近日，开业12余载的南京金陵新城饭店也被摆上货架，起拍价直降近一亿元，引发千余人围观。今年上半年，据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，拍卖或者挂牌的亿元的酒店达到80家，成交只有6家。

01 半年80家“亿元酒店”摆上货架

继扬州云鹤金陵大饭店之后，已经开业12余年的南京金陵新城饭店也于近日传出消息，酒店房产被浦口区人民法院上架阿里资产司法拍卖平台。起拍价在3.2亿的房产估价基础上“直降”近1亿元，定为2.3亿余元。该酒店距离拍卖还有近一个月的时间，但已吸引了千余人“围观”拍卖页面。据了解，该酒店拥有客房266间，近期房价在350多元到1100多元之间。

今年以来，酒店被摆上货架似乎像鸡蛋被摆上货架一样寻常，其中不乏奢华与高端酒店。例如，打头阵的北京华尔道夫酒店，1月20日，其业主中粮集团将其100%股权正式挂牌北京产权交易所，起拍价23亿元。根据公开披露数据，该酒店2024年营业收入为1.6亿元，净利润391.96万元。目前，酒店依然处于待售状态。

还有三家希尔顿酒店也在今年上半年接连出售。5月29日，大理首个高端国际品牌酒店大理实力希尔顿酒店于阿里司法拍卖网进行公开司法拍卖，拍卖评估价约为10.93亿元，起拍价约9.84亿元，最终因无人报名而流拍。据了解，该项目建筑面积达到8.4万平方米，最初由实力集团投资18亿元建成，于2016年开业，选址大理苍山脚下少有地段。酒店目前还在正常运营，近期价格最低1149一晚，价格最高的号称是可以坐拥洱海全景的套房，4633元/晚。

6月20日，阿里资产拍卖网显示，湖南省长沙市岳麓区铂翠湾世茂希尔顿酒店101的房地产以起拍价6.04亿元公开拍卖，但在临拍前却突然中止。紧随其后，6月30日，沈阳青年大街地标性酒店沈阳世茂希尔顿酒店以4.71亿元的起拍价被拍卖，最终因24小时无人报名宣告流拍。

曾在2021年以23亿元挂牌价吸引买家的上海虹桥新华联索菲特酒店，因未能成交也于今年进入法拍程序，定于7月28日10时开拍，起拍价9.984亿元，保证金1亿元，加价幅度499万元，评估价14亿2627.19万元，其中不动产部分评估价14亿1580万元、动产部分评估价1047.19万元。起拍价是评估价的7折。

开业不到2年的上海金普顿前滩酒店也在不久前传出出售消息，酒店位于上海市浦东新区前滩大道，坐落于前滩CBD核心四方城，紧邻黄浦江畔，与徐汇西岸艺术园区隔江相望，但价格却出乎意料，据消息，该酒店报价为13.75亿元。

以上酒店只是今年酒店拍卖大军中的一小部分，据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计及空间秘探梳理，从今年1月至今，单摆上货架的“亿元酒店”就有超80家，数量远超前一年。

北京华尔道夫酒店

02 6家亿元酒店成功拍卖

在超80家“亿元酒店”中，也不乏几家“上岸”者。今年2月，成都希顿国际酒店最终以约5亿的底价成交。网络竞价结果确认书显示，此次竞得者为四川省卓雅华庭酒店管理有限公司。

该酒店原是成都希尔顿酒店，也是成都首家希尔顿酒店，2015年开业。希尔顿官网显示，2023年2月15日起，成都希尔顿酒店不再由希尔顿集团管理，于同年3月更名为成都希顿国际酒店。其业主成都乔治希顿房地产开发有限公司于2024年9月因无法清偿到期债务，且债权人、债务人均无重整、和解意愿，最终宣告该公司破产。经评定估算，成都乔治希顿破产清算范围的全部资产市场价值约为11.78亿元。

据了解，此次拍卖标的物的用途为酒店，竞得者四川省卓雅华庭酒店管理有限公司成立于2025年1月13日，其成立时间与参与成都希顿国际酒店拍卖的时间仅相隔一个多月。媒体实地探访竞买方注册地发现，该竞买人的地址和泸州大型地产集团佳乐地产一致。

3月，绍兴富丽华大酒店以202440000元被厦门扬贤商业管理有限公司成功拍下。据了解，该酒店于2月27日进行过首次拍卖，当时起拍价为2.5亿元，但以失败告终。据酒店原业主某实业集团有限公司透露，酒店拍卖主要系租约到期，并表示绍兴的酒店业总体处于供过于求的状态，行业竞争进入存量博弈，要么走连锁化，依靠集团的规模效应，未来将会把绍兴地区的工作重心集中到绍兴富悦温德姆酒店。

南充最知名的高星级酒店及城市地标之一南充天来大酒店于4月成功拍出，成交价为2.208亿元。据官方资料，天来酒店建成于2012年，由于所属“南充天来酒店有限公司”破产，该酒店及附属写字楼等资产于去年4月份被摆上网络司法拍卖货架。接盘者为南充市属国企——四川巽航贸易有限责任公司。从公开的股权穿透信息看，该公司由南充市高坪区国有资产投资经营有限责任公司100%控股，背后实际控制人则为南充市国资委下属的南充临江东方投资集团有限公司。

5月，绍兴上虞老牌五星级酒店上虞国际大酒店以1.8亿元价格成功出让。据了解，该酒店于2004年1月开张营业，2005年3月被国家旅游局评定为“五星级饭店”，是集客房、餐饮、会议、展览、健身娱乐、商务办公于一体的国内超大规模的顶级商务酒店。同月，湖北利川腾龙国际度假酒店也以1.225亿元高价成交。酒店拍卖主要系湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司破产，起拍价8250万元，经过19轮激烈竞价成功拍出。

6月，惠州原凯宾斯基酒店被竞买号M9296的买家以底价1.456亿元的价格接手。资料显示，惠州原凯宾斯基酒店由帝景集团旗下子公司惠州市帝景房地产开发有限公司于2011年投资建设，总投资额超10亿元。2018年帝景房地产集团因资金链断裂，向平安银行贷款的8.8亿元本金及利息无法偿还，酒店被法院查封并启动司法拍卖程序。

以上成交的拍卖酒店，大多呈现以下三个特点。一是经过多轮降价，价格实惠。如南充天来大酒店首次法拍时，起拍价超过9亿元，虽引起了各界广泛关注，但并没有买家出价。此后一年时间，该资产包又先后九次上架，价格也一路下调，但前十次拍卖均已流拍告终。惠州原凯宾斯基酒店通过四次拍卖，资产价格从初始的10.4亿元逐步压缩至1.456亿元，最终被神秘人接手；成都首家希尔顿酒店，后更名为希顿酒店，最初挂牌价超10亿，历经8次拍卖，到最终5亿成交……

二是地理位置优越，酒店经营情况良好，被拍卖主要系业主方资金链断裂。上述酒店大多位于城市核心区域，甚至是城市地标性酒店，如成都希顿国际酒店位于高新区天府大道旁，房间价格从418元到6725元不等。

三是产权结构明晰，这一点在资产市场中受到大部分买家重视。像湖北利川腾龙国际度假酒店从起拍价的8250万元到成交价1.225亿元，溢价率高达48.5%，主要系性价比高，土地权属清晰。资料显示，该酒店土地使用权面积51993㎡，用途为住宿餐饮用地，出让性质，使用期限至2050年12月7日。

成都希顿国际酒店（预计今年挂回“希尔顿”品牌）

03 为何这些酒店不好卖？

但相对来说，成功拍卖的亿元酒店只占少数，更多的是失败案例。广州新世纪酒店从今年1月6日第一次拍卖时的起拍价3.8亿元，到6月16日第三次起拍价3.457亿元，连降近5000万元，超1.4万人次围观，依旧无人竞拍而流拍。广州富力空港假日酒店首次拍卖从3.96亿元降低至2.77亿元起拍，依旧是无人举牌接盘。万豪丽澋大酒店于1月8日上架拍卖，起拍价为105,272,439.1元，因无人出价最终流拍，此前已经历三次流拍。

为何这些酒店难以出售？首先是买家思维，以建造价格衡量卖价。从买家角度出发，酒店当下的运营能力及未来预期收益是定价的决定性要素，而不是酒店的建造成本及投入成本。像广州新世纪酒店始建于1996年，作为20世纪90年代建筑，现有结构难以满足现代酒店需求，整体改造预算预估超亿元，运营竞争力与新酒店相比差距较大，改造投入也难以覆盖未来预期收入。此外，广州新世纪酒店法拍要求的58%首付比例（约2亿元）也将多数潜在投资者挡在门外。

一些运营能力相对较弱的酒店资产，对买家吸引力有限，反而容易造成买卖双方价格预期严重错位，市场陷入“降价－观望－再降价”的恶性循环。

其次是产权及债务结构不清晰，贸然接盘麻烦较多，甚至一些拍卖酒店处于资不抵债情况，经营条件较差，投资人接盘可能需要不断贴钱。产证及所有证件齐全、物业无抵押融资无纠纷在大多酒店收购要求中，都会被列为硬性要求。2024年，宿迁国开科创投集团以近2亿元收购扬州某酒店产权，后就因权属不清问题，与原酒店所属物业公司发生纠葛，致每日直接经济损失高达20万元。

再是酒店品牌知名度及自身影响力较弱，酒店竞争力薄弱。如位于四川资阳安岳县的博尔大酒店，评估总价为93566.34万元， 首次起拍价为72523.0184万元，多次拍卖无人竞拍流拍；嵊州保罗大酒店首次拍卖时间为2022年11月，持续到今年9次拍卖均流拍，拍卖价从首次起拍价2.8329亿，降至1.95亿元；永州市老牌大酒店南华大酒店，去年共经历8次拍卖，均流拍，今年1月3日，南华大酒店迎来2025年第一拍卖，总第九次拍卖，起拍价降至1.53亿元，再次流拍……

这些老牌酒店，一方面开业时间过长，另一方面知名度仅限于当地，品牌影响力有限，虽为五星级酒店，但少有消费者买账。这几年消费者对“五星级酒店”有所祛魅，尤其是一些设施陈旧、服务老旧的老牌奢华酒店，已经很难吸引年轻消费者，除非大幅跌价，否则难以受资本市场青睐。

04 未来酒店资产交易三大趋势

今年，酒店拍卖市场的大宗交易数量依旧呈不断上升趋势，随着大量玩家的入场，酒店拍卖市场格局也在悄然生变。

趋势一：伴随高折价，拍卖周期拉长

2023—2024年，中国酒店业拍卖市场呈现“供大于求”态势，大量酒店资产涌入市场，买家议价能力增强，酒店成交难度进一步拉大，成交周期进一步拉长。《中国2024年法拍酒店统计分析简报》数据显示，2024年挂牌参加法拍的酒店总数有2704家，但成交数是215家，只有总数的7.95%。到今年，情况更加明显。以上海为例，2025年1—6月上海地区共有12宗酒店资产进入司法拍卖程序，总估值达87.6亿元，但最终仅成交3宗，成交总额19.3亿元，整体折价率高达45%。其中，上海五星级酒店大宗交易均价仅为评估值的52%～68%，亿元级酒店交易平均周期延长至11.7个月。“现在即便是核心地段的优质资产，没有30%以上的折价根本无人问津。”一位长期从事酒店资产交易的行业人士表示。

趋势二：“煤老板”退场，地方国资进场

据不完全统计，近两年超过30宗酒店的收购，背后都有陕北榆林资本的身影。其中，2024年，“煤老板”参与收购的五星级酒店资产占总甩卖资产的30%左右，他们期望通过低价收购，在未来市场复苏时获高额回报。但是到今年，“煤老板”们的身影似乎开始隐匿，大宗交易中，鲜有“煤老板”出手。或许是基于当下酒店市场情况，高星酒店无论是翻新还是改造，至少一个小目标起步，且回报周期长，消费者欢迎程度也不断下降。就连在酒店出租率领先的上海，五星级酒店空房率依旧不低。2020-2024年间上海五星级酒店数量从78家缩减至69家，客房总量却仍过剩约15%。

此外，在酒店交易市场，地方国资开始活跃。像去年，山东高速出资约3.3亿元，买下浦东金桥万和昊美酒店30%的股权；北京银行则是进行了房产“置换”，一边把原有的上海办公大楼出售，一边购入位于黄浦江边的绿地万豪酒店。今年国资收并购酒店事件更加频繁，典型案例如南京商旅拟以1.99亿元收购黄埔大酒店100%股权；中山投资控股集团有限公司旗下中山文旅投完成中山国际酒店的收购。在经济下行期，国资企业凭借雄厚的财力和相对稳定的现金流，或将成为未来抄底的主力军。

趋势三：优质酒店资产依旧是资产配置主力军

尽管酒店拍卖成交率不断降低，周期进一步拉长，但优质酒店资产依旧十分受资产市场欢迎，且往往早在流入法拍市场之前，就已被人抢先一步。相对于办公、商业等其他不动产，酒店是更好的财富传承工具，在不少酒店收购案中，家族传承占据了相当比例。且酒店资产作为一种实物资产，与其他金融资产（如股票、债券等）具有较低的相关性，能够有效分散投资风险，不少民间资本都倾向增持酒店资产，实现资产配置多元化，提高财富稳定性与安全性。

而优质酒店资产的评判标准往往有以下几点：一是地理位置好，位于核心商圈或优质景区旁；二是投资回报佳，一般投资回报率在6%以上更容易受到青睐；三是产权清晰证件齐全，酒店正常经营无抵押融资等债务纠纷。

综上，随着越来越多高星酒店被“白菜价”拍卖，资本交易市场愈发显露其残酷性，这也警示当下酒店行业，需更加重视酒店运营能力和品牌影响力，真正让酒店资产保值增值。本质上来说，未来的20年，中国的酒店交易已经跑步奔向资管时代。