上海新房市场严格的限价，我们很少更够感受到不同品牌之间的价差
但在二手市场上就不一样了，不同小区，在同样地段和差不多房龄的情况下，房企品牌的溢价能力就会真实显现
所谓溢价能力，其实就是二手能比别人卖的贵
所以我想分享自己整理的一份上海二手市场上，几个溢价能力比较高的房企品牌
今天我们不分析原因，只看结果
到底经历过时间验证，哪些开发商品牌才是真实交易市场里，被购房者用真金白银来投票的那一个？
（PS：本文数据来自于链家，品牌房企二手房价来自于最近成交价，周边二手小区价格取同地段周边房龄最相近小区的成交价）
01
说到品牌溢价，肯定少不了仁恒
在上海，仁恒的一些小区在各个板块的二手房价，几乎都成了标杆的存在
不管是从最早的仁恒河滨城、到仁恒公园世纪、仁恒东郊花园、仁恒河滨花园等等，不论是房龄二十年还是五年
仁恒的次新房在二手市场上早已走出了独立行情，说真的就是很香
具体能够溢价多少，我把几个重点小区的情况统计了下
最受瞩目的当然是浦东的仁恒公园世纪和仁恒滨江园
当前仁恒公园世纪二手房成交价格已经达到了约18w元/㎡左右，而其所在的浦东杨东板块均价只有9.9万/平
除了仁恒公园世纪二手成交价成为了板块的天花板之外，目前仁恒公园世纪挂牌通过的核验价也拔升到了19万/平
这意味着，未来仁恒公园世纪的二手房价依旧还有上升的空间，而与其一街之隔的小区最近成交价格仅在约11-13w元/㎡左右
这当然有部分房龄的原因，但能有如此高的溢价，房龄占小部分，最大的不同还是在市场对仁恒品牌的认可
另一个案例，浦东陆家嘴仁恒滨江园今年最新成交价突破21万/平，和上海周边同等房龄20年左右的老小区拉开了巨大差距
同为陆家嘴滨江板块的二手小区，房龄甚至比仁恒年轻个五年，但是二手最新成交价只有14万/平
同样的情况，也出现在了浦东唐镇的仁恒东郊花园身上，其最近的二手成交价格依旧稳稳地突破了10万/㎡，成为了目前整个唐镇单价成交价最高的小区之一
不仅如此，其隔壁的次新房小区房龄比仁恒东郊花园还要小一年，当前二手挂牌通过的核验价格约9w元/㎡左右
仁恒二手房在市场上的强势，不仅体现在房价，还有挂牌量、空置率和成交周期，都比其他小区更低
从链家的二手市场统计对比来看，仁恒的产品挂牌数量其实相对较低的
但从其成交结果来看，仁恒产品的成交速度一般却都比较快，仁恒公园世纪，总价约5000万的房源，仅20天就成功卖掉了
这也意味着，在上海买了仁恒的业主都不太会想要置换出去，这本质上就是业主和市场对仁恒品牌的认可
至于为什么市场会对仁恒有如此偏爱，在这里原因我们不过多分析
但推荐我们以前写过的一篇文章《你说，仁恒什么血统》
走进房龄超过15年的仁恒二手小区，看看呈现出来的那些产品各种细节，你一定会找到仁恒的“溢价”密码
02
万科在上海，同样展现出了全面的溢价能力
从1992年拿下七宝地块开始，万科进入上海已经三十年有余了，这三十年万科深耕上海布局了几十个住宅项目，有刚需产品，亦有高端豪宅
我统计了十个万科二手小区的溢价情况，发现和周边房龄相近的二手小区，万科展现出了非常全面的溢价能力
不论是早期的万科城市花园、万科朗润园，还是最近的万科天空之城，万科的溢价能力完全没有受到房龄影响
单从数据中我们依然发现了，万科在高端改善市场的溢价率明显比刚需高，万科海上传奇卖出10万/平的价格，周边的二手房挂牌价在8万/平上下徘徊
而万科翡翠雅宾利目前二手成交已经突破15万/平
且在TOD产品的溢价表现上，万科也尤为突出，青浦徐泾的万科天空之城于2019年新房入市，当时一手售价为5.8万/平
而三年之后，在链家二手房上，万科天空之城目前成交二手房价已经突破8万/平，周边房龄相近二手小区目前房价只有5万/平出头
在超大盘运营和小镇产品，万科也展现出令人敬佩的长期主义
在安亭新镇万科湖语森林二手成交已经4.6万/平，旁边次新房目前价格3.5万/平左右
万科对安亭新镇的持续投入，市场给到这个盘较高的认可度，这个盘不仅成交价格高，挂牌量也是安亭最低的二手小区之一
我们看到，不论什么产品，万科一手房进入二手市场之后展现了全面而均衡的溢价能力，因此万科一直以来也被赋予“三好生”的称号
全面、稳健、均好，是万科这个品牌能够在行业常青，产品有口皆碑的最大特点
03
金茂的溢价代表作，当属金茂府这条产品线了
来看上海静安大宁金茂府的溢价情况
目前大宁金茂府以15万/平的成交价格成为了大宁的房价天花板，和其他高溢价小区一样
目前大宁金茂府在链家二手房网站上也是0套房源挂牌，上一套成交已经是去年4月份，房东是真的比较惜售
然后我们又和周边房龄相近的次新小区做对比，发现金茂府不仅是大宁的二手房价天花板，金茂的溢价也高出周边小区2-3万/平
而金茂府科技住宅产品不仅在上海呈现出高溢价，在杭州，金茂二手房在市场的表现也比较可观，滨江金茂府目前挂牌价11万/平，远高于周边二手小区好几个身位
包括首开东城金茂府和首开杭州金茂府在杭州，同样展现出远高于周边的溢价情况，首开杭州金茂府，中介告诉我，已经卖到9万/平，而旁边的小区只挂了8万/平
可见，金茂府这条产品线的溢价能力在不同城市，都得到了高溢价的实力验证
04
在上海，一家地头蛇房企的产品溢价能力有目共睹，那就是宝华
还记得我们和大家一起看过的宝华车库吗
当时我们团队走访了上海几个二手小区的车库，看了几个开发商的，唯独只有这个给我们留下了最深刻的印象
那就是宝华紫薇花园
它的地下车库长这样
如果不仔细看，你会以为这是会所、健身房或者室内的某一个地方，但这确实是宝华的地下车库
从车库这个小细节折射出的产品力，确实也让这个二手小区实现了很高的溢价
在2021年，我们统计这个板块房价的时候
区域内房龄差不多的几个次新房小区，价格是这样的：天山星城10.1万/平，新天地河滨花园10.5万/平，而宝华紫薇花园的均价已经达到了12-14万/平
（来源：链家）
一年过去，当我们再次查看宝华紫薇花园的二手房价的时候，不仅0套房源挂出
且二手小区成交的房价又再一次突破了新高，今年二房成交价突破了14万/平，三房大户型达到了15万/平
体现在二手小区的溢价能力上，不论是宝华紫薇花园，还是宝华城市之星都高出周边同类小区的20%以上
车库一个这么隐蔽的地方，宝华都做到了吹毛求疵的态度，所以不用怀疑，小区的绿化、立面、物业、精装包括装修的品质一定不会差
那么，在二手市场上高溢价，自然也是水到渠成的事了，从今年宝华开发的颛桥紫薇花园的销售火爆程度也能看出，这家地头蛇房企在上海赚足了口碑
05
统计到最后，我们试图去寻找这几家开发商为什么能够如此有口皆碑的原因
却发现很难讲出什么非常深层次的道理，或者抽丝剥茧的和大家去分析它们到底做对了什么
因为显然，这几家开发商它们明显风格不同，血统不同
但口碑在二手市场能够保持常年的高，背后有太多太多的因素促成
而对我们来说的意义是，在未来买房成本越来越大的情况下，买房上车固然重要
而如果选择一个在二手市场上被市场验证过，天然就有溢价能力的品牌
是不是我们的房子才能更安全的抵御周期
好品牌和产品一定会得到市场认可，从最后的房价结果来看，确实如此
以上为正文，来自乔不丝
