编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“租赁篇”，我们以“房住不炒、租购并举”的宏观大方向为依托，通过面对面采访、深度研究等多元方式，观察正在加速向新发展模式过渡的行业与企业，探寻住房租赁领域机会之所在。

观点网 “现在房价很高，年轻人都不买房。”类似的感慨已屡见不鲜。

2017年4月，彼时已在租赁行业打拼多年的陈驰，在观点机构主办的2017城市观点论坛上海行介绍到：“因为现在房价居高不下，所以有人主动放弃了买房，转为租房，主动租赁的时代已经到来。”

他当时表示，我国住房租赁市场潜力很大，未来品牌公寓在租房市场里的潜力也很大。

经过这些年的发展，随着政策面利好不断，长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，自如、相寓、万科泊寓、龙湖冠寓、魔方、乐乎等活跃在赛道中。

作为杭州这座新一线城市房企中的佼佼者，滨江集团也在2018年3月创立长租公寓品牌——滨江暖屋。

打开网站页面，logo上的“WARM”及那盏暖灯，映射着暖屋“产品放心、服务暖心”的品牌理念。

与多数品牌“二房东”模式不同，滨江将暖屋定义为自持商品房租赁社区。

6月中旬，观点新媒体与陈驰面对面交流，如今他已担任滨江暖屋总经理5年时间，从筹备到初启再到小有收获，对其中诸多细节早已了然于胸。

滨江暖屋眼前“这小小桔红的暖灯”，或许可以让人看到未来有无限光明。

过去、现在与未来

滨江暖屋品牌2018年初创立，2020年正式亮相。

彼时中央经济工作会议强调“房住不炒”，把发展住房租赁市场作为主要手段，加快完善长租房政策。

浙江省住房和城乡建设工作会议上也指出，要推进“租购并举”，加强长租公寓运营研究和平稳健康发展的长效机制，在杭州发展政策性租赁住房试点基础上，加快完善政策性租赁住房制度框架，有效扩大供给。

在对话中，陈驰向我们介绍了租赁行业更生动的过往。

比如早在2009年，行业最早的集中式公寓运营商魔方自南京开始发展，当时海外资本华平投资来中国考察后，发现南京魔方有一定专业度和规模，便选择投资。

陈驰认为，上海市场化程度相对较高，但一方面很多二房东自己在做，没有机构出来单独干。另一方面，上海那时中介二手房收益很高，他们看不起这点钱，就没有人做。

华平便推动魔方到上海发展。

“绝大多数长租公寓的集中式公寓，一开始都是旧改产品，以剪刀差逻辑、二房东模式发展。租进来是100块，租出去是120，这时候有20块的差价，去掉成本还能赚10块，这个模型就成立了。”陈驰这样介绍。

这种模式下，为了让收益更高，就得提高坪效，和极致的出房数量。“1万平方米出200个房间和出250个房间，收益是不一样的。于是，可以发现市面上所有集中式公寓大量都是小单间。”

陈驰补充：“以前流行共享厨房，共享空间，其实是不得已而为之，因为旧改房屋性质或者房间做小以后没办法做厨房。但小单间对初入社会或者收入低者有一定吸引力，比合租要好，所以有市场，人群的基础也大，大家都在做这个生意。”

“‘二房东模式’下，面临扩大规模的问题，大家都在抢房源，无形之中将房源原来的租金提高，就无法挣钱。”

陈驰表示，后来有人想出“长租短付”的方法，“这种情况下如果真的能续上还好，续不上，窟窿就会越来越大，就会出现之前那些跑路现象，造成行业动荡。”

动荡期尾声，一些被关掉，一些进入专业化，另外地方城投公司也参与进来，行业格局就相当于三足鼎立（个人、机构、国家队）。

滨江暖屋则走差异化路线，以自持地块建设，100%重资产持有，杜绝运营商改造式长租公寓的弊端。

原有模式是以坪效、出房量为逻辑往前冲，自持则是以功能、以服务、以品质为导向。

“持有性、多房间的产品，必须做好服务和品质，才有人愿意买单，这其实更像地产逻辑。开发也是一样的，房屋的品质、配套、物业服务好，就有人愿意为更高的价钱买单。”

据陈驰介绍，即租房者与自购房业主除了产权上不同之外，其他功能基本上都是一样的，也享受滨江物业的服务。

观点新媒体了解到，2017年3月，杭州推出全新的土地竞价规则“溢价封顶后竞自持”，后又将自持物业定位在“租赁住房”。据浙报传媒地产研究院数据，自2017年4月出现首宗自持地块至2021年7月，杭州已经出让含自持比例地块超过200宗。

对于竞自持政策，陈驰也认为，这个政策是阶段性的，但对于滨江来说是有优势的，因为整个项目能够在竞自持的基础上继续保持盈利。

第三面金字招牌

在与陈驰对话过程中，我们感受到滨江暖屋对于未来的从容不迫。

据他介绍，目前滨江暖屋有6个项目运营，包含在建以及交付项目共有20个，“房源规模的原因，目前市场份额还是很小，所以我们没有明确占有率多少”。

但目标其实也非常明确，就是要做到中国住房租赁标杆：“在杭州将暖屋做成标杆，是我们的近期目标”。

陈驰还提及来自集团的态度，“物业公司前面六年只做了一个项目，第十年才外拓，不能急，前面要把服务做好、内功做好、品质做好，才能往外走。”

陈驰表示，更希望在所有项目完全交付以后能够更稳健的做一些对外发展，同时在杭州的租赁市场或者高端租赁市场能有一席之地。

“对暖屋来讲，如果要大规模扩张，需要做一些人员上的储备。”

项目交付方面，陈驰称，今明两年是滨江暖屋的交付大年，今年一共有4-5个项目交付，已经交付了1个；明年交付到整体自持体量的90%，1-2个在后年交付。

目前6个运营项目中，4个已满一周年，其中3个项目出租率达到99%，价格在5000-7000元左右的水平。另外1个稍弱的项目为高端系列产品，价格大概在1.5-2万元。

他表示，整体高端系列产品价格都在往下降。虽然租户对经济收入预期下降，但不可能不租房子，还会有一些从我们高端产品搬往我们更经济的产品，但仍然在我们的体系内流动。

他还坦言，最近租金下降在高端产品明显一点，而中档产品没多少感受，今年还往上调了一点。老项目最开始时是有开业活动的，所以有调价空间。另外，租户在求稳的心理下，涨一点价，敏感度不是很高，当然也是因为认可我们的服务才愿意付钱。

“涨价的目的不是为了挣这200块，是为了在竞争更激烈的环境下提供更好服务，能够把租户黏住。”

另外，在谈及滨江暖屋是否要走出杭州进行规模扩充时，陈驰表示，暂时不会考虑以重资产方式去外地发展。

他解释到，长租公寓是长周期的低频消费市场，不像高频的酒店生意。所以说在一个领域里面做透做深是完全可能的，就跟滨江在杭州发展住宅市场一样的，把它做透以后，反而机会更多，生命力更强。

对于未来滨江暖屋将来是否会被转售、资产证券化及分拆上市等问题，陈驰也做出了回应。

“转售项目是一个被动选择，但有一个原则，我们不会主动贱卖自己的资产。实际上，对于滨江来说，这没必要，因为我们并不缺资金。”

从暖屋角度看，并不是一个重资产企业，因为资产是集团持有，所以资金压力并不大，也没有马上融资的想法和需求。从集团资产看，已经做了一些尝试，有一两个项目的ABS金融融资。

他还表示，REITs在集团内部提及不多，只是在观察，因为对资金的需求没有那么强，有自己的稳定的融资渠道。

“REITs其实一定要建立在优秀的运营基础和有一定规模上，滨江暖屋实际运营也就两年多时间，大量的房源没有交付，还不到最佳状态，就算未来要做，也是运营做到极致以后，要把价值发挥到最大。”

今年5月份举行的滨江集团2022年度网上业绩说明会上，董事长戚金兴也表示，滨江暖屋从交付以来，租赁运营非常健康，如果未来有需要会考虑发行REITs，但暂未考虑出售。

滨江也对暖屋寄予厚望，“希望滨江暖屋未来是集团的第三面金字招牌，前面一个是滨江集团，第二个是滨江服务，第三个希望是滨江暖屋。”

对住房租赁的未来，陈驰也提到：“我是觉得未来住房租赁市场可能会出现多样业态，满足人们的需求。每一个细分市场领域里面，都有足够空间让几个出色企业可以活的很好。”

正如冰心名篇《小桔灯》中所传递的暖意，滨江暖屋眼前“这小小桔红的暖灯”，或许可以让人看到未来有无限光明。

以下为观点新媒体对滨江暖屋总经理陈驰先生的采访实录：

观点新媒体：滨江暖屋很多都是围绕自持地块进行，现在保租房公募REITs是适用的，未来在这些方面有什么计划吗？

陈驰：保租房和我们的产品不一样，人群是不一样的。

保租房更多是要保障人民基础的居住需求，我们的产品相对来说是改善性居住，或者是刚改的居住需求。

我们内部现在提REITs不多，只是在观察，因为对于资金的需求没有那么强，有自己的稳定的融资渠道。

REITs其实一定要建立在优秀的运营基础和有一定规模上，我们实际运营时间也就两年多，大量的房源没有交付，所以说还不到最佳状态，就算未来要做，也是运营做到极致以后，要把价值发挥到最大。

观点新媒体：收益方面有没有量化或者达到预期的？

陈驰：当前对于收益的量化，最主要是看入住率和现金流。因为入住率起来以后才有机会调整价格，才有机会做好服务，把收益做到更大。

前面持有的房源是跟滨江集团拿地开发结合在一起考虑的，这些地块都是杭州市实行竞自持规定之下拿的项目，这种项目算账时是项目整体算账。

从这个角度讲，我们没有像行业里面以前做项目时只看IRR（内部收益率）多少，只看投入回收周期多长，或者只关注现金流是什么样的情况等，并没有用以前的标准去看自持租赁的发展。

竞自持是个阶段性的政策，但是对于滨江来讲是很有优势的，因为我们能够在竞自持的基础上，整个项目继续保持盈利。

很多企业一旦竞自持可能就要亏钱，我们在自持以后整个项目继续保持盈利。

我们觉得在那个阶段能留下一批优质资产，其实还是幸运的。因为我们现在基本上是在钱江新城、萧山核心板块这边，都是比较有潜力的。

观点新媒体：未来有没有计划往其他城市扩展？

陈驰：主动以重资产的方式去外地扩张，可能暂时不会考虑。除了在杭州，因为毕竟是大本营。

第二，现在杭州拿地的时候还会遇到一些商住用地，毕竟纯宅地相对来说是比较优质，或者销售价格上面有优势，我们不会考虑把它主动留下。

但是商住用地中商业上的一些产品，我们觉得如果未来价值会提升、收益能保证的话，会考虑留一些商业资产在杭州。

观点新媒体：刚刚您提到暖屋有一些融资渠道还不错，具体是集团帮助还是有一些投资者？

陈驰：暖屋不是一个重资产企业，因为资产都是集团持有，现在是滨江集团100%控股子公司，所以说我们的资金压力并不大。

只是单从暖屋来看，我们现在还没有融资的想法和需求；从集团资产上来看，也做了一些尝试比如ABS。

没有做REITs是因为我们资金上没有这个特别迫切的需求，还在等待价值最大化的更好时，尝试做了一两个项目的ABS金融融资。

这方面现在都是由集团财务统一把控，我们介入的相对比较少一些。

观点新媒体：将来会不会考虑跟一些其他房企合作，帮他们做自持地块的运营？

陈驰：现在这个阶段，仅仅做个别项目的探索是可以的，但是考虑到暖屋所有的项目还没有完全投入运营，管理能力半径和人员储备也还不足以支撑公司马上大规模向外扩展。

特别是有一些地产公司或者城投公司找过来想合作，因为持有的体量比较大，需要系统性的思考清楚以后才能推进，所以，我们也委婉的拒绝了一些。

观点新媒体：今年住房市场面临租金的下降，暖屋是否会受到影响？

陈驰：今年整个经济环境来看，中高端系列产品价格都在往下降。

刚需产品是租户无法避开的，就算收入预期下降，也得租房子，不可能不租。但是对于改善性，特别是豪改的，经济预期下降以后就可能会节约一点。

有一些租客搬走的时候直接说今年收入预期不是很好，自己挣钱会减少，所以要找一个便宜一点的房子。

这个在我们的高端产品上面体现明显一些，对此我们也做了一房一价进行价格体系的优化，个别租客会从我们高端产品往我们经济型的产品的转移，但是仍然在暖屋的体系内流动，客户忠诚度还是比较高的。

观点新媒体：可以结合租赁市场人群的特点，包括行业发展，预测一下未来趋势？

陈驰：租赁这个行业，最早的集中式公寓运营商魔方09年开始在南京起步，海外资本华平投资来中国看了一圈，发现魔方有一定专业度和规模，选择投它，当时在上海都没有这样的机构运营商。

上海的市场化程度相对来说高一点，有很多二房东自己在做，所以没有机构出来单独干。另外上海那时候中介二手房收益很高，也看不起这点钱，所以没人做。

当时是华平把魔方带到上海来发展，大家开始都在学习。它的东西是从旧改起步的，绝大多数长租公寓的集中式公寓，开始都是旧改产品，就是剪刀差的逻辑、二房东模式，租进来是100块，租出去是120，有20块的差价，去掉成本还能赚10块，这个模型就成立了。

为了让收益更高，方式是提高坪效，极致做出出房数量，1万平方米做出200个房间和250个房间，收益是不一样的。所以以往只是考虑怎么极致怎么做，怎么小怎么做，因为常规情况下，房源量越大、收益越高，对二房东模式就有支撑，是这样的一个逻辑。

所以你会发现市面上集中式长租公寓大量都是小单间，以前经常流行共享厨房、共享空间，其实是不得已而为之的，因为商业的通不了燃气或者房间做小以后没办法做厨房，虽然这些功能不是每个人的必需品，但是毕竟有些人有这个需求，所以就发展城共享模式。

这类产品对初入社会或者收入低的人群有一定吸引力，比合租要好，人群基础也大，大家都在做这个生意。

我们一开始就是自持商品房，定义为自持商品房租赁社区。暖屋的这种自持产品类型一开始可能是历史产物，但是现在从符合人们生活水平提高的角度看，我们是越来越有信心，因为符合人性、符合经济发展规律。

从这个角度讲，未来其实应该是百花齐放的过程，不会像以前只有一种小单间产品为主。

现在提住房租赁，范围更大，长租公寓的范围很小。未来这个市场可能会出现多样业态满足人们的需求。每一个细分市场领域里面，都有足够空间让几个出色企业可以活的很好。

原有那个模式以坪效、出房量为逻辑往前冲，自持的应该是以功能、以服务、以品质为导向，因为服务和品质是能体现价值的。服务做的好，品质做的好，租户愿意买单，这就是暖屋的价值。

这个其实更像地产逻辑，开发也是一样的，房屋的品质好、配套好、物业服务好，住户就愿意为更高价格买单，这个就是区别。

另外，区域性既兼顾了当下，也兼顾了长远。美国住房租赁市场EQR（公平住屋Equity Residential，美国第一家上市的公寓型REITs，是标普500的成分股之一）这种，一开始就是全国各地做，慢慢就收缩了，只在几个城市做。

租赁市场是区域性市场，不是全国化的。不是因为租户是暖屋会员，在杭州租了我们的房子，就一定会在成都也租。

暖屋不可能到处建长租公寓，这个市场是长周期的低频消费市场，不是高频的酒店生意。

所以在一个区域里面做透做深是完全可能的，就跟现在滨江在杭州做住宅市场一样，机会更强一些，对我们也是一样的。选择在杭州发展，或者以杭州为起点，绝对是非常理想的状态。

对暖屋而言，我们希望在所有项目完全交付以后，再稳健的对外发展，同时能够在杭州租赁市场或者高端租赁市场有一席之地。

观点新媒体：暖屋未来是不是也不排除分拆上市这种可能？

陈驰：戚董现在的指示是，希望滨江暖屋未来是集团的第三面金字招牌。前面一个是滨江集团，第二个是滨江服务，第三个希望是滨江暖屋。

至于滨江暖屋未来只是在长租公寓领域发展，还是要扩大自持资产，会在后面探索之中慢慢明确。

有可能变成一个资管平台，这个还在摸索过程之中。