融创发布了2020年房企的第一份年报。

花朵财经原创

在房地产行业，素有“并购王”之称的融创（01918.HK），如今画风突转，化身投资达人财技也是高人一筹。

2021年3月，融创发布了2020年房企的第一份年报。

受疫情和三道红线的约束，虽然，融创没有完成去年订下的6000亿目标，但成绩单仍然亮丽。

融创实现销售额5752.6亿元，位列行业第四。2017年，融创以3620亿元的销售成绩，拿下行业第四。此后的四年来，排位一直稳定不变。

公司全年营收2305.9亿元，同比大增36.2%；归母净利润356.4亿元，同比大增36.9%；核心净利润约为302.6亿元，同比增长11.8%。

然而，在这张成绩单的后面，隐藏着什么秘密？

净利大增的秘密

融创的核心净利润增长很快，2020年达到302.6亿元，同比增长11.8%，净利润率达到15.46%。要知道，房地产行业的平均净利润率只有5%左右。融创净利润率高于行业均值近10%，它背后的原因是什么？

花朵财经发现，2020年，融创的金融资产收益大幅增长。金融资产收益净额96.56亿元，较2019年底的7.8亿元增长约11.4倍。截止2020年底，融创手中金融资产约313.8亿元，投资成绩不俗。

此外，期内出售联营、合营公司的收益约25.78亿元，较2019年底的1449.4万元，暴增176.8倍。这两项收益合计约122.34亿元。

这里不能不说，融创的投资眼光。

2017年，融创以26亿元获得北京链家6.25%的股权。2020年8月，贝壳找房（原链家）赴美上市，截止3月17日，市值达到770亿美元，折合人民币约5000亿元。上市稀释后融创大概持有贝壳找房约4.4%股份，由此计算，融创目前持有223亿元贝壳的市值，且占有董事会一席位置。

另一笔投资是，融创对金科的股权之争。2015年，融创控制的天津聚金以定增的方式，用40亿元的价格拿下了金科16.96%的股份，一跃成为金科的第二大股东。然而，控制权争夺大战持续了4年之久，最终，融创以出售部分金科股份套现获利的方式退出战斗。

2020年4月13日，5月6日、7日，融创共卖出16%的金科股份，套现68.35亿元。目前，融创仍持有金科约13.35%的股份。截止3月17日，金科股份（000656.SH）市值为390亿元，由此计算，融创仍持有金科股份52亿的市值。40亿的股权投资，3年，投资收益率达到200%。

融创其他收入及收益一项，一直占比都不小。此表可见，2020年，高达197.9亿元。2019年，141.88亿元。同期，其总收益分别为302.6亿元和270.7亿元，分别占比65.4%和52.4%

这也就不难理解，为什么融创的净利润率要远高于行业平均水平以及竞争对手，高超的投资能力功不可没。

不过，毛利下降，是一个不争的事实。2020年，融创的销售毛利率为20.99%，同比下降3.47个百分点，连续两年下降。

三条红线降档的秘密

在上一轮房地产周期中，融创通过扩张策略，在2015年至2019年期间，实现了从682亿到5500亿的业绩提升，成为房地产史上规模跨越式增长的典型。

然而，2020年中，三条红线，严控风险，对行业的扩张起了约束作用。融创的举措，立竿见影。

公告显示，截至2020年底，融创净负债率96%，较2019年年底下降约76.3个百分点；非受限现金短债比1.08，较2019年年底提升约0.51；剔除预收款项后的资产负债率为78.3%，较2019年年底下降约5.6个百分点。

按照“三道红线”的调控标准，融创的净负债率与非受限现金短债比已满足央行管控指标的要求，从“红档”降至“黄档”。从数据中不难发现，这一年里，融创净负债率，降幅最大，下降了76.3个百分点。

如何降低房企的资产负债率？其中有一条，就是扩大净资产规模。去年，其净资产从1141亿增长到1778亿，同比增长56%。这主要通过利润增加、减少拿地、物业上市、出让文旅股权、加大少数股东权益等方式。

2020年11月，融创的物业板块分拆上市，募资近80亿港元，放大了归母股东权益。

减少拿地，这一点不假。

2020年，融创拿地金额约695亿元，较2019年大幅减少30.5%，全年新增土储约5877万平方米，新增货值7261亿元，较2019年减少近半。在行业内分别排第15位和第8位，创下历史新低。

有一点需要注意，融创中国少数股东权益大幅增长。数据显示，融创2020年资产负债表中，权益总额1778亿元，其中，非控股股东权益金额为522亿元，占比29%。2019年，此据数据是280亿元，一年之内，增长近一倍。

如果从利润来看，非控股股东利润为36.9亿，占总利润395亿元的9.3%。虽然，股份确认与项目结算存在不同步的情况，但是，9.3%与29%相差20个点，不排除存在“明股实债”的财务美化手法，将部分表外债务挪至表外。

大型房企业的非并表联营公司众多，由非并表联营公司去承担一部分负债，上市公司报表上的降杠杆指标可以快速实现，而企业的实际负债则被隐藏至表外，但是，风险却是实实在在的，并没有被转移。

文旅会不会是吞金兽？

融创的业务版图中，有一块是文旅，包括酒店、购物中心、主题公园，是一个重资产业务。

截止2019年，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，涵盖41个主题公园、46个商业及近100家高端酒店。

2020年融创文旅总资产1250亿元，从营收来看，2020年，融创文旅收入38.79亿元。管理利润6.27亿。

在这个文旅版块资产包里，包括了当年花费631亿收购万达的13个文旅项目股权，还有2019年11月，花费153亿元，收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%的股权。

如果从净资产收益率的角度来看，这是一个很花钱，但不太赚钱的生意，投资巨大，盈利能力不强，现金回流慢，像一只吞金兽，对企业现金流是一个巨大的考验。

那么融创是不是，现金充足无忧呢？

截至2020年末，融创总资产为11084.05亿，总负债9305.75亿，净资产1778.3亿元，资产负债率83.96%。其中，流动负债6839.15亿元，一年内到期的短期债务为916.07亿元。2466.59亿元非流动负债，其长期有息负债合计为2118.31亿元。

从融资能力看，目前，融创存续境外债13只，存续规模超过80亿美元，今年以来，其已发行两只合计14.42亿美元债。

2020年，融创筹资性现金流净额为-353.8亿元，从净流入转为净流出状态，说明融资环境不太友好。

公司的融资渠道主要通过借贷、股权、债权以及信托方式融资。据融创2019年报披露，集团的加权平均实际利率为8.56%，融资成本不低。

截止2020年底，融创拥有现金余额1209亿元，尚能覆盖一年内到期的916亿元的短期债务。

愿景很美好，但现实很诚实。今年1月21日，融创集团拟出售成都环球中心部分项目，包括成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房，承接方为民生信托。日前，融创再售旗下西双版纳环球世纪会展项目股权。业内评价融创出售文旅项目股权之举，旨在降低其重资产占比，充实现金流。