观点网 12月26日，又一仓储物流REITs项目获批上市。据上交所信息显示，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）已获批。
项目由京东（京东世纪贸易）100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。
该项目将成为继红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金之后，国内公募市场上第三只仓储物流类REITs产品，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。
自去年6月首批公募REITs上市以来，国内市场对REITs更加跃跃欲试。
截至11月底，证监会共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%。
基础设施REITs项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。
作为少数能够具备规模经济的REITs底层资产，仓储物流类REITs已经成为最核心的品种之一，基于我国仓储物流类基础设施丰富，未来进行REITs运营发展空间广大。
量少质优 独具规模经济的仓储物流REITs
随着工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求持续高速增长，特别是电子商务持续推动物流行业的发展及物流服务市场需求的增长。
一般而言，因产品品类更多、库存量更大等原因，电商企业普遍对物流仓储空间利用率和物流仓储总量有着更高的要求。我国是全球最大且增长最快的电商市场，随着消费需求的线上化，物流寄递配送“最后一公里”的打通，对仓储物流基础设施的需求与日俱增。
公开资料显示，当前国内物流行业竞争激烈，从投资主体的背景来看，以安博、丰树、嘉民、普洛斯等为首的外资物流仓储建设方市场占比在一半左右，以宝湾、易商、盐田港、顺丰等在内的内资占比20%左右。
万科万纬、招商局等房地产开发商投资的物流园区占比约10%。此外，还有包括平安不动产、光大安石等金融机构作为投资主体，以及京东、菜鸟、苏宁等电商投资为主的物流园区。
据戴德梁行2022年Q2市场份额报告显示，京东在仓储物流市场占比为5.8%，位居全国第三位。位居第一、二位的是普洛斯与万纬，市场占比分别为20.1%、6.5%。
但可以预见的是，随着京东产发对宇培原有的中国物流资产控股有限公司（CNLP）的收购及私有化完成，京东在我国全域基础设施资产的管理规模将进一步提升。
此外，在去年首批发行上市的公募REITs中，仓储物流REITs共两只，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT发行规模分别为58亿元和18亿元；自上市日2021年6月21日至2022年11月21日，两只仓储物流REITs的收益率分别为36.42%和40%，远高于我国公募REITs成立以来的平均涨幅（约22.37%）。
仓储物流类REITs在上市以后表现良好，累计可供现金分派率均超4.6%。今年二季度，仓储物流REITs实现平均6.08%的收益，表现最佳，回报高于产业园区、生态环保、高速公路类REITs。
物流仓储是少数能够具备规模经济的REITs底层资产。由于各地对物流仓储用地的谨慎态度，现代仓储物流设施长期稀缺，其出租率和租金复合增速都长期走高。重要物流节点，核心都市圈的物流仓储用地更显稀缺。
地越来越难拿，游戏门槛不断提高，必然导致行业在量的增长上受限，另一角度来看，也将筛选出更优质的物流地产开发商，并提出关于“质”的更高要求。
嘉实京东仓储基础设施REIT采取封闭式运作，不开通申购赎回。基金封闭期为46年，在此期间内封闭运作。三项基础设施项目的土地使用权则分别于2065年（重庆项目）、2062年（武汉项目）和2068年（廊坊项目）到期。
以廊坊项目为例，该项目自2020年4月开始运营，虽然“资历”较浅，但自开始运营时即为满租状态。
廊坊经开项目
目前三个项目的主要承租人均为京东物流旗下子公司，集中度较高，根据基础设施项目租赁合同，租赁期限为5-6年，高于行业平均水平的3年。基于京东零售的订单需求，以及京东物流在当地的持续高效的快递快运网络化布局，加之仓库本身软硬件一体化的定制性，此次入池三个项目的主力租户续租概率较大、稳定性较高。
数据显示，截至2021年12月31日，京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上云仓的管理面积）超过2400万平方米，而京东集团旗下的物产管理集团京东产发自建仓仅满足约899万平方米供给，远无法满足京东物流的租赁需求，京东物流日益增长的仓储需求可使项目长期保持稳定运营。
事实上，2017-2020年期间，由于土地资源紧缺，沿海区域城市逐步紧缩仓储物流用地的供应，华东、华南区域部分城市出现仓储物流用地供应零新增的现象。相比而言，西南、华北区域仓储用地供应较高，可以预测，这两大区域仓储物流业发展潜力巨大。
而此次获批上市的嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产是京东物流旗下3座亚洲一号高标仓储物流园，均充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。
其中，重庆项目地处巴南区南彭贸易物流基地，是西南区域重要的中转配送中心；武汉项目为华中总部仓储中心，也是全国物流网络关键节点之一；廊坊项目位于北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，与京津国际化物流体系相互补充。
庞大的人口数量以及相应的消费量，给三个地区的高标仓库供应方提供了稳定的需求。随着新常态下生产投资的陆续恢复，预计未来国内主要城市及地区的高标库的价格增长幅度将会维持稳定并且持续增加。
轻与重 一体化下的京东三驾马车
近年来，基于零售供应链的规模化、数字化转型升级，我国零售连锁业态大量涌现，商品的组织流通从“无序”向“有序”升级，主要表现在联合采购、规模配送、精细管理等方面。
早在2007年，京东就开始自建物流网络并启动全国化布局，京东产发作为京东集团旗下唯一的仓储物流设施开发运营管理子集团，主要从事物流园区的投资开发、资产管理和多元化增值服务，持有集团旗下自建的全部仓储物流设施项目，管理园区规模超2000万平方米。
截至2021年12月31日，京东产发自建仓储完工面积约899万平方米，自建了67座亚洲一号智能产业园。除已建成并运营的物流园区外，京东集团在发展过程中还积累了丰富的园区及土地储备。截至2021年12月31日，京东产发自建仓储在建及待建面积约547万平方米。
此次REITs项目未来有望通过引入社会资金进一步盘活约35.1万平方米的现代化仓储。但这部分对于京东产发旗下更庞大的完工、在建仓储面积而言，只是极小一部分。
重庆巴南项目
值得注意的是，证监会此前宣布，在前期REITs试点工作基础上，指导证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。
有分析指出，REITs扩募是相关REITs产品IPO之后再次募资并将其用于新购入资产的行为。
截至10月8日，共有5只公募REITs提交了扩募申请，5只产品分别是博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT，扩募对象涵盖产业园区、仓储物流以及清洁能源等资产，目前相关申请均已成功受理。
分析人士表示，扩募是实现公募REITs股性的重要渠道之一，能增强现金流创造的稳定性，提升资产抗风险能力，相关REITs有望因扩募而降低估值，提升收益率水平。
基于存量仓储物流资产的丰富储备，此次获批项目扩募预期较强，未来有望实现基金资产的进一步扩储增厚。这一点在项目招募说明书中亦有体现。
据嘉实京东仓储基础设施REIT招募说明书，存续期内，基金将寻求并购符合本基金投资范围和投资策略的其他同类型的基础设施资产，并根据实际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产支持证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。
商业模式上，供应链企业均投资一定规模的自建库，以满足企业的特定化和标准化需求，自建库开展业务是市场普遍存在的情况，此次嘉实京东仓储基础设施REITs物流整租模式具有商业合理性。
相较于传统物流服务商，京东物流具有显著的服务优势，实现了全链条数字化和全面覆盖，根据外部咨询报告，京东物流是中国最大的一体化供应链物流服务商。
作为供应链物流领域的领军企业，京东物流资质优良、财务情况稳健，租约履约有保障的同时，京东物流也在持续拓展和吸引新的外部客户，外部客户的数量和收入贡献呈持续增长的态势，据其2022年第三季度财报显示，京东物流外部客户收入占比达67.8%。因此基础设施项目的现金流来源高度分散。而基于京东零售及京东物流的业务需求，现金流也具有一定稳定性。
京东集团作为原始权益人、运营管理机构的控股股东，也作出相关承诺：“自REITs项目设立起五年内，尽合理的商业努力，实现REITs项目项下基础设施项目的京东集团体系外租户占比超过40%。
“由于政策变化、监管审批、市场情况或商业因素等本公司无法预料或不可控制的原因导致上述承诺未能在五年内实现的，京东集团将采取有力措施，加大第三方租户开拓力度，努力实现上述目标。”
事实上，京东产发目前已全面实现了从内生规模扩张到服务社会的一体化开放，并与独立的物流版块一起实现重资产+轻资产协同快速发展的新格局。
京东产发主要负责开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产，包括现代化高标准仓库和一体化智能产业园，用以支持京东物流及其他全行业客户；京东物流则为集团总部电商及外部业务提供供应链解决方案及物流服务。
从招商阶段开始，京东产发就通过优质选址、定制化产品、综合一体解决方案，为客户提供物流基础空间，满足企业的区位、产品、配套等多种需求。
依托于京东深耕多年的供应链基础设施与技术服务能力，京东产发已形成强大的产业整合服务能力，将持续推进京东“链网融合”的构建。
旗下建设、运营、管理的现代物流仓储项目遍布全国29个省级行政区，业务团队深耕各区域市场，全面覆盖中国主要一二线城市、交通枢纽和制造业基地，跻身中国头部仓储物流服务商行列。
京东产发、京东物流与京东商城构成业务闭环，也正是京东集团作为新型实体企业对供应链一体化的践行。另一方面，通过将物流资产的所有权、使用权拆分为三段，京东产发持有、京东物流及其他第三方再承租使用，共同服务于京东零售及外部客户，实现业务闭环与资本闭环的双轮转。
轻重结合的模式下，据其官网显示，京东产发已成立5支物流基础设施基金，此次嘉实京东仓储基础设施REITs为又一次新的尝试，从私募市场到公众市场，资产的质量逐步得到市场认可。随着国内市场对发行REITs的迫切需求，在响应国家加快推动REITs高质量健康发展的过程中，京东一方面盘活自身资产，另一方面为行业与市场提供借鉴意义。
伴随此次我国首只民企仓储物流公募REITs获批，相信京东集团将持续以在资本市场积极探索的态度，在追求稳健可持续发展道路上，主动调整，勇于创新，做好民营企业示范作用，促进长远健康发展。