本报记者 夏晨翔 北京报道

城镇老旧小区改造量大面广，关系到千家万户的切身利益，考验着城市管理者的治理水平。改造工作既是重大的民生工程和发展工程，也是一项综合、复杂的系统工程。

当前，老旧小区改造面临着开发周期长、资金压力大、利益平衡难的困境，如何优化体制机制、拓宽融资渠道、创新改造模式，是摆在业内人士面前的首要难题。

“推进老旧小区改造工作最重要的就是民意，改造之前是让居民同意，改造之后则是让居民满意。我们当前主要试点BTO模式，即建设-移交-运营，既要保障建筑的使用性，更要打造一个韧性社区，通过后期良好的运营，解决可持续性问题。”北京筑福建筑科学研究院有限责任公司董事长董有在接受《中国经营报》等媒体的记者采访时，如是表示。

改造规模翻倍

日前，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发【2020】23号，以下简称“《指导意见》”），强调要大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推进构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

《指导意见》为老旧小区改造工作制定了明确的时间线。

按照工作目标，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

而今年的改造工作规模也较去年翻倍增长。国家发改委相关负责人介绍，2019年计划改造城镇老旧小区1.9万个，分两批在中央预算内投资保障性安居工程专项中安排250亿元予以支持。而今年明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，且目前已经全部下达完毕，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”。

此外，《指导意见》还确定了老旧小区的改造内容。据了解，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类和提升类三类。其中基础类，为满足居民安全需要和基本生活需求的内容；完善类，为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容；而提升类，则为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。

“我们作为建筑修缮施工一体化的承载方，发现在基础类改造项目中，往往会遵循低价中标的原则，由于造价定额，工程使用年限会大打折扣。所以，未来老旧小区改造，不但要在完善和提升方面下功夫，更要关注其可持续性问题，比如未来的物业服务、商业配套或者助老、助餐、托幼等问题。这些问题如果跟不上，三年以后翻新过的新小区照样会变为老小区。”东方雨虹建筑修缮技术有限公司总经理张勇分析称。

试点BTO模式

事实上，老旧小区改造内容丰富，大规模展开必将对经济产生强力的拉动作用，但也需认识到，以往的改造工作主要采取政府包揽、工程主导的模式，大量的资金需要政府承担，对地方财政形成不小压力。

对此，董有分析称，老旧小区改造要注重投入及产出。银行贷款必须得有抵押物和利息保障，所以在改造中，可形成资产包抵押给银行，获得建设资金。当资金下来之后通过满足合作条件的多方平台公司进行战略合作协商，再组建SPV公司，即阶段性项目平台公司，由政府提供支持和财政补贴，项目公司提供融资、建设、运营管理等专业服务，将老旧小区改造与片区综合开发有机结合，形成老旧小区综合开发改造模式。

“通过这种建设、移交、运营的BTO模式，可以使闲置的土地房产再开发，形成资产包，系统化地构建老旧小区改造的顶层设计和闭环式的运营机制，创新了老旧小区融资模式和老旧小区改造资产证券化之路。”董有指出。

值得一提的是，BTO模式不但有利于解决融资问题，其核心更在于“O”，即解决未来老旧小区“换新”后的运营问题。

张勇指出，老旧小区改造并不是用建筑新型材料重新修修补补一番那么简单，关键还在于老旧小区能否焕发“活力”，持续性地运营下去。其中既包括物业服务、商业配套的提升，也包括智能家居、绿色环保、健康养老等理念的输入。

鲁商健康产业发展股份有限公司副总经理尹炜同样认为，从地产界来看，开放社区将成为一种趋势，对于社区运营能力更是一项考验。在物业服务层面，未来老旧小区运营体系中，可以设立健康驿站，构建智能养老监测体系，提供更多的增值服务。

事实上，BTO模式作为一个多元主体共建共赢的平台模式，确实离不开产业链上下游的协同合作。目前，以筑福集团为代表的老旧小区改造BTO模式已进入到项目落地阶段，筑福集团也同东方雨虹、鲁商发展举行签约仪式，共同推进老旧小区改造BTO模式在全国的示范项目落地。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）