(本文转载自公众号层楼,作者苏苏,凤凰网房产已获授权)
昨天，杭序府公布首开登记结果。
112套房源，323组登记，中签率34.67%。从数据来看，本轮不限价豪宅的分流，钱二和东新、安琪儿算是平分春色，打得有来有回。
毕竟杭序府的首开价格，相比此前限价跳涨了6千，蓄客又只有5天时间，这个成绩算是不错。这也给后续的惠澜月华里、滨江钱二东锚定了不限价后定价基准。
几乎同时，钱二开启了又一波汹涌的交付潮。
本周一，560套的江月望云率先启动交付，比合同整整提前了半年。
周四开始，钱二接壤的494户丽澜轩启动交付，该楼盘原计划交付时间明年上半年，提前了快一年。
芝澜月华轩也提前了一年时间，预计本周末启动交付，一共418套。
短短一周的时间，要交付1500多套房子。
据可靠消息，接下来，潮观揽月轩、潮观平澜府、潮映万象轩、潮映华岸府、翡云润府将会先后在三、四季度迎来提前交付。
不限价的新房接连入市，限价时代的次新房纷纷抢先交付。
2025下半场，钱二注定要开启“大乱斗”时代。
02
如果几代iPhone同时开卖，各种型号、功能、材质都摆上台面，一定会让买家挑得头晕目眩。
而这正是钱二目前的现状。
iPhone每年出新机或许不稀奇，但钱二房产品迭代的速度丝毫不输给苹果，远超市场想象。
2021年5月，钱二第一宗宅地栖江澜月轩出让，至今也不过4年多的时间。
但从时间轴、产品序列等方面综合来看，钱二大致已经演化出了5代产品。
去年交付的栖江和观翠，算是第1代。诞生在新房不愁卖的行情里，开发商也没有动力去卷。
丽澜轩虽然时间上要晚一些，但位置太靠近九堡，又拥有板块唯一的小户型，限价只要39600元/㎡，也可以算是钱二入门级产品。
等到天澜双子星、建发双子星等，都可以算作第2代产品。
相比初代产品开始有提升，开发商开始按照各自擅长的领域提升，比如门头、公区、外立面、园林等方向。
去年钱二最后一批限价盘入市，比如潮语鸣翠、潮语映月，可以算作第3代产品。
3代产品已经进化出了下沉式庭院，标配恒温泳池，外立面开始做一些材质革新，出现了陶板等。
这个时期，钱二卷的程度，已远超限价时代的其他市中心板块。
芝澜月华、玉澜月华，虽然时间上未必比第3代产品晚，但弧形转角外立面、全落地玻璃单元大堂和全景舱式户型，还有大门商铺与城市街景的融合，进化到了第4代。
而不限价，开启了钱二第5代产品。
首个亮相的杭序府，无论公区、外立面的大量非标双曲炫技，还是室内精装标准的提升，都已进入下一个纪元。
放在以往杭州的任何一个板块，4年的时间很可能也就是迭代出了一代产品。
而钱二的这种特殊的“时空压缩”，给了购房者太多迥异的选择，不同起跑线的同台竞争让所有盘都神经紧绷。
03
钱二的目标，是要成为杭州首席豪宅区。
但想要坐稳杭州豪宅圈，光有一两千万的次新房成交还不够。钱二的次新房们，必须得想办法挤进“3000万俱乐部”。
而且还不能只靠几张截图，必须得有相对可靠，且可验证的成交。
“虽然网签有做低概率，但是大家都很清楚，全杭州二手顶豪就这么多量。”
一位钱二的中介L先生告诉我，从去年4月到今年4月，杭州总价2500万以上的二手网签，只有64套。
那么，钱二首套3000万以上的二手成交会出现在哪个楼盘？
我向钱二多家中介门店了解了情况，有人认为首个3000万成交，可能会出现在芝澜月华轩的楼王379㎡，大概率是黄金楼层。
“目前交付的里面，芝澜的产品算是独一档。我现在手里就有想要同小区置换的芝澜月华业主，准备用278㎡换378㎡，做好了3千万的预案。”中介X先生告诉我。
也有人觉得会出现在天澜海岸，毕竟就差“临门一脚”了。
天澜海岸的460㎡到底能卖多少钱，至今说不清、道不明。
虽然截图满天飞，但始终没有可靠的网签记录，有几套传闻中的高价成交，甚至连挂牌记录都没有。
“现在天澜海岸460㎡的首套成交，已经拖得有点久了，不是好事。但说不定芝澜一进场，天澜海岸的房东心态会有变化，让点价也就成了。”
中介W小姐认为，也有一定机会落在天澜海岸。
还有人更好看六堡TOD的潮映双子星。江景大户型的高楼层，也有机会创造不错的价格。
04
根据我从各个中介汇总到的情况，钱二的次新房市场，目前是典型的“产品说话”。
钱二本身是一个形状狭长的板块，东西跨度大，南北跨度小，这也是当初限价制定的基础——钱二西要比钱二东贵将近1.5万元/㎡。
但目前二手市场的价格，并没有完全跟着位置和新房限价走。
相近的户型、总价，同样滨江制造，购房者在钱二西的栖江、观翠，和钱二东的天澜海岸之间，会明显更倾向后者。
那么，芝澜月华和丽澜轩的二手表现，就变得尤为重要。
芝澜月华是钱二西 好产品的组合，它和栖江、观翠的价差，可以验证品质的溢价能力。
而芝澜月华和天澜海岸的PK，又是地段之间的博弈。钱二西的高架盘，和钱二东的一线江景盘，马上就要决一雌雄。
丽澜轩虽然是钱二边缘，但它距离红普南路F4和九堡的钱塘云庄都太近了。
往西，杭州序涨到5.9万元/㎡依然要摇号；往东，钱塘云庄目前二手房网签价均价才38372元/㎡。
丽澜轩的价格会往哪边偏？没什么悬念。
毕竟是与艮北的翠揽云镜、潮听明月差不多一代的产品，地段逊色不少，艮北次新的房价就是丽澜轩的理论上限。
其实，卷产品力也会出现边际效应。当钱二次新房出现“卷王”汇聚的局面时，品质的细小差异可能又会演变成“地段大于产品”。
未来，钱二又会不会像如今的钱江新城一样，地段关系上呈现出“只分南北，不论东西”、“一线江景领跑”的情况？
关于钱二，还有许多的问题，需要时间和市场来解答。