近日，珠海有多个新盘公示了备案价格。其中，科创海岸北围项目的备案均价再创新高。

位于北围的仁恒北岸苑（推广名：仁恒河滨花园）备案均价为 33149.43 元/㎡（建筑面积），最高单价达到 35440 元/㎡（建筑面积）。

有粉丝问凤凰君，为何仁恒河滨花园早已建成为现房，至今尚未开售楼部，现在却急着出备案价？仁恒在搞什么？

骚操作？备案均价约3.3万/㎡

销售中心仍没开放

仁恒河滨花园位于唐家科创北围，唐家公馆东侧，大德世贸广场西侧。总占地约1.4万平方米，建筑面积约6.5万平方米，规划4栋19层高层住宅。

▲ 仁恒北岸苑 拍摄时间 2021.05.31

此次为项目的首次备案，备案房源为项目的全部房源，1-4栋共381套，备案均价为 33149 元/㎡（建筑面积），最高备案单价 35440 元/㎡（建筑面积），最低备案单价为 30625 元/㎡（建筑面积）。

然而，凤凰君日前到北围实地探查，发现仁恒河滨花园销售中心仍然没有开放，无法现场看房。

从航拍图来看，所有楼栋的外立面基本完工，由于无法现场看房，内容装修进展无法获知。

据了解，项目预计6月5日开放销售中心及样板房。将首推 2栋 的86㎡及95㎡ 两个户型，精装交付。

仁恒河滨花园2栋共有124套房源，备案均价为 33157 元/㎡（建筑面积），最高备案单价 34396.55 元/㎡（建筑面积），最低备案单价为 31429.88 元/㎡（建筑面积）。

如果按备案价打95折进行销售，那么，2栋的均价也将达到31500元/㎡，最高单价达到32677元/㎡，最低也将近30000元/㎡。

可以说， 仁恒河滨花园的销售价格，基本可以锁定在3万+ 。

而建成现楼+未开放售楼部便取得备案价，这波操作，则较为罕见。

其原因大概是因为现楼出售，可以让购房者能更快速的办理房产证，对于投资北围的买家而言，这无疑缩短了持有房产的等候期。

值得买吗？

那么，3.3万/㎡的仁恒河滨花园值得买吗？

首先，我们看产品。

凤凰君拿到首推2栋的2个户型：

▲ 仁恒河滨花园 86㎡户型

该设计为约86㎡的2+1房+1卫，在北围项目中，并不算惊艳。比如珠海雅居乐国际花园、天地源上塘府，都有 面积段相似的户型 。但是另外2个项目的户型则设计有三面南向，更有优势。而仁恒河滨花园，则仅有客厅与主卧南向。

▲天地源上塘府88㎡户型

相对而言，约95㎡的2+1房+2卫户型，则较为舒适。主卧南北通，设计有衣帽间与独立卫生间。

▲ 仁恒河滨花园95㎡户型

而社区来说，由于北围的小地块限制，仁恒河滨花园地块宗地面积不过约1.39万㎡，建面约6.5万㎡，因此社区不可谓大。与珠海雅居乐国际花园的大地块配套比，具有劣势。

其次，再看价格。

以5月最新开盘的华发悦谷而言，均价3万/㎡，折后均价大概2.9万/㎡。天地源上唐府的尾盘，均价29000元/㎡。

珠海雅居乐国际花园，折后均价29000元/㎡，装修增加1800元/㎡，也就是说均价 30800 元/㎡。

也就是说，目前科创海岸北围的毛坯均价尚未全面跨越3万/㎡，而加装修后的均价大概3.1万/㎡。可以以此为参考，若仁恒河滨花园均价若超过3.1万/㎡，则或为偏高。

豪宅专家仁恒置地

珠海第4个项目

作为新加坡开发商，仁恒置地在珠海已经有3个项目，包括仁恒滨海中心（6万+），仁恒星园（二手均价4万+），仁恒滨海半岛（3万+）。

而仁恒未来的重心，基本集中在唐家高新区。包括留诗山旧改（后环）、珍珠乐园旧改、李庄下村旧改、山头坊旧改，体量都相当巨大。可以说，本次北围仁恒河滨花园，仅是仁恒置地的“小试牛刀”。

2017年6月，仁恒置地以楼面单价20000元/㎡、总价8.36亿元竞得北围地块。截止2020年底，该单价名列为珠海TOP10地价之位。

该项目需配建人才住房和公共租赁住房建筑面积不少于4181.42㎡。也就是说，仁恒河滨花园将建设有人才住房。

值得一提的是，仁恒河滨花园在2017年10月已经取得项目建设批前公示，为何时隔3年多财面市？想必是判断区域热度到了一定的时候，你说呢？

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