本文为胡懋先生在2024观点产业年会上发表的主题演讲
胡懋（IWG集团中国区总裁胡懋）：尊敬的各位嘉宾、各位领导、行业专家，下午好！
产业园的运营除了大家刚刚谈到的有关产业制造、物流、仓储，以及研发等各方面的运营，其实还有一个很重要的环节，就是楼宇经济在产业园当中的作用。所以今天我主要想就这一环来跟大家作一些分享。
办公楼宇经济其实是产业园区发展的重要引擎，它推动产业园区的经济发展成为重要的组成部分，它对于产业园区的资产增值具有很大的作用，它能提高租金的收益，实现产业园区的资产增值。它还能引进更多的产业，让更多的企业聚集在一起，形成上下游的产业链，推动产业升级。它也让所有的企业能够共享一些资源，降低成本，提高资源利用率，增加竞争的能力。产业园里的办公经济虽然是非常重要的引擎，但是目前大家可能都有体感，在楼宇经济这一块，在目前的经济大环境下，遇到了很多的困境。
根据很多研究报告显示，2024年写字楼市场遇到了非常大的挑战和压力，即使在一线城市经济非常发达的情况下，它的出租率也遇到非常大的下行压力，空置率基本上会达到25%。这里面自然带来了租金的下滑，这个下滑的趋势目前还没有见底。从具体的城市分类来看，一线城市北上广深这些经济比较强劲的地区，它的空置率也高达20%多，北京是唯一一个在10%左右处于比较低的状况。大家知道北京的写字楼一直是非常坚挺的，早些年它的空置率都在10%以下。
现在大家看到上海已经达到了20%多的空置率，在一些二三线城市，空置率更高达惊人的将近40%。租金也随着空置率不断上升呈现往下下行的趋势，所以大家看到的不但是在城市的主城区和CBD、商业地区租金非常大的承压，在产业园区，由于所处的是非核心地区，它的租金、空置率的压力就会家行。
面临租金的挑战，在写字楼这一块，不但是中国面临很大的压力，放眼到全球来看，各个发达的国家也面临着相同的困境。根据研究报告显示，在北美和欧洲的写字楼空置率也是在不断走高。基本上平均可以达到17%，纽约、旧金山、伦敦等国际性的一流城市的空置率也接近20%，租金今年以来也在不断下降。
大家可能也要问一个问题，写字楼是不是已经成为过去，它的出路到底在哪里？
其实我们看到的并不是这样的情形，之所以写字楼的空置率的上升，它的租金的下降，跟公司用写字楼的方法和它在办公领域布局的策略发生了很大的变化。据JLL的调查，现在虽然有1/3的员工仍实施办公室的出勤制度，但将近一半的员工表示，他们需要有更灵活的办公方式来提高他的生产率。所以我们看到办公楼、写字楼的需求在发生革命性的转变，这个转变尤其是在疫情之后更大。
这个转变在疫情之前已经发生了，它的转变是怎么样的情形呢？主要是大公司对办公空间的布局，已经从原来的集中式朝九晚五，大家都往一个写字楼里面来进行办公，渐渐地转变为分布式、分散式的办公，公司需要员工在不同的地点进行办公，这样他能更接近于他的市场、更接近于他的客户。对员工来说，他也能够节省每天上下班的通勤时间，更加有利于留住员工，也更有利于招聘员工，这种趋势已经在最近十来年慢慢演进，只是疫情以来，这个趋势发展更加迅速。
不但是在国外，国内也有很多的企业渐渐宣布他们要采取混合办公的方式，最明显的案例是携程早在两三年前就宣布，它的员工实行混合式办公，去哪儿最近也宣布了在员工的办公策略上进行混合式办公。在国外我们看到这种趋势会更加明显，一些大的科技公司都不太要求员工每周必须5天在公司集中的地方办公，而可以远程办公，在家办公，这样的趋势越来越明显。
转变的过程主要来自几大驱动力，首先是大公司的高管，我们现在要采用的混合办公是未来的趋势，对于公司的员工，或者对于公司的成本来讲，这种混合办公成为越来越大的趋势，所以不但是员工有提出这方面的需求，而且从管理层、从业务的需求来看，这种趋势也变成一种不可逆的方向。
什么叫混合式办公？其实混合式办公就代表着它的办公空间布局策略的变化。混合式办公就包括传统的总部集中式办公，加上灵活分布式办公，加上居家自由式办公，表明在不同的地点、不同的空间，一个团队内可以互相协作的进行办公，而不是像过去一样非得朝九晚五到某一个物理空间进行办公。所以这种不同形式、不同地点，在不同空间里面进行的办公，就渐渐成为现在发展的趋势，成为一种混合办公的模式。
在这种情形下，主要是需求方的变化，作为业主来讲，也要及时地跟上这种变化，来适应这种要求。对于产业园区来讲，我觉得我们需要抓住这样的变化趋势，要把灵活办公作为楼宇经济进行改革、发展调整的策略，共享办公的模式也应该为更多业主所采用。在这里我们看到一个非常矛盾的趋势，一边是整体来说整个办公市场、写字楼市场在不断地下滑，租金下降，空置率高涨。另外一方面，大家看到越来越多的企业，它对于灵活办公的需求是在不断增长的过程中。在这个过程中，有很多的业主也敏锐地观察到这样一种办公趋势，也试图自己来进入灵活办公的领域。
在前几年大家可以看到由于大量的资本催生了不同国内外品牌联合办公的产生，许多开发商自己也会进行装修，来进行灵活办公模式的经营。经过最近两三年大浪淘沙，先期早已进入的灵活办公或者是联合办公的企业，有不少是慢慢的缩减，甚至是倒闭。这里面到底是什么原因会造成这样的趋势？其实灵活办公，或者是大家熟知的联合办公这样的商业模式，看起来非常容易，大的业主或者大的开发商觉得，我自己那么大一栋楼都自己能盖，一个园区都能经营，这么一小块灵活办公的业态，我有什么不能做呢？其实做了两三年之后，有很多大的业主，他都觉得经营起来太吃力，这不是他的专业所在，他需要很多人力和精力投入。所以他觉得这不是他的主要业务方向，纷纷选择退出。还有一些经过资本的加持，前期进行了突飞猛进的狂飙式拓展，随后随着客源不足和经营不善，也纷纷收缩和倒闭，或者是退出这个赛道。对业主来说，他又在寻求一种新的模式，除了他自己想经营之外，他是不是可以考虑其他的方式，所以从经营的方式来讲，从原来最早的租赁合同的模式，发展到合作协议，到渐渐地目前最多的大家采用的一种形式，其实是一种管理的协议，委托专注在联合办公领域的专业公司来打理这一块的业务。
在寻找合作伙伴，寻找这个领域当中的运营商方面，我们应该是注重哪几个方面，要寻找什么样的合作伙伴呢？我这里想跟大家分享，IWG作为全球灵活办公的引领者，我们在这个领域当中已经深耕了35年，这个模式不是最近几年才创新的，早在35年前的1989年，IWG（当时叫雷格斯）的CEO，他就是这个行业当中真正的创新者，他在比利时开设了第一家服务中心这样一个业态，经过30多年的发展，我们经历了很多的里程碑，2000年在伦敦股票交易所上市，目前是在这个行业当中全球规模第一的引领者，我们在全球有将近120个国家和4000多家另和办公的中心，在我们平台上承接的客户达800万之多，在全球的会员达到更多，达到1000万左右。我们的规模在行业当中比后面十几家加起来的规模还要大。所以在这个行业当中，我们是真正的领导者，我们也在这方面深耕和积累了大量的经验。
IWG集团旗下在全球有20多个品牌，其中在中国 引进了4个品牌，雷格斯是大家最熟知的一个品牌，也是见得最多的一个品牌，还有SPACES（雷格斯智选）、HQ（雷格斯惠选）、Signature（雷格斯臻选），他们服务的客户和市场定位都有很大的区别。
在这个品牌序列里面，最高端的是Signature（雷格斯臻选），目前它在我们全球4000多个中心里面只占1%的比例，在中国我们在去年11月份在上海金茂大厦开出了第一家Signature，它服务的是最高端的企业客户。SPACES和雷格斯相当于我们的五星级标准，它服务的是企业中层或者是比较大型的跨国公司，它的位置主要是在每个城市的核心CBD，地标性的建筑。
HQ是相对比较经济型的灵活办公的空间，它主要分布在城市的园区和边缘地区，或者是三四线下沉城市，服务的对象主要是前线的工作人员，例如销售、售后服务等等工作人员。
目前我们在中国的网点已经遍及35个城市，开有将近140家。目前我们在一些地标性的建筑里面开有非常高端的灵活办公中心。比如说在上海中心大厦，我们开设有SPACES，深圳的平安金融中心开有雷格斯，还有上海、北京、广州也有开有我们的办公空间。
我们能带来的价值是什么？首先是提升办公租金收益，因为我们是小面积、精装修、全服务式的办公空间，我们一般的租金能达到传统租金的3到4倍的溢价，同时灵活办公的空间，因为它是小面积，它的空间和时间上都能做到更灵活，所以它能够培育一些优质的客户，在一开始它并不需要很大的面积，它一旦进入灵活办公空间之后，注册了他的公司，深耕之后，他有业务的扩张，有人员的增加，自然会在本大楼里面拿更大的空间，拿更大的面积，所以从这个角度来说，它是一个非常好的优质客户的孵化器。它也能为企业带来绿色的租赁，因为我们的租期一般是10年以上，传统的租赁时限大概是两三年、三四年，避免中间不断地装修，影响环境。
IWG在全球120多个国家建有4000多家网点，很多政府或者园区在对外进行招商引资活动的时候，都可以借助于IWG在全球那么多家网点进行招商活动，能够触达到我们在这个平台上达400多万家的跨国性企业和大型企业，所以这一点也是对于很多业主和政府具有很大吸引力的。
IWG的核心竞争力归结到底主要是两点，因为我们在全球运营那么大的网络系统，所以底层的运营系统是非常强大和稳定的，这就有别于一般的业主自己做一两家或者两三家，他们是不能比拟的，因为我们运营的是一个非常庞大的网络，需要底下非常稳健的支持系统，包括客服、IT、订单系统、CRM系统、广告投入，以及我们的动态定价系统，这些如果不是运营一个庞大的网络系统，光靠两三家运营是达不到这样的效果，是无法进行投入的。所以底层强大稳定的运营系统，是我们的核心竞争力之一。
还有一点大家比较看中的，是我们在这个平台上服务了将近800万家客户，全球所有的跨国公司，世界500强80%以上的客户都是我们全球性的签约客户，这些全球性签约客户到各地开展他的业务，注册他的公司，首先是看IWG有没有在当地开有灵活办公的网点，如果有的话，他一般就会通过总部对总部的房地产部门签订的房地产合约，就会自动落地到我们的中心。所以这些客户的资源，客户的导入，是一般业主很难抓取到的。
对我们来讲，不但能够引进海外的一些跨国企业进入中国今天在很多中国企业出海进行海外扩张的时候，首先也是用到我们全球网络里面的灵活办公空间，比如说小米、华为、字节跳动，都在进行海外扩张的时候，选用了IWG旗下的灵活办公空间，这是一个双向的，不但能引进外资入华，也能促进中资企业走向海外，进行海外扩张，提供很好的服务。
在成功签约的案例里面，大家可以看到这里我列举的，在过去这两年期间，在中国我们已经签了70多个项目，在全球来讲，截止到今天为止，今年11个月的时间，我们新签约了800多家。在中国签的案例里面，有不少是落地于工业园区或者产业园区的，比如苏州工业园区、常州科技园、四川绵阳先进制造中心，有很多都是落地于产业园区的写字楼。
最后给大家看一下我们在各地的一些中心的实景图（播放视频），我们的装修风格是比较现代、时尚、简洁、明快的。
我的分享就到这里，谢谢大家。