还有两周，今年的“金九银十”就要过去了。

整体来看，在深圳，今年“金九”还是超出了市场预期。

在深八条的打压下，继续保持环比上扬态势。

但同比去年，2020年的“金九”就显得成色不足了……

市场热度不及去年

根据深房中协的网签数据来看，9月深圳二手房网签量达到7489套，环比8月网签量，小幅反弹了4.3%。

与反应剧烈的8月相比，9月份二手房网签量已经相对稳定，开始回血，看来深圳楼市，经过两个多月，把新政消化的差不多了。

尽管环比8月有所反弹，但同比去年，9月的成交量就逊色太多了。

2019年9月，深圳楼市网签量，足足有12641套！今年七千多套的成绩，同比下跌了40.7%！

看来，今年楼市，还是让新政这盆水，浇了个透心凉。

湾叔觉得，2020年“金九”成色不足，除了7月新政，药效强劲以外，主要是去年，深圳的楼市，实在太火了！

原本，深圳一直是闷声发财，在全国的存在感，不及北上。何况南边，有着香港这么个金融大佬，虽然能喝着不少汤，但就是分不到几块肉。

直到去年6月，香港因为反修例暴乱，让香港本土，乃至全球投资者，都慌了。

钱放在香港肯定是不安全了，奈何无的放矢，当时还没有太多热钱，流入深圳。

直到8月18日，中央钦定深圳，成为社会主义先行示范区，吸引了全球目光。

“3天销售近2000套房”、“去化率近9成”、“销售额当天超过50亿元”，都是那时深圳楼市的关键词。

相比去年，深圳今年的楼市环境，就实在说不上好了。

715新政，深圳限购限价，全市有资格买房的人数，直接腰斩，数不清的深圳客，正走在买房的路上，却失去了买房的资格。

而有资格买房的人，又要面临，大幅提高的税费挑战。

更让深圳楼市雪上加霜的，是周边城市的接连利好。

东莞暴涨的房价、对接大空港的滨海新区；惠州陆续出台的，连接深圳的交通规划；以及有望提前竣工的深中通道，让深圳溢出的客户，瞬间被吸走。

这样强烈的反差，也难怪楼市交易量，会出现这么大的下滑。

全深圳83个片区，仅7个片区，交易量有所上涨，其余均为下跌，最大跌幅达到超5成。

于是，深圳房价泡沫破裂的结论甚嚣尘上，而近期最火的光明区，成了最大的火力点，泡沫破裂传言四起……

光明楼市，冰火两重天

光明区之所以，被提及泡沫次数最多，是因为光明楼市，的确太火热了！

715新政满三个月，光明热度依旧不减，新盘日光现象，也屡见不鲜。

8月30日，华润玺云著开盘，1800人抢988套房，秒光；

8月31日，中海寰宇时代开盘，3696人抢1232套房，秒光；

9月16日，电建悦府开盘，2500人抢483套房，日光；

9月27日，金融街华发融御花园二期开盘，2814人抢390套房，日光。

湾叔粗略估算了一下，今年的光明打新潮，因为太难买，已经有超过1.6万人陪跑。

光明新房，楼市火爆，还是由于光明的重大规划，太过精彩！

光明科学城，面积占了光明全区的一半以上，住宅更多的规划，则在中部的光明中心区，湾区科创中心的王冠就这么，戴在了光明头上。

交通上，光明因有最多的政府连片空地，规划贯通了深莞城际、深广中轴城际、赣深客运专线和广深港客运专线，四条高铁对外连接。

对内则有连接福田的6号线，2022年开通，直抵南山科技园的13号线，以及规划中的18号线。

教育上，仅2020开学，光明就新增了11040个学位，中山大学深圳校区，和中国科学院深圳理工大学也落户光明。

太多的重磅规划，让光明地价不断升高，比起媒体的渲染造势，地价的升高，才更能让投资者对房价嗅觉敏锐。

2016年，龙光拿地2.76万元/平，刷新全国总价纪录，龙光玖龙台一期第二年入市，均价4.36万元/平！

2019年，中海拿地3.48万元/平，再度刷新光明纪录，中海寰宇时代今年入市，均价5.99万元/平！

光明的房价随着地价快速上涨，2020年的价格已经是2015年的2.3倍！

不过，光明新房火爆的背后，却是二手房市场的冰凉。

9月，光明区二手房成交均价4.8万元/平，与3月份持平，但报盘价却仍然维持在5.9万元/平的高位，高出成交价整整1.1万！

至于网签量，其中光明中心区，成交44套，环比下跌21%；公明片区成交53套，环比下跌28%！

光明的二手房市场，呈现出与新房市场，强烈的反差！

光明有底气、攒实力

湾叔觉得，现在的光明，还不具备让楼市爆发的实力，这也导致它的二手房，缺少一定的上涨耐力，以致回落。

首先，光明目前，产业仍以设备之制造为主，第三产业占比只有三成。

虽然近年来，引进了大疆、联想等科技企业的分部，但还不具备规模，缺少新兴产业巨头带动，产业转型能力不足。

另外就是整体配套上，除了地铁沿线一带，光明建筑分布，产业园仍以工业区为主，住宅还是老旧小区和农民房居多。

其它配套，譬如商场、尤其是医院，在光明屈指可数。

不便的生活，相对落后的产业，设施陈旧的住宅，让光明二手房市场，难以壮大。

科学城虽然一直是光明最大的看点，但深圳一直以来第三产业的成功经验表明，产业转型是靠企业本身实力为主，政策宽松为辅，而不是单纯大规划、大投资的结果。

同等地位的北京怀柔的科学城，拥有更多大科学装置，但除了有中科院大学上万人入驻，没有像样的科技企业带动，价格是中心朝阳区的一半不到。

新房疯涨，二手大跌，这样的市场，让光明看起来确实像个泡沫。

但湾叔想说，光明，其实有上涨的底气！

光明这些年，经济发展可以说相当稳定，即使经过今年疫情，和后续货币宽松政策的冲击，光明也没有像宝安、龙华一样，经历GDP的大滑坡。

五年来，强有力的制造业支撑下，光明以43.6%的增速，领先宝安、南山，稳坐深圳西部经济增速的头把交椅。

五年来，光明的人口增幅，得益于新区建设，人口吸引力也位列西部之最，5%的年增长幅，也远在1.5%的全市平均水平之上。

湾叔认为，现在的光明，就像几年前，刚有大运概念的龙岗，在新区成型之前，楼市都要经历这样的“阵痛”。

为吸引更多人口集聚光明，光明区住建局就表示，未来两年，光明新建商品房供应量，每年将不少于80万平方米。

湾叔就按80平一套计算，光明未来两年将每年供应1万套左右。

按照深圳15年内，供应170万套住房的计划，每年供应的商品房为4万套，那么光明就能占到四分之一，这是一个不小的数字！

光明的爆发可能需要时间，但绝不会沦为“泡沫”！