文|凯风
2008年，中国楼市遭遇第一次大调整。
这一年，北上广深杭集体大跌，退房维权事件在各地同时上演。这其中的故事我们早已熟知，但很少人有人知道房价下跌起来究竟有多猛。（参阅《降价退房流拍裁员：这场楼市大戏，10年前就已上演》）
这一次，我们以广州为切口，来观察房价调整的空间、地板的位置，并为进入楼市冰封期的今天提供借鉴。
2008年的广州，稳坐GDP第三城，一线城市地位牢不可破。然而，就是这一年，广州房价最高回撤30%，而作为CBD的珠江新城部分楼盘更是濒临腰斩，房价跌破2万。
10年后的今天，广州暴跌故事会否重演？
01
珠江新城下跌往事
2018年1月，知名时尚博主黎贝卡的一条视频刷了屏。
这一次，不是因为时尚，而是230平方的豪宅：
往下望是碧波浩荡的珠江，不远处是高耸入云的广州塔，斜对面是一览无余的琶洲……
有自媒体写道：“黎贝卡的家是所有女生的梦”。
这处豪宅，就在珠江新城凯旋新世界，2018年二手房均价突破12万，一套房子2700多万。
虽然今天凯旋新世界不再是广州最贵的楼盘，但在10年前，它不仅一度引领广州房价的暴涨风潮，还成为房价下跌的急先锋。
2007年，当广州全市均价还徘徊在7000元左右时，在珠江新城几乎找不到2万以下的楼盘。有豪宅标杆之称的凯旋新世界，售价就一度突破3.5万元。
然而，2008年，金融海啸席卷而来，广州房价应声而落，凯旋新世界也不例外。
仅仅一年时间过去，3.5万元已成明日黄花，凯旋新世界的二手房均价跌破2万元，下跌幅度超过40%。
2008年10月，珠江新城开启新一轮大促销，当时新上市楼盘均价已经普遍低于2万元，很少人能想象十年之后这一区域的均价跃升到8万元以上。
▎2008年10月，珠江新城某楼盘促销广告，均价已经低于2万元。
根据2009年广州本地媒体的梳理报道，从2007年到2008年低谷期，珠江新城楼盘普遍下跌30%-50%。
除了凯旋新世界之外，粤海丽江花园、保利心语花园下跌35%，太阳城广场下跌50%。
有财经媒体下了这样一个论断：投资客套牢珠江新城。
要知道，当时的珠江新城，还是一片高档写字楼和工地杂糅而成的半成品，一切刚刚步入正轨。
因为这场大跌，知名财经作家吴晓波给珠江新城冠上了一个新名号：平民CBD。
02
广州：从暴涨到暴跌
珠江新城只是整个广州暴涨暴跌的缩影。
2007年的广州，亚运会还没召开，广州塔尚在建设之中，作为珠江新城标配的广州图书馆、广东博物馆还是一片工地。
这一年10月，广州房价首度破万，而2016年，整个广州的均价还只有6300元左右。
仅仅一年时间，广州房价涨幅高达80%以上，几乎拉出一条直线。上涨之快、涨幅之高、态势之猛，仅次于2016年-2018年。
而在珠江新城，房价涨幅更是迅猛。
2006年，珠江新城房价基本不到2万元；而到了2007年，在珠江新城，已经看不到2万以下的楼盘，3万以上的楼盘比比皆是，部分楼盘涨幅超过100%。
这背后，是2007年全国房价的普涨风潮。在货币极度宽松和经济过热的背景下，大盘攀上了6124点的最高位，全国房价涨幅超过了20%，一线城市涨幅普遍超过50%。
房价大涨，让无数购房者感到焦灼，就连城市主政者也不例外。
在2007年的全国两会上，时任广州市长张广宁表示：
市民先别急于买房，广州将全力以赴把房价压下来。
还没等到“降房价”的大招发出，楼市拐点就提前到来。
2007年底，美国爆发次贷危机，与此同时，中国楼市调控开始加码，经济过热突然变成过冷，房价出现剧震，广州、深圳等地率先上演退房潮。
▎2008年4月19日《华夏时报》A07版。
2008年下半年，随着次贷危机演化为全球金融危机，房价从震荡走势变成一泻千里。
广州房价从2007年最高点的11574元一直跌到8000元左右，回撤幅度高达30%。
深圳与广州类似，房价从1.7万元下跌到1.1万元，跌幅为36%。
到2008年9月，市场情绪低到谷点。根据媒体报道，93％的受访者认为奥运后半年内广州楼价将会长线下跌。
这是住房市场化改革的20年来，广州下跌幅度最大的一次，也是市场情绪最为悲观的一次。
03
大反弹
2009年，四万亿大投资上马，大放水重启，楼市重回上涨步伐。
只用了半年时间，2009年7月，广州房价重新站回1万元的高度。自此，除了2014年的微调之外，房价再也没有下落。
就在一年前还认为广州房价降长线下跌的93%的调查者，迅速又投入抢房的阵营。
9年后的今天，到2018年的10月，广州二手房均价突破3.5万元，是当初的3.5倍左右，与2008年最低点相比，这一比例是4.4倍。
与整个广州相比，作为核心区的珠江新城涨势更是惊人。
2018年凯旋新世界的二手房均价突破10万元，相当于低谷期的5-6倍，整体涨幅比广州全市快了1倍左右。
吴晓波先生再也不提“平民CBD”的概念了，珠江新城的楼市走势，反而成为中心城区房价坚挺的见证。
这十年，珠江新城日新月异，中央商务区的地位日益巩固。金融产业高度集中，总部经济日益发达，仅年纳税超过亿元的楼宇就有51座。
2017年，仅广州珠江新城，GDP就高达3000亿元，领跑全国各大CBD，甚至超过乌鲁木齐、呼和浩特、兰州、海口等省会城市。
凡是资源高度集中、商业高度发达的地区，都是房价涨幅最为迅猛的地区，珠江新城就是典型案例。
04
我们能从暴跌暴涨中学到什么？
广州房价从暴涨到暴跌再回归暴涨的历程，只是2007年-2009年全国楼市调整的缩影。这两年的房价走势，对于今天的我们有何启示？
其一，房价 “只涨不跌”只是神话，大跌实实在在发生过。2008年广州下跌30%，而1997年到2003年香港甚至下跌80%。只要不崩盘，楼市不会因此一蹶不振，甚至还会迎来更大力度的反弹。换言之，春天一定会到来，但如果没有足够的现金流，你未必能熬过暂时的寒冬，当年香港因暴跌而烧炭自杀的不在少数。
其二，政策永远是最大的变数。2008年的暴跌，被2009年的四万亿所拯救；2014年的楼市调整，被2015年的涨价去库存和棚改货币化所逆转。在房地产刺激经济和土地财政依赖居高不下的今天，房价暴跌不会被允许，30%或许就是最大的极限。
其三，核心区相对更坚挺，反弹也更快。2008年的珠江新城还是半成品，前景可期，所以房价快速下跌又快速反弹；后来的珠江新城房价之所以冲出天际，原因也是商务资源高度集中、经济引擎的地位日益突出，这是房价最根本的保证。相反，那些人口流出的老城区、夜晚连灯都不亮的郊区，永远都是调整的先锋。
其四，抄底的最佳时机，是调整之后的复苏窗口。整个2008年，市场情绪悲观到了极致，敢去抄底豪赌一场的凤毛麟角，而到了2009年初，随着政策信号日益明晰，货币之水汹涌，这时候抄底至少不会被埋。
在楼市周期里，我们无法判断调整何时到底，但我们却能把握从谷底上升的过程，这就是股市里常说的“右侧交易”，也是刚需们最适合的投资方式。