原标题：中指研究院发布“2020中国房地产上市公司TOP10研究报告”：总资产规模增速降至两成，头部企业增长明显放缓

2020年5月13日，中国房地产TOP10研究组与中指控股（CIH）、中指研究院联合发布了“2020中国房地产上市公司TOP10研究报告”。

报告显示，2019年资本市场整体保持“全面深改、提质增量”的发展主旋律，政策制定和修订持续开放推进，监管层面逐渐微观化，房地产上市公司迎来更加规范健康的发展环境。在此背景下，优秀上市房企把握并购重组、分拆上市和再融资等机遇，更加强化价值管理与增长，持续释放出高质量投资潜力，得到资本市场广泛关注。同时，部分区域型龙头房企纷纷踏上IPO之路，借助资本市场谋求进一步的发展，成为值得市场期待的新兴群体。

报告指出，2019年综合实力TOP10企业精准把握市场机遇，凭借广泛的市场布局、优质的产品结构和土地资源、多元化的融资渠道等方面的优势，紧抓市场机遇，实现规模和业绩快速增长，综合实力得到全面提升，持续引领行业良性发展。

具体来看，2019年沪深上市房地产公司综合实力TOP10的资产规模和盈利水平进一步提升，“强者恒强”的态势凸显，其中：年末总资产均值达到5244.3亿元，是同期沪深上市房地产公司的4.5倍；净利润均值达到173.8亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的5倍；每股收益（EPS）均值为1.8元，是同期沪深上市房地产公司均值的2.8倍。大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的总资产均值和净利润均值分别为7829.8亿元和235.0亿元，分别是同期大陆在港上市房地产公司3.5倍、3.4倍，每股收益（EPS）均值也达到2.4元，是同期大陆在港上市房地产公司均值的2.8倍，综合实力凸显。

2019年，综合实力TOP10企业紧跟行业发展趋势，加快主营业务发展的同时，致力于美好生活的打造，推动综合实力持续提升。万科以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，更好地服务人民美好生活需要，多业务推动下年末企业总资产达到17299.3亿元，同比增长13.2%，净利润达到551.3亿元，同比增长11.9%；碧桂园“以人民对美好生活的向往为奋斗目标”，不断提升产品品质，实现房地产开发主营业务的稳定增长，稳居行业领先地位，2019年年末总资产和净利润分别达到19071.5亿元、612.0亿元，增幅分别达到17.0%、26.1%。

除此之外，融创中国、招商蛇口等综合实力TOP10企业紧抓行业资源整合机遇，通过吸纳优质资源来推动企业规模和效益的提升。如融创中国以152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪、时代环球各51%股权，全年收购额超过400亿，助推企业总资产规模达到9606.5亿元，同比增长34.1%；招商蛇口凭借央企资源整合的优势，年内完成前海土地整备及合资合作等多个事项，总资产规模增长至6176.9亿元，同比增长率为46.0%。

从行业来看，104家沪深上市房地产公司和73家大陆在港上市房地产公司，总资产规模增速降至两成，头部企业增长明显放缓：2019年，沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长率为18.9%；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，阵营间与内部的分化加剧。

“增收不增利”凸显，“降费提效”成业内共识：2019年，由于营业成本不断上涨，叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因，房地产上市公司出现“增收不增利”现象。沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为282.5亿元、427.3亿元，同比增长22.8%和20.7%；净利润均值分别为34.9亿元、68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。在这种境遇下，降费提效成为行业内的普遍共识。

负债水平高位平稳，“紧投资稳现金”提高安全边际：2019年，在去杠杆转为稳杠杆的背景下，部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内出现微升。沪深上市资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，大陆在港上市房地产公司资产负债率均值同比上升0.3个百分点至75.5%。2019年，通过过去两年对现金流的严格把控房地产上市公司手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中，大陆在港现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元，沪深上市房地产公司均值为22.1亿元，同比提升16.8%。

股东收益小幅上涨，经济增加值（EVA）增速收窄：2019年，房地产上市公司加强合作力度提高资本利用效率，加上销售业绩持续增长带来的盈利规模增长，股东回报水平在持续攀升，沪深上市房地产公司每股收益均值为0.64元，较上年上升3.2%；以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司均值则为0.87元，同比上涨7.4%。沪深上市EVA均值同比增长6.8%至9.9亿元，大陆在港EVA均值同比增长13.3%至7.9亿元，财富创造能力不断提升。此外沪深与大陆在港上市房地产公司股息率分别为2.4%和5.8%，虽同比略有下降但仍居较高水平。

整体估值修复性反弹，“分拆+重组”助力价值释放：2019年，在全年板块整体上扬的基础上，资本市场犹如春风驾临，房地产板块整体回暖，地产股价值不断上升。沪深上市房地产公司市值均值同比上升25.7%至210.2亿元；大陆在港上市房地产公司市值均值为344.5亿元，同比上升28.5%。随着资本市场的发展，分拆上市、并购重组、股票回购等价值管理方式逐渐变为房地产上市公司实现价值突破的重要手段，通过释放企业优势资源的成长潜力，有效增加企业市值规模。

板块走势保持强韧性，优质房企更受青睐：2019年，资本市场整体呈震荡上行趋势，房地产板块表现优秀，沪深及港股房地产板块抗跌性强，增长性好。其中业绩龙头、区域布局较好、财务表现稳健和多元业务拓展能力强的企业值得投资者长期关注。

值得注意的是，2020年房地产行业受到新冠疫情冲击，对龙头房企而言，在规模已经增长到一定量级的情况下，可以适当放慢速度，通过优化债务结构、严控现金流等增强企业的抗风险能力；对仍在追求规模增长的中小型房企来说，应寻求风险与规模扩张的最佳平衡点，把握融资窗口期扩大融资规模，提升企业资金风险防范能力，实现企业稳健发展。

（编辑 白宝玉）