6月14日，绿城中国（03900.HK）召开股东周年大会，绿城中国董事会主席张亚东、执行董事兼行政总裁郭佳峰、执行董事及执行总裁耿忠强等管理层出席。公司就企业销售、投融资、经营发展、产品力及行业思考等方面与股东进行了全面而坦诚的交流，也向外界释放了不少重要信息。

这几年，通过深化改革、优化组织架构、调整投资模式、强调产品力以及下沉市场，绿城中国取得了长足发展。2023年，企业实现营业收入1313.83亿元，同比增长3.3%；股东应占净利润约为31.18亿元，同比增长13.1%。值得一提的是，绿城中国非房地产开发板块收入亦由2022年的60亿元增至2023年的108亿元，净利润达12亿元。

2024年前5月，绿城中国又跑在了前面，实现销售额988亿元，操盘榜位列全国第二；新增货值283亿元，位列全国第六；回款率近100%；融资渠道畅通，境内外债务均如期偿还，行业规模从2019年的第31位跃升至2024年的第6位。近期又有约20家知名券商给予绿城中国“买入”或“增持”评级，平均目标价9.7港元/股。中金公司最新发布的分析报告更是认为，考虑到公司土地储备扎实、经营提质、央企股东背景等因素，亦维持了“跑赢行业”的评级。

战略面前 选择和努力同样重要

绿城中国这几年的发展，首先，得益于对行业趋势的准确研判。

5年前，当房地产行业还在信奉高杠杆、高周转、高收益之时，张亚东就带领团队开始潜心研究市场、对标企业、调研项目，并确定了“品质为先”的发展战略。3年前，张亚东又在公司内部提出预警，并提出了“四个分化”，即市场、资源、企业和产品的分化以及“四个变化”，分别是房地产发展从增量时代到存量时代的变化，供求关系、市场结构和房屋功能的变化。这些变化都深刻地影响着企业的投资发展。

比如4年前，在房地产行业形势一片大好的背景下，张亚东前瞻布局，果断推动绿城代建板块上市日程，克服重重困难，使得绿城管理在2020年7月成功登陆香港联交所主板，成为“亚洲代建第一股”。今天，代建业务正成为整个行业的第二增长曲线，众多房企争相进入，但绿城管理的市场规模和专业能力已稳居行业TOP1。

其次，在投资端，灵活高效的投资策略和土储质量为可持续发展提供基础。

绿城中国总裁郭佳峰介绍，绿城投资策略并非一成不变，曾经聚焦一二线城市，精准狙击，现在他认为没有绝对好城市、好板块，只有好项目。好的项目能做到“一年两熟”。一线团队从拿项目决策开始到运营端呈现，很多项目能够快速入市，这对现金流是一个非常好的保障。如2023年，绿城中国通过“能力封装”，将优秀经验总结为可快速复制的标准流程，项目从拿地到开工、首开周期平均提速至2.2个月、4.7个月，总体运营效率提速18%；竣工面积同比提升37%至约1732万平方米。通过“季度管控，动态管理”，全程监管及预警公司各项费用及费率，实现2023年管理费用同比下降4.6%，销售费用同比下降6%。同时，采购集中度持续提升，动态建造成本降低1.6%，集采价格下降2.8%，集采成果应用率保持100%。今年前5个月，在市场低迷之际，绿城中国平均首开率亦超过了75%，新开拓的12个项目4个已经开盘，实现了100%去化率。

三是，聚焦价值营销，将“懂客户，懂产品”落到实处。

在近年发展中，绿城中国将“最懂客户，最懂产品”确定为公司的两大战略支点，强化产品品质是绿城的“一号工程”；在品质建设方面，绿城中国已搭建了完善的品控体系，从源头材料到“绿式工程管理”再到工程巡检等，层层落实，确保品质落地。如2023年，绿城迎来历史上规模最大的交付量，全国累计254个项目全部实现品质交付，交付近19万户，众多项目实现了提前和高品质交付，杭州春风金沙因其新颖的园区营造和超前卫的外立面，一经交付便成为金沙湖板块内的住宅标杆；衢州礼贤未来社区则全面展示了绿城的产品力、展现力和兑付力。

截至2023年，绿城中国已连续12年在“中国城市居民居住满意度”调查中荣获佳绩。

最后，绿城还具备体制优势，作为一家混合所有制企业，绿城中国能以市场化的机制建立团队，并以市场化的机制做出经营决策。

探索新模式 成为“特而美”企业

当下，面对深度调整的房地产市场，绿城中国也在思考、寻找新的发展方式。过去一年，绿城管理层多次到日本考察，了解上世纪90年代末日本房地产高峰回落以后的市场走势，以及企业的应对之策。

“我们了解到，三井不动产以住宅办公楼作为发展重头业务，最困难时是连亏4年，股价大跌。”张亚东表示，三井不动产这家企业的业务也在发生着变化，目前主要是投资端占1/3，代建端、轻资产占1/3，运营管理占1/3，企业有商场和办公楼，最后实现“投、建、管、退”式发展。

这是否意味着绿城中国将重资投入重资产？管理层给予了否定答案，其实绿城有1/3的酒店是很好的，但再好也是长期投资，现在这个阶段更应该把能力匹配到重点工作上，所以近几年绿城并未在大商和酒店方面投入。

具体而言，一是在经营发展上，绿城中国将保证项目库存的积极去化，及时回正现金流，在确保企业安全底线的情况下，实现经营结果最优。

二是在机制优化上，绿城中国深化了轻重协同机制，大胆放权区域，以形成赛马机制，更进一步解放生产力，激活内部，如在减事提效上，大胆地放权给区域集团，甚至产品创新权力也放给了个别区域。

三是在投资上要求严守投资纪律，宁可错过也不错投。“所以今年的投资策略是‘没有好城市，只有好项目’，大家可以下沉，到各个地方去寻找安全的、利润好的项目，在项目端里面找项目，比如我给杭州公司下了一个指令，杭州核心区以外的地只允许买2块地，不允许买3块地，卖了一个项目才能再增加一个项目，就像我们喝酒一样，两瓶总量控制，不能喝第三瓶，会喝醉的。”郭佳峰说，但这个工作量会非常大，他会参与进去，努力地多去看、多去听。

四是在产品上，信奉“以客户为中心的产品主义”才是最合适的稳健发展之道，绿城中国将不断打磨和提升自身的产品力、服务力，让更多人住上更好的房子，并在建设方面提出“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”目标，要以产品为核心竞争力向好发展。

“发展是时间的函数，在不同的时间节点要做不同时间节点的业务。”张亚东表示，市场目前仍处于寻底阶段，在当下的市场环境下，绿城中国要守住基本面，持续做精存量、做优增量、做强变量，成为“特而美”的企业。

“我们都是很保守的人，都希望企业稳健发展。”张亚东表示，当然，管理层也在为10年后的绿城中国的发展做业务培养，做企业每一步都要提前布局，稳健发展，才能有更好的未来。