近年来，房地产行业经历了多轮政策调控，从融资端的“三道红线”，到土地供给端的“集中供地”；从中央延续“房住不炒”的主基调，到地方积极实施“因城施策”——中央和地方都在力图落实“稳地价、稳房价、稳预期”。而随着监管政策的趋严，房企们逐步告别了野蛮生长的发展路径，开始回归产品本身，向管理要红利。一方面，房企面临着新的挑战；另一方面，稳健经营房企的优势逐步开始凸显。

正是在这样的行业背景下，海伦堡中国控股有限公司（以下称“海伦堡”）凭借自身强劲综合发展实力和稳健的财务状况，在行业大潮中依旧行稳致远，不断夯实公司穿越周期的护城河。

近日，海伦堡更是逆势成功发债，成功发行共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券，公司主体评级为穆迪B2，惠誉B+，债券评级为穆迪B3，充分体现评级机构对于海伦堡基本面的长期看好。

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逆势发债凸显海伦堡扎实的公司基本面

资料显示，海伦堡于10月4日成功发行的共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券中，约1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债。

据统计，海伦堡2021年全年持有约6.2亿美金的发改委境外美元债发行额度，本次发行是继上半年总共发行3.5亿美金之后，将剩余额度全部用于本次2.7亿美金的高级绿色债券发行，既保证全年额度充分利用的同时，又符合了香港交易所对于企业发行绿色债券的期望。

其实，今年以来国内房企融资环境并不容乐观。根据中指研究院的数据，今年1-9月，房企海外债和信用债融资金额为7189亿元，同比减少19.3%。其中，海外债融资2524亿元，同比下降31.0%；信用债融资4665亿元，同比减少11.1%。尤其是进入三季度，房企债券融资规模明显下降，融资渠道受限，且有多家房企接连出现债务违约。在这样的融资环境下，海伦堡能够逆势发债得益于公司良好的财务状况和扎实的基本面。

在知名评级公司对海伦堡的评级中，穆迪指出，海伦堡的“B2”企业家族评级主要反映了公司在主要市场开发地产和执行销售的良好记录，以及不断扩大的地域覆盖范围。而惠誉则对公司的土储给予较高评价，认为公司土地储备广泛分布于中国五大区域，成为公司评级的支持因素，并确认海伦堡的评级为“B+”；展望稳定。

图：惠誉确认海伦堡评级为B+，展望稳定

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新增货值近500亿元，完成核心城市群布局

正如上文惠誉的评价，作为拥有23年深耕国内房地产经验的老牌房企，海伦堡虽然发源于广东地区，但已经在全国范围内坐拥大量优质土地储备，并且已经完成关键核心城市群的布局。目前，海伦堡的土地版图已覆盖珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的16个省及直辖市的52个城市，累计拥有超过200个处于不同开发阶段的优质项目，其中在热门核心区域珠三角与长三角累计占比达到70%。

图：海伦堡全国布局版图

今年以来，海伦堡凭借丰富多元化的拿地手段，持续优化拿地结构，为稳健发展奠定基础。尤其是部分触线房企及财务压力较大的房企纷纷放缓拿地步伐的时候，海伦堡依然保持稳健的投资举措，抓住了次轮投资的窗口期，获取更多质优价廉的土地，为企业后续发展提供更多动力。

截至目前，海伦堡今年已经在苏州、成都、重庆、宁波、莆田、肇庆等地新获取多幅优质地块，新增货值近500亿元。根据克而瑞2021年上半年中国房地产企业新增货值排行榜，海伦堡上半年新增货值386.3亿元，排行34名；而根据克而瑞2021上半年总土储排行榜，海伦堡位列行业第40名。截至2021年上半年，海伦堡土储面积达3237万平方米，土储货值近4000亿元，足以满足公司未来几年的发展需求。

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业绩稳健增长，聚焦三大航道持续开拓新业务

毋庸置疑，质优价廉的土地储备让海伦堡在未来拿地时更加游刃有余，而得益于前期积累下的优质土地储备，公司近年来的销售增速也远超行业平均水平。

据中指研究院的数据，今年1-9月，海伦堡销售额共计780.3亿元，同比增长44.7%。另据克而瑞的数据，2020年海伦堡实现全口径销售额约783.9亿元，同比增长约47.2%，最近5年复合增长率超过40%。

当前，随着行业发展变幻莫测，不少房企都在围绕房地产开发业务进行多元化的持续探索。一直以来，海伦堡采取审慎的态度进行业务开拓，持续聚焦于住宅物业、商业物业和创意科技产业三大航道。

在住宅物业方面，海伦堡旗下拥有玺悦系、玖悦系、和悦系三大产品系，通过“健康+2.0”产品理念提升产品质量，为客户提供最佳健康人居体验。目前，海伦堡已在中山、佛山、成都、重庆、昆明、合肥、杭州、济南、南昌等核心城市落地产品线IP项目，成为当地住宅市场的标签和名片。

在商业物业方面，早在2012年，海伦堡就已成立商业集团，2013年首个商业项目正式开业，此后逐步打造海乐世界、海乐城及海乐荟三大商业品牌， 涵盖一站式购物中心、中高端商业综合体及社区购物广场。截至目前，海伦堡商业旗下在建及运营的商业项目近20个，分布于上海、广州、成都、南京等多个重点城市。

值得注意的是，海伦堡也有重磅新项目将会亮相。其中，昆明海乐世界是海伦堡商业首个海乐世界项目，将创建“艺术+商业+文化+旅游”的复合体验式购物中心；浦江海乐城则是海伦堡商业进入浙江的首个项目，将打造成为浦江城市休闲生活新地标。

而在创意科技园方面，海伦堡已在上海、南京、广州、中山等长三角与珠三角城市落地创意园项目。其中，海伦堡第一个创意科技园项目——位于广州的海伦堡创意园，作为广东省重点创意产业基地，吸引了百度、阿里巴巴、浙江正泰、德国德克、三雄极光、九牧商用等十数家上市名企进驻，年度孵化100多家创新创意企业以及3000多项创意成果。

值得一提的是，海伦堡智慧金山·生态绿谷已于今年6月正式启动，将打造成为上海金山的产业新名片。据悉，海伦堡智慧金山·生态绿谷总投资约51.5亿元，位于上海金山大道经济走廊核心位置，总用地面积约229亩，总建筑面积约53万平米。项目建成全部达产后，年产值将达到人民币13.5亿元，新增就业人员6300人。

图：海伦堡智慧金山·生态绿谷

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核心财务指标优良，国际评级机构给予较高评价

公开资料显示，受境内融资环境收紧影响，自今年7月以来，穆迪已对至少10家内房中资地产商采取了评级下调或展望下调行动，同时于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，反映了穆迪对于未来一年内对国内房地产行业持偏悲观的预期。

但即便如此，穆迪依然对海伦堡维持“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级。穆迪强调称，海伦堡的“B2”企业家族评级，主要反映了公司在主要市场开发地产和执行销售的良好记录，以及不断扩大的地域覆盖范围，并指出海伦堡持有的现金以及经营活动产生的现金流，足以覆盖公司未来12-18个月到期的债务和承诺的土地款项。

数据显示，截至2021年6月底，海伦堡手握充裕现金，净资产负债率小于100%，现金短债比大于1，核心财务指标情况达到“三道红线”的要求。而从融资情况来看，海伦堡近年整体融资成本远低于行业水平。

对此，三大评级机构之一的惠誉也对海伦堡给予较高评价。惠誉认为海伦堡40%的杠杆率在评级处于“B+”区间的同业公司中处于较低水平，原因是公司在2019年和2020年实施了保守的拿地政策。目前，海伦堡的土地储备约能支持4年的开发需求，未来只需要将合同销售回款约35%-40%用于补充土地储备以保持合同销售增长，这让公司有望持续去杠杆。

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