4、产业根基厚或新兴产业吸附力强的区域。

对成都这座新一线城市而言，真正具备综合能力的“价值制高点”目前乃至未来仍然在以环状布局的城市绝对中心地段。

一环内及二环区域 房地产价值呈现高增长

作为环状发展的城市，成都各环域房地产市场的表现很好地体现了城市中心价值的优势所在。分析过去三年成都环域市场的表现，“价值绝对中心化”的趋势越来越明显：

2016年 【三环~绕城】的房价与【二~三环】齐平； 2017年 【二环~三环】的房价与【一~二环】齐平； 2018年 【一环~二环】的房价与【一环内】齐平，核心环域形成了价值共同体，并与其他区域拉开了明显差距，这一态势已经延续至今且有进一步蔓延的趋势。

计算统计时间段内的房价差，成都一环~二环的增涨达到6627元/㎡，位居榜首。而以一环为核心带状辐射的一环内和二环区域，共同构成了成都环状价值最大的区域。

城市高价值的“归宿” 终究在绝对中心

不仅仅是“人口、土地、金融”这三个宏观指标，从中观层面的城市形象、居住功能、第三产效能等来看，中心尤其是类似成都一环~二环这种绝对中心区域，都是未来房地产市场价值最有话语权的区域。 01 崛起的成都，越来越重视“城市门面”的昭示作用。 近年来，成都在城市能级和城市形象上进行了诸多升级，“三城三都”、锦江公园带等大手笔规划诠释出成都打造世界级城市形象的决心。成都的“城市门面”非常注重文化与经济双重价值兼具，而只有传统的城市绝对中心具备这样天然的属性。 02 人口从“去中心化”向“中心化”回归，这是城市交替的必然。 前几年，“人口外溢”一度成为热门词，这也符合城市发展的一般规律，但对成都而言，人口的“去中心化”似乎成了伪命题，尤其是在绝对中心区域，常住人口、外来人口、旅游人口反而越来越形成向“中心化”态势。 这也符合《世界级城市人口变迁》报告的观点：城市人口在经历过聚集、扩散后，会又回到城市中心。

（纽约各区人口变化 来源：中国指数研究院）

一个可以参考的案例是纽约。20 世纪 70 年代中后期，纽约市积极进行产业结构调整，保证了城市稳定的用地价值和城市中心的再增值，主动吸引中产阶级回流。回归的人口支付能力会更高，对住房品质要求也更高。

目前，成都在城市开发上也实施了“三降两提”，未来城市中心区域的吸引力将大大提升。

03

城市中心价值出现阳线，2019年上半年成都典型高端公寓销量同比增长9成。

2018年“5.15”新政后，成都公寓市场迎来了热销期，原本让很多人“望而却步”的高端公寓也一路上扬，建筑形态、建筑品质不断升级，对高端人口的吸引力也更高。

据锐理君统计，2019年上半年，成都2.5万/㎡以上高端公寓销售面积同比2018年上半年增长91%。在一环~二环区域，以新希望D10天府为代表的高端公寓尤其受到市场关注和认可，项目的价格几次被市场需求突破。

看未来地价，不如抓现有机会！

上半年，全国多个重点城市的土地端都赚足了眼球，深圳、重庆、成都等热点城市的主城区（中心城区）更是频繁吸引房企抢驻。 以成都为例，据统计，2019年上半年成都主城共成交土地1877亩，仅占大成都的24%。同时，房企在主城出价的能力绝不含糊，目前成都楼面价TOP5中，有4宗皆诞生于今年上半年的主城，哪怕它们很多都没在一环~二环这样的绝对的城市中心。 当然，成都一环~二环也有供应，不过目前仅两宗地，面积不到46亩。其中，东大街D10旁31.5亩地块作为成都首批现房销售用地，已经成为“现象级地块”，从这宗地的拍卖架势和未来的打造走势来看，城市中心地块的开发逻辑已经在彻底改变：资金实力较弱的小开发商将被拦在门外，未来不仅考验房企的资金承压能力，城市绝对中心项目的规划、设计、质量都必须“经得住时间检验”。

（东大街D10旁31.5亩地块）

土地规则的改变，最知道冷暖的必定是房企。就这宗拟出让地块来看，其与城市中心地标项目新希望D10天府仅一街之隔，地块计算容积率为2.5，适合打造标准化的品质居住产品。 由于有新希望D10天府这个珠玉在前，该地块已经很难去对标前者229米的高度，一定是要在品质上下功夫。当然，这也会让未来的产品价格同步增加。 锐理数据解决方案中心也给该地块作了一次打造测算，它未来的产品规划可以做三种组合： 产品配比

（以方案二为例）

方案一：做超高层项目，但纯住宅小区的品质会被拉低； 方案二：小高层+多层，这种方式对住宅小区的品质有保障； 方案三：高低配，这种搭配会有一定营销概念空间，但整体品相会被拉低。 城市中心土地“现房”的背景下，房企拿地必然会加入更多考虑，那购房者应该看什么？机会！ 但城市中心现在的购房机会真的微乎其微。以一~二环这一环域为例，目前最新供货的是近期即将入市的新希望D10天府住宅部分，其产品面积在200-500㎡。

（D10天府项目实景视野图，拍摄于18F）

不过新希望D10天府住宅的价格就很有想象空间了。此前这个项目主推的地标级公寓，最新的销售均价在3万/㎡以上，其区域二手房房价也呈阳线。 此次D10天府临近有“现房销售”要求的地块，而且推出的又是高端住宅产品，不得不让人猜测其价格是否会突破天花板。最终怎样，相信业内人士和锐理君一样都很期待。

多说几句



在一环~二环这样的城市绝对中心打造地标级项目不是一件轻松的事。对东大街31.5亩地块的潜在买家和购房者来说，前者可以把D10天府作为参考标准，而购房者更需要重视市场变化前的机会。

锐理君此前曾描绘过新希望D10天府项目的客户画像：30-34岁、年轻化、精英化。这部分客群给项目带来的是较高的“老带新”比例和“铁粉级”的忠诚度。

作为有亚洲第十、中国内陆第一高称号的地标住宅（数据截止到2019年6月30日），其229米的高度是成都这座城市向上发展的“门面”，而身处一环~二环这样的绝对中心，在人口、购买力纷纷回归中心的现实面前，比起关注未来土地市场走势更重要的似乎是抓住眼前能触摸的机会。

未来的城市绝对中心，一定会是另一番天地。