【编者按】

城市发展步入新阶段，规划建设面临更复杂的挑战与更迫切的创新需求。东莞规划院立足城市发展前沿，以问题为导向、以创新为驱动，全面构建科研课题申报机制。通过强化技术研发投入、鼓励团队协同创新，一批兼具理论深度与实践价值的科研成果逐步涌现，为破解城市发展瓶颈、提升治理效能提供了新思路与新方案。下来本系列将持续全景呈现院内课题研究脉络与核心亮点，搭建行业交流平台，探讨城市发展命题的破解之道。

2025开年以来，“AI+”引领产业数智化转型浪潮，人才在制造业高质量发展的作用尤为关键，但东莞的传统产业空间低颜值、缺配套、环境品质低，较难满足高素质劳动力对职住环境的品质需求。为此，东莞在全市划定一批现代化产业园区，学习长三角、成渝地区的产业园经验，建设职、住、娱、购一体的新型产业社区。

围绕产业社区在规划、开发、建设、运营等方面需要把握什么关键点、需要怎么做等问题，我院设立课题并梳理了初步要点。

本期，让我们一起走进该系列第一篇：《产城从“拼合”到“融合”——东莞建设产业社区的思考》。

燎原星火

——建设产业社区，助力东莞打造产业集群

东莞，正从世界工厂，走向科创新都，正着力构建“8+4”的现代产业体系[1]，打造“战新+未来”梯度化的产业结构。梯度化的产业体系，需要多层次的产业人才，东莞传统“先产后人”的园区建设理念，导致产业空间配套多为宿舍、食堂、小卖部等基础生活设施。

传统工业区内厂房与宿舍混杂

新世纪以来，一些产业园开始重视园区生活配套，如塘厦科苑城规划布局了20%的居住用地，以高品质空间招来高素质的企业和人。但这些实践更多做到“产城拼合”而非“产城融合”，园内居住用地多开发为商品房小区，居住人群和就业人群是两拨不同的群体，缺乏联系甚至相互排斥。

塘厦科苑城“产城拼合”的空间

要实现产城融合，增强人才对城市的归属感，需要基于人的需求去组织空间。产业社区的关键，是针对多层次的产业人才需求，供给高品质的职住空间，把过去冰冷的物质空间，转化为创业创新的公共场所，带动周边产业资源的整合，成为一个个产业集群培育的燎原星火。

质价双优

——东莞需要低成本、有品质、可持续的产业社区

园区生活配套的定位，首先应低成本。据访谈，东莞制造业就业人口中产线工人的占比约60%-70%，收入、消费力普遍处于中等水平，2024年东莞全市超过90%的产线工人年收入不到10万元[2]，这就要求园区居住、商业消费等设施的价格不宜过高。

中堂华迅科技园的小区式配套

第二是有品质。00后逐渐走向就业岗位，他们对生活环境品质、居住空间私密性的需求更高。过去低品质的宿舍和食堂，会让他们难以产生归属感，缺乏为城市拼搏、创业创新的动力，也将更难留住人才，更难吸引到注重劳动力质量的先进制造企业。

成都天府国际生物城的员工宿舍、员工饭堂

第三是可持续。东莞的产业社区大多是在存量厂房上拆建出来的，前期土地整备的成本较高、且大多数镇街是举债开发，在当前复杂的经济形势下，这就要求产业社区形成一批收益可观、可持续的资产，覆盖利息等债务成本、运营维护等日常支出。

长策精营

——如何实现社区运营模式的可实施、可持续？

要实现产业社区配套“低成本、有品质、可持续”，需要在技术和运营上找到一个平衡，技术合理保证产业社区有品质，运营模式保证可实施、可持续。

●集中配套，建设保障房小区

借鉴新加坡、苏州等先进城市的经验，生活配套集中成规模，才能保证生活环境的品质、居住小区的氛围。集中配套的规划和建设，应考虑如下几个方面：

一是选址上，应位于园区生态环境最好的区位，如万江新村现代化园区，早期生活配套空间布局在园区中部、被产业空间所环绕，后来突出“品质优先”，将其调整到万江河沿线，邻近滨水休闲空间。

万江新村现代化园区规划方案前(左)后(右)对比

二是布局上，按每2000-3000亩、服务半径800-1000米（步行15分钟）集中布局一处保障房小区。餐厅、超市、肉菜市场、影院、银行等商业设施，以及托幼、文体等社区服务设施，可附建在保障房小区低层，或建设独立占地的社区服务中心，如苏州工业园的邻里中心。

苏州工业园的邻里中心

三是保障房的户型上，应充分考虑人对居住私密性的需求，多配套20-30平方米的单（双）人间、60-70平方米的小三房套间等户型，可适度压减利用率不高的客厅、饭厅等公共空间的面积。

●园区配套应倾斜政策，降本增效，运营可持续

生活配套设施是提升园区品质的关键，为鼓励多方参与建设园区配套，应给予一定的政策倾斜：

一是成本上，考虑按土地收储成本价供应保障房用地，降低开发主体的拿地成本；参考北京、上海等城市，配租型保障房的停车位配比适度降低至0.3-0.4个/100平方米；为国企、村集体嫁接银行、专项借款、专项债等金融资源，降低项目前期的融资成本。

二是运营上，近期应着眼于提供有品质的居住空间，以配租为主、适度配售，配租房比例不宜低于70%，确保园内可解决40%-60%的就业人口需求；剩余30%可建设配售房，通过销售回笼资金；中远期考虑将部分配租房转为配售房，有恒产者有恒心，为东莞留住符合产业发展需求的人才。

同时，园内的商业物业收益也较可观。以1500-2000亩的产业社区为例，就业人口约3万-4万人，日均餐饮消费约150-200万元（按东莞产线工人人均每日食品消费50元估算[3]）。建议园区运营主体持有商业物业，通过出租、引入第三方运营等方式，获得持续性收益。如新加坡裕廊集团持有乌美工业园的食阁，第三方企业通过申请承包食阁运营，再将摊位对外分租。

新加坡乌美工业园的食阁

●生态空间应为人所享、看得见、可进入

生态空间能增强人的感官舒适感，但也会增大园区的建设成本，像楼顶绿化、退台式厂房等，使用率不高、会降低空间的实用面积。要打造高性价比的生态空间，应坚持为人所享、看得见、可进入。

一是把绿色布局在园区的主要展示轴。沿轴带种植行道树、绿植等，提高沿线建筑退距，利用低矮群房设计，营造疏阔的视觉感受。有条件的高层建筑物，在墙面、挡土墙顶及护坡，宜采用垂直绿化方式，增加视觉感官的舒适感。

二是把绿色布局在慢行系统、人行流线交汇的节点上。推行厂房围合式布局，营造开放中庭、辅以景观绿植，形成人货分流的空间格局，使中庭成为员工休憩交往的空间。

苏州工业园的绿化空间

破局共生

——对产业社区深化研究的再思考

随着研究的深入，产业社区不仅要关注技术问题，还需要从开发模式、物业管理上，做更多的思考和探讨：

●村集体的参与路径、资金路径、利益平衡模式

国家文件鼓励集体土地建设保障性租赁住房[4]，但广东集体土地流转政策明确“集体建设用地不得用于商品房开发建设和住宅建设”，居住用途的集体土地，在供地、报批、不动产登记上，后续会有哪些堵点？村集体资金投资建设保障房，会有哪些限制？在土地出让年限、地价计收标准上，是否清晰？村集体作为开发建设主体，跟后续保障房的运营主体间，如何合作，收益如何分配，政策上是否允许？

●如何处理保障房闭环管理与产业工人持有房产市民化的关系？

有恒产者有恒心，要为东莞留住产业人才，需要为他们提供价格可承担的配售型保障房、长期租住的配租房。但假如这些人已经不在园内就业，那么他们购买/租住的保障房是否要退出？拟退还的配售房，采取什么标准回购？保障房的管理，如何处理“房源高效利用”和“让居者有其屋，留住优质劳动力”的关系？

●如何真正做到链式招商，实现产业社区运营的“大平衡”？

产业社区就像一颗颗火种，通过供给低成本、有品质、可持续的配套设施，“留下”一批高素质劳动力，吸引、带动更多产业链条的关联企业，但是“火种”的培育，需要开发主体投入资源、资金，而链式招商带来的收益，大概率是通过整个园区甚至更大范围企业成长带来的孵化收益去体现，如何把近期产业社区的投入，和更大范围、更长周期的收益实现挂钩，机制和路径上还需要更多的研究。

来源：东莞规划院

编辑：袁方其