《一周资本市场观察》是钛媒体推出的资本市场要闻解读直播栏目，每周一中午12:30-13:30，在一个小时的时间里，帮助大家一网打尽一周资本市场大事！
本期节目，《一周资本市场观察》主理人雨朦特邀钛媒体副总编辑，宁泽基金董事、雪球人气用户吴吞，《钛度热评》主编车铭德，分享了上周大盘走势，“认房不认贷”政策的实施给购房者带来了哪些实惠，存量首套住房贷款利率下降对房地产行业会产生哪些影响，碧桂园最终能否渡过危机，外资为何开始买入内房股，房地产企业投资逻辑的变化，“限跌令”是否会有变动等话题，并对青岛啤酒、拼多多、BOSS直聘、贝壳等知名公司的最新财报情况进行了分析。
一周资本市场表现盘点（08.28-09.01）
上周，A股三大股指中，沪指周涨2.26%，深成指周涨3.29%，创业板指周涨2.93%。上周，北上资金净流出32.57亿元，净卖出156.87亿元；南下资金净流入203.05亿元，净买入144.30亿元。行业偏好上，北上资金增持规模前三的行业为软件开发行业、通信设备行业与汽车整车行业；南下资金增持规模前三的行业为零售业、银行业与多元金融行业；北上资金上周增持个股中市值增幅排名前5的，分别是杭州热电、隆达股份、中钢洛耐、真兰仪表与博拓生物；南下资金上周增持个股中市值增幅排名前5的，分别是腾讯控股、美团、中国海洋石油、工商银行与中芯国际。
上周港股的两大指数都是上涨的，恒生指数上周周涨2.37%，恒生科技指数上周周涨2.97%。
上周美股三大股指中，道指累计上涨1.43%，纳指上涨3.25%，标普500指数涨2.5%。
上周，沪深两市共有3只新股上市，上市当日涨幅最大的是9月1日上市的金帝股份，涨幅121.73%；港股在上周依然没有新股上市。
上周A股行情复盘
《钛度热评》主编车铭德介绍，
上周一，指数集体高开，沪指涨5.06%，深成指涨5.77%，创业板指涨6.96%。收盘，沪指涨1.13%，深成指涨1.01%，创业板指涨0.96%。成交额11266亿，北上净流出65.37亿，证券高开低走，房地产涨幅居前。消息面上，8月25日官宣认房不认贷，证监会表示房地产企业再融资不受破发、破净、亏损限制；浙江嘉兴全面取消限购限售；
1、大盘高开之后迅速下挫，成交量集中在开盘后的半小时，很多资金被套在开盘的高位，存在修复动力；
2、高开后应该是获利盘出逃、以及触及了部分量化卖盘。并且北上持续流出，机构介入积极性不高；
3、牛市前期拉升需要主力资金推动，但是前期成交量来看，主力资金并没有提前埋伏，缺少持续拉升动力。
上周二，沪指涨1.20%，深成指涨2.17%，创业板指涨2.82%。成交额10371亿，北上净流入18.67亿，其中沪股通净流出20.95亿，深股通净流入39.62亿（资金开始做科技、小盘），地产、半导体强势，券商弱势，机器人强势。
1、整体表现不错，量还在，存在修复可能；
2、沪股通流出深股通流入，科技股、小盘股活跃。当天科创50涨了4.12%。9月4日，北证50收盘涨了5.92%。
上周三，沪指涨0.04%，深成指涨0.26%，创业板指跌0.05%。成交额9843亿。北上净流入4.49亿，沪股通净流出6.15亿，深股通净流入10.64亿。半导体、华为概念走强，券商继续回调。
1、沪股通流出深股通流入，半导体概念持续走强。科创50涨2.53%，回补周一阴线，存在接棒券商的可能；
2、券商继续回调，没有大资金护盘。
上周四，沪指跌0.55%，深成指跌0.61%，创业板指跌0.69%。成交额8292亿（成交量加速下降，增量资金没有进来）。北上净流入9.64亿，沪股通净流入7.75亿，净卖出21.44亿，深股通净流入1.89亿，净卖出21.52亿。半导体活跃，地产股调整。
1、万得地产指数周二-周四收出了黄昏之星，周四放量下跌，连破多条均线，在半年线处获得支撑，存在利好兑现获利盘出逃的迹象；
2、万得半导体指数，2020年8月以来（近三年的低点），目前在60日均线处获得支撑；
3、券商指数在上周一触及上一轮反弹高点之后，一路下行，已经破位。长期看，活跃资本市场政策都利好券商（但是最近对量化监管短期利空券商），券商跟政策联动，券商与护盘资金紧密相关。
4、成交量大幅缩量，市场情绪极速下降，北上资金再次加速流出，再次考验5日均线。
上周五，沪指涨0.43%，深成指涨0.44%，创业板指跌0.11%。成交额7453亿。台风北上暂停交易。煤炭大涨，亚运会概念上涨。
1、没有北上，市场走势相对稳定。也反映出北上流出对市场的影响比较大；
2、再次缩量7453亿，即便考虑北上和量化影响，市场成交量也不够大，煤炭和亚运会概念活跃，市场热点轮动效应再次出现，存量资金博弈迹象再次显现，没有增量资金，指数仍有压力；
3、亚运会概念可以持续关注，这是接下来一个月的确定性事件，包括产品专营店等概念也可关注。
最后，车铭德指出，整体来看：
1、大盘指数大幅高开之后，调整是正常的，但是量能缩减的太快了，本周关注前期压力位3150点和5日均线的稳定性，但上周五MACD线有一个空头市场的金叉。
2、量化上周热度较高，
（1）量化确实这两年发展很快，8月新增了三个百亿私募，两家是量化；
（2）有质疑其高频买卖、高点融券、股指期货等操作，加大了市场波动。上周一些炸板个股确实出现了融券快速增加的现象。
（3）量化的资金盘、技术优势，其实是机构博弈的市场，散户确实比不了。
（4）降低印花税利好量化，量化能增加市场流动性，利好券商。
（5）量化监管会一定程度影响市场成交量，量能较低难以长期持续，市场在等流动性。
3、近期有流动性释放，证券时报报道，多家全国性商业银行从9月1日起下调存款挂牌利率。上周一，央行逆回购净投放3000亿。
4、“认房不认贷、下调存量贷款利率”。房地产政策差不多了，未来关注房价收入比，以及政策利好之后，新行情需要金九银十的数据显现，优质头部房企值得关注，分化要来了，从贝塔的风险，到阿尔法的收益。
5、专精特新板块可以关注，8月18日证监会有关负责人就活跃资本市场、 提振投资者信心答记者问时表示，适当提高对轻资产科技型企业重组的估值包容性，支持优质科技创新企业通过并购重组做大做强。北上资金资金也有些动作。科创50和北证50都在涨。
8月30日，广州打响一线城市“第一枪”，宣布“认房不认贷”，截至目前，北上广深四大一线城市已经全部跟进了这一政策，该政策的实施将为购房者带来哪些实惠？该政策对房地产市场会起到怎样的提振作用？
钛媒体副总编辑胡润峰指出，“认房不认贷”政策的落地，会给两类购房者带来较大实惠，第一类是之前想买房，但因为当时没有一线城市购房资格而选择在外地贷款买房的人群，该政策落地后，该类购房者在拥有一线城市购房资格的前提下，可以以首套房的首付比例在一线城市再购买一套住房；第二类人群是在一线城市已经拥有一套住房，但有改善性住房置换需求，不过财力情况只够支付一线城市首套房首付款的购房者，在该政策落地后，这类购房者就可以满足自己的改善性住房购买需求了。
胡润峰介绍，之前为了限制房地产市场过热，首套房与二套房的首付款比例差距还是很大的，比如北京，普通住宅二套房的首付比例是60%，非普通住宅二套房的首付比例高达80%。“认房不认贷”政策落地后，购房者就可以按照35%的首套房的首付比例购买住房，按北京的房价计算，将为购房者节省上百万的首付款。胡润峰认为，“认房不认贷”政策的落地，会明显增加新房的销量，增加市场活力。
8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。该政策的落地对房地产行业会产生哪些影响？后续地产工具箱中还有哪些可以期待的政策？
胡润峰表示，存量首套住房贷款利率的降低首先可以减轻居民的还款负担，比如在2017年末至2021年买房的购房者，因为当时中国经济处于通胀率较高的状况，所以房贷利率也维持在5.5%左右的高位，但自2022年以来，房贷利率在市场化运营之后已经逐步降低到4.14%左右，这两个利率差距还是很大的，以20年期100万元的房贷举例，这两个利率之下的还款差距超过18万元，这对于一个普通家庭来说不是一个小数字。在新政之下，居民的还款金额可以相对减少，不仅减轻了居民的还款压力，还可以提升居民的消费能力与消费信心。
此外，新政的实施还有一个动因，就是去年开始爆发的“提前还贷潮”。近年来，为了刺激经济，一些银行的贷款条件设置的比较宽松，这时，有部分人群就会选择用经营贷、消费贷等利率较低的贷款去提前还清利率较高的房贷。而在把存量房贷利率降下来之后，便可以有效减少这种不规范的操作。
谈及地产工具箱中还有哪些可以期待的政策，胡润峰介绍，在7月24日政治局会议对“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化行业政策”进行定调之后，钛媒体国际智库就出具了一份研究报告，并预测了未来地产政策调整的六个方向，分别是：认房不认贷、降首付、降利率、税费减免、突破限购与突破限价，截至目前，这六个方向基本已经全面兑现，但以下两点需要特别注意：
1、有些政策仍处于意向阶段，正在落地的过程中，比如存量房贷利率的降低，就需要一定时间等待交易主体进行自主协商；
2、不管是降首付、降税费，或是突破限购，都是政策层面的指导意见，由于中国幅员辽阔，城市之间差异较大，因此在对房地产行业的调控中，我们一直强调“一城一策、因城施策”，以上种种调控政策都被纳入了“一城一策工具箱”中，供城市自主选择使用。因此不同城市的积极性是有先有后的，实施力度也是有大有小的。
8月30日早间，碧桂园发布公告称，公司已与认购人订立认购协议，据此，公司同意配发及发行，而认购人同意认购约3.51亿股股份，价格为每股股份0.77港元。您在自己的文章中分析过碧桂园的困局，如今碧桂园的这一自救措施是否能起到实质性作用？您认为碧桂园最终能否渡过此次危机？
胡润峰介绍，碧桂园此举相当于一次债转股，因为这次的认购人就是碧桂园的一个债权人，通过此次认购，碧桂园抵消了大约2.7亿元的债务。此次认购是碧桂园近期一系列自救动作中的一个，其他自救措施包括境内债务与美元债的展期等等。截至目前，碧桂园还没有在公开市场违约，也就是说，还没有“暴雷”。
胡润峰认为，碧桂园还是有较大希望可以渡过此次危机的，原因有以下几点：
1、在去年民营房企出现“暴雷潮”之后，作为政策支持的一个方向，官方筛选出了一批示范房企，其中便有碧桂园，另外两家分别是龙湖与美的置业。碧桂园曾连续六年位列房企销售额排名第一，是中国销售额最高的民营房企。在大多数民营房企出现危机时，碧桂园却可以被选为示范房企，这肯定是监管部门对碧桂园的综合资产与负债情况，以及运营情况做了谨慎考察之后得出的结论。
2、在发现销售额出现较大幅度下滑时，由于无法预测后续市场的发展，碧桂园的管理者预判公司也许会出现爆雷的情况，于是选择了提前“自曝危机”，这样不仅节省出了一大笔债务利息，同时也是一种“求援”，敦促监管部门可以对公司施加援助。
3、截至目前，政府已经颁布了多项政策用来提振楼市。此外，广州、佛山等地的地方政府也派出调查组去碧桂园进行摸底调查，并进行沟通，后续可能还会协调一些金融机构去了解部分债务情况。因此，综合以上，碧桂园还是很有可能度过这一轮危机的。
8月29日，港股地产板块大涨，其中，富力地产、绿地香港涨超18%，融创中国涨超12%，龙光集团涨超9%。从交易商席位看，多家外资经纪商出现在港股内房股净买入席位，摩根大通更是抢在地产政策调整前夕，“火速抄底”碧桂园1.7亿股。外资为何开始买入内房股？房地产企业的投资逻辑是否发生了新的变化？
胡润峰表示，外资此时开始买入内房股的其中一个原因可以简单地理解为“赌政策”，外资赌会有地产扶持政策出台，事实证明他们赌对了，这也说明外资的消息还是很灵通的，并且他们对政策的判断解读能力也很强。不过，因为我们并不知道外资在赌对政策之后是否会离场，所以可以暂时把这种行为看成一个短线行为。
此外，在对房地产行业进行投资时，外资相对于内资来说是具有一定优势的，因为外资基本都经历过一些更长的房地产周期，比如98年香港金融危机，或是08年美国次贷危机所带来的房地产熊市，而我国房地产行业从90年代后期开始商业化改革之后，一直到2017年，几乎都是一个单边上涨的市场，18、19年高位横盘震荡了几年，2021年开始又出现了一个比较大的下滑，只有一些小周期。所以内资在面对地产行业的强烈震荡时，还是缺乏一些应对的经验。
而外资在经历过一些巨大的行业波动后，首先会更看重长期的投资回报价值，其次，外资也会发现，作为人们衣食住行中必不可少的一部分，房地产行业是一个永续性的行业，不可能在很长一段时间内都没有投资价值。胡润峰介绍，其实从去年开始，外资就已经开始陆续购入一些国内的物业、商业地产，以及核心地段的热点项目了。从这里也能看出，外资认为中国房地产的底部已经开始出现了。
谈及房地产企业的投资逻辑是否发生了新的变化，胡润峰表示投资逻辑确实有新的变化，并引述了郁亮在万科中期业绩说明会上的观点与例证：从住宅新开工面积等指标来看，当下楼市已现超跌。以目前中国70%的城市化率来说，按照人均新开工面积1-1.2平方米来计算的话，每年新增的新开工面积应该是10-12亿平方米，但今年全年的新开工面积预计只有6.6亿平方米，二者之间还是有比较大的缺口的。
胡润峰指出，如果认可郁亮所说的观点，那么以上这些数字的背后就代表着房地产市场已经跌过头了。随着近期一系列政策的出台，楼市销售也许会逐渐回暖，众多民营房企在长达两年多的时间没有拿地的情况下，在慢慢恢复了正常的运营之后，也会开始重新拿地、重新开工，之后整个市场就有望复苏，整个房地产行业的投资价值也会凸显出来。
近期，四川雅安明确鼓励房地产团购优惠不限制跌幅，无独有偶，珠海市某楼盘多次调整备案价，最终以最低折扣五折价格卖房。与此同时，住建部主管媒体《中国房地产报》发文提到，“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”以上种种，似乎都代表着楼市“限跌令”已开始松动。您认为“限跌令”是否会有变化？又会对房地产市场产生哪些影响？
胡润峰首先为大家解释了“限跌令”与“限高令”。“限高令”在一线热点城市比较明显，比如北京、上海的一些热点楼盘，由于“限高令”对于房价的限制，就会出现新房价格与二手房价格严重“倒挂”的现象。而“限跌令”则更多的在一些二三线城市会比较明显，如果开发商降价销售的话，就会被处罚，并且不让这些开发商的新楼盘拿到预售证。
这些对房价的限制，其实体现了我国房地产政策的基调，就是保证行业的“平稳运行”。一方面不希望房地产行业过热，但另一方面，由于土地出让金最高可能会占据地方财政的“半壁江山”，所以，也不希望房地产行业过冷。
政府在给开发商出具预售证的时候会制定一个指导价格，目前部分地方政府对“限跌令”有了一些松动，但实际上，这属于行政指导动作的松动。
胡润峰认为，“限跌令”的松动可以帮助一些特别困难的房企度过难关，比如恒大到目前为止还有2.1亿平方米的货值，也就是土地储备，并且大量集中在三四线城市。恒大有2.44万亿的债务，如果这些土地储备能够降价销售出去，理论上来说，应该是可以覆盖掉恒大的大部分债务的。但实际上却很难做到，因为这部分货值很难变现，这里既有市场不景气的原因，也有限价的原因。但未来如果限价松动了，那么有一些“火烧眉毛”的爆雷房企，也许就可以通过降价促销来回笼资金进行自救了。
但反过来讲，如果所有爆雷房企都拼命降价甩卖的话，那么对于其他正常经营的房企与整个市场来说，都会带来一定的干扰。所以限价的变化带来的影响是具有两面性的。
青岛啤酒财报分析
宁泽基金董事、雪球人气用户吴吞介绍，青岛啤酒上半年营收同比增长12%，营收增速创下十年新高；净利润首次突破30亿元达到34.3亿元。上半年业绩较好主要有以下几点原因：
1、去年基数低
啤酒的主要消费场景和到店餐饮、到店娱乐相关，有人戏称，“啤酒烧烤小龙虾，理想人生路灯花”，去年因为疫情导致到店消费减少，啤酒的销量基数低。
2、宏观环境因素
啤酒行业在上半年表现较好，今年上半年烟酒零售总额同比增长8.6%，高于社会零售总额8.2%的增速。这其中起到最大拉动作用的就是啤酒，因为白酒上半年比较颓势。今年上半年，中国规模以上企业白酒产量同比下降14.8%；而规模以上企业啤酒产量同比增长7%。
白酒对应的是高端消费和送礼需求，而啤酒却是蓝领工人和年轻人群体的最爱，反映的是市井文化和居民消费水平。可以粗略的认为，当前居民对于高端消费的收缩明显，但就业情况、居民消费水平比很多人预计的要好。
3、青岛啤酒高端化顺利。青岛啤酒总销量同比增长6.5%，远低于营收和净利润的增速。这是因为中高端产品的带动，中高端产品具备更高的单价和毛利率，上半年青岛啤酒中高端产品销量同比增长15%，占总产品比例达到40%，去年同期这一比例仅为35%。
拼多多财报分析
吴吞表示，拼多多二季度的营收净利都大幅超过了市场预期。营收同比增速66%，是电商企业里面增长最快的，对比之下，淘天营收同比增长14%，京东营收同比增长7.9%。
这一季度，拼多多的一个特点就是“舍得花钱，更会花钱”。
舍得花钱：二季度，销售与营销费用为175亿元，同比增长55%。在618期间的电商大战中，拼多多很积极；
更会花钱，花钱更有效果：销售费用率33%，下降了2pct。
此外，尽管费用大幅增加，但净利率保持在了27.9%，一方面是因为撬动了更大的杠杆，另一方面也是因为降本增效。Q2，拼多多行政费用为6亿元，相比去年同期下降2亿多元。可谓是“该省省，该花花”。
今年4月，联席CEO赵佳臻上任后提出的关键词就是“高质量发展”，其实可以感觉到拼多多是在向上渗透。因为消费收缩，电商行业越来越卷了，过去淘天、京东、拼多多因为针对的目标群体不同，还可以做到各自岁月静好，但现在又要开始“拼刺刀”了，包括菜鸟自营物流也是这个原因。在消费收缩的背景下，拼多多的竞争力似乎更强。
此外拼多多跨境电商TEMU的增长也非常迅猛，尽管还在烧钱阶段，但是因为拼多多模式得到了验证，所以大家对TEMU的认可度还是很高的。以前大家对拼多多的争议很大，觉得补贴获客的模式不可持续，当补贴减少之后客户就会流失。但伴随着拼多多盈利之后，这些质疑也都打消了。
吴吞认为，拼多多花在客户上的成本可以分成两部分来看：一部分是获客成本，一部分是维护成本。早期亏损是因为获客成本高。拼多多的思路是，通过团购获得源头厂家让利，然后把这些让利一部分给用户，一部分揣进自己口袋。给用户的部分就是维护成本，单看维护成本，其实是不及团购模式省出来的钱多的。TEMU就是Team Up（组队）的缩写，TEMU的口号就是，team up，price down（组队把价格打下来）。
BOSS直聘财报分析
吴吞称，在当前的宏观环境下，在线招聘行业正在谱写一曲“冰与火之歌”。
“火”的是旺盛的就业需求，这让在线招聘平台比以往更容易获客，且用户粘性和使用时长也有机会得到增长。以BOSS直聘而言，其Q2的MAU达4360万；并且获客成本降低，销售费用率31.72%，创下了上市以来最低水平。
“冰”的是岗位供给减少，企业出于降本增效的考虑很可能缩招，甚至裁员。也正是因此原因，在此次财报公布前，虽然中信证券、东方证券、东吴证券、广发证券、东北证券、国信证券等机构都给予BOSS直聘“买入”评级，但研报里对B端复苏都怀有疑问，保持观望态度。事实上，由于6、7月招聘需求复苏不及预期的原因，大部分在线招聘企业的营收都有不同程度的同比下滑。人力资源企业也不例外。拿“人力资源国内三巨头”来说，万宝盛华大中华区上半年营收25.29亿元，同比增速13.5%；科锐国际上半年营收47.54亿元，同比上涨7.9%；人瑞人才上半年营收20.68亿元，同比增速19.3%。
然而，二季度BOSS直聘的业绩表现却超出预期，这是为什么呢？
吴吞解释，这是因为大多数在线招聘企业更关注大客户，而BOSS直聘却一直在押注蓝领市场，并且布局中小企业客户。过去大家往往会强调这些客户在生态上的作用，在双边网络效应下，增强了对C端的吸引力，让BOSS直聘的生态更加牢固，但在这一季度，这些客户的创收潜力和对业绩增速的贡献也得到了展现。2023Q2，公司蓝领收入占比已超过32%，二线及以下城市收入贡献首次超过60%。BOSS直聘在蓝领、中小企业、低线级城市招聘端的渗透率持续增加。
不同于大企业“一个萝卜一个坑”，中小微企业人员流动性大，招聘需求常年旺盛，中国白领平均24个月换一次工作，一个蓝领一年中主动求职和跳槽的频率是4-5次。此外，相比大企业，中小微企业的招聘线上化程度还很低，伴随着线上化程度的提升，这其实是一个增量市场。
贝壳财报分析
吴吞指出，贝壳Q2营收同比增长41.4%，相比Q1 62%的同比增速有所下滑，这主要是因为年初疫情管控刚结束，需求集中适放，房地产经历了一个“小阳春”。
第二季度，贝壳总交易额（GTV）同比增长22.1%，而净收入同比增长41.4%，增速差十分明显，这说明这一季度贝壳在除了新房、存量房交易外的其他业务发展十分迅速。
贝壳于2023年7月进行了“一体三翼”战略升级，之前是“一体两翼”。其中“一体”指的是新房、存量房的交易业务，“两翼”指的是家装家居以及租赁业务，“新的一翼”是贝好家事业线，贝壳开始进军房地产开发领域。
根据Q2财报，在第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务收入占比首次突破20%，其中家装家居业务收入可比口径下同比增长91%。
这些新兴业务还有一个特点，就是高毛利，营收占比的提升也拉动了贝壳整体毛利率的增长。Q2贝壳毛利润同比翻倍，增长97.3%，远超营收增速。Q2毛利率为27.4%，而2022年同期为19.7%。
现金流方面，贝壳现金流情况很好。截至2023年6月30日，贝壳所持现金、现金等价物、限制性现金及短期投资总额为608亿元，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房应收账款周转天数缩短至52天。
因为现金流充裕，贝壳还对现有股份回购计划进行了扩大，由10亿美元上升至20亿美元，并且宣布派发2亿美元的特别股息。
（作者｜内容运营编辑雨朦）