苏州，在姑苏区的平江古城，在碧绿的护城河边的古栈阁楼之上
听着出水芙蓉般的女子与出水绿叶般的男子唱着昆曲，一同参与本次花样年地产媒体行的黄总，隔着镜片的眼睛，都在放光，直呼美、美、美
我也觉得美，只是听不懂，也不好一直盯着人家女子看，目不转睛的那种
于是又刷起手机，关心起我那双，双十一在天猫买的耐克鞋子
说实话，看中了一年都没舍得买
1399元，这次双十一以659元的标的价格，在官方旗舰店成功下了70元的大定，美滋滋的
武汉，金地华中房产旗舰店在京东正式上线
2019年双十一16盘联动，1元秒杀11000元购房券、30000元车位现金券、80000元商铺限定券……
好吧，无论是耐克的鞋子还是金地的房子
今年的双十一购物节，她来了
这场线上的消费盛宴，与房子有关吗？
有关也无关
01
10年之前的11月11日，淘宝商城（天猫）举办的网络促销活动，当时参与的商家数量和促销力度有限，但营业额远超预想的效果
于是11月11日成为天猫举办大规模促销活动的固定日期
此后，618、双十一、双12已成为中国电子商务行业的年度盛事
京东、天猫、淘宝、苏宁在这几个关键的日子，相互较着劲
钱不钱的不重要，重要的是面子问题
今年的双十一，对于地产业内或者关注房子的朋友们来说
要比2018年热闹一些
天猫、京东、苏宁已经卖起了房子，而且首次将房产纳入到主推的阵营
恒大在苏宁上挂出万套房源
京东更厉害，在70城联合超过200家开发商，投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元
淘宝不用说了，属于第一个吃螃蟹的人，早在2012年开始，阿里的拍卖业务种类就包含了司法拍卖、资产拍卖、车房拍卖、珍品拍卖和大众拍卖等
今年9月，淘宝还上架了一套“1元起拍”杭州学区房，面积80多平米，围观人数多达10万人
回到武汉市场，也有一些热点，举两个例子
第一，平安好房
平安集团旗下房东电商平台，2017年在平安金融中心成立武汉分公司，在媒体市场有一些声音
作为一个老媒体人，我分析他们应该能够成为一匹黑马
因为武汉平安好房依托的是平安保险数十万的经纪人，每个经纪人都有至少100位准客户，这样来算，起码能够快速覆盖数百方的人群
可以，现在已经没了声音
第二，京东房产
2018年春节伊始，普通大众还沉浸在吐槽春晚的快乐之中
我们地产媒体界最勤奋的双雄Y总、P总，赴京见强东哥，拿下京东房产武汉区域总代理
作为一个老媒体人，曾经我觉得他们难以成为一匹黑马
因为京东毕竟是卖手机手环等电子产品的，连天猫都没有做好电商房产，京东难有作为，尽管我的手机就是在京东买的
好吧，大跌眼镜，人家做得挺好，听说去年合作碧桂园，几个区域卖了500套房
不禁要问，网上卖房会成为主流吗？
02
我们试着分析一下
还是从平安和京东在武汉落地的电商分公司入手
平安好房房产电商平台，她成立的逻辑是平安在全国拥有数百万上千万的保险经纪人，这个强大的终端，用于卖房，那应该完全的小菜一碟
于是，在武汉合作了碧桂园森林城市，项目在马来西亚
为什么选择这么远的一个项目呢？因为佣金高啊
平安集团，资产5万亿人民币，可谓富可敌国
一单保险业务，光基层业务员的提成就有50%，还不含主管、经理、总经理的
也就是1万元的保单，能够赚8000元，利润率至少在80%以上
而现在的贝壳或吉家等分销公司，拿着3—15%的佣金
还天天被吐槽
要知道，这点利润率对于平安，套用一句时髦的广告语
都不够油钱的
于是，好卖的房子佣金也低，他们基本不合作
合作的都是佣金很高的房子，却也都不好卖
做着做着，不想做了
看着一套100万的房子成交，可能最后利润只有1%，人民币1万元
平安属于高估了房地产销售行业的利润率
其实房产销售，属于金额高、利润低的行业，并且政策周期性强，有一定行业风险，没有看起来的那么美
京东做房产的逻辑是，京东电商平台强大的如织的人气，可以为房产、汽车等大宗消费品提供流量，最不济也是品牌宣传了
东哥毕竟是在电脑城摆过摊的，账算得精明
一眼看到了房产电商销售的优势与短板，实事求是的推进着属于京东的房产业务
于是，我们看到武汉优秀的媒体人P总，成为京东房产武汉公司总经理（代理）
轻资产运作、品牌输出、迅速扩张是京东对于房产电商的打法
代理制，做得好不好都能够收钱
假如一个城市100万，70个城市就是7000万，净赚一个亿，先实现一个小目标
好吧，清晰的目标定位，让京东在房产电商领域，落地生根
从目标利润率的维度来看，如果不是特别高
只是作为主业板块的一个多元化补充，电商房产是可以长期存在的
有一个关键问题，2018年福布斯财富排行榜
几大互联网巨头又是齐刷刷的入围，也许这点辛苦钱，他们还真的看不上
03
在我看来，互联网房产电商的核心价值在于，给降价促销找一个合适的噱头及强大的品牌背书
以2018年双11碧桂园与京东房产合作期间，狂销500套房子为例
是所有渠道的客户，只能在京东线上平台购买，才能享受到特殊的优惠额度
可能这个京东换成天猫或者苏宁，也可以卖到500套
理论上，只要是优惠购大、电商平台品牌够响，就可以实现集中促销的目的
真正说，去淘宝上面买打折纸巾的人，应该不是万科御玺滨江的客户
再者说，电商总部分给武汉房产的线上流量，可能是极少的
主动去刷、去截屏，都不一定看得到广告展示位
也就是说，电商平台也不一定能够赚到大钱、房地产项目也不可能新增很多销售机会
可是，为什么2019年的房产电商能够相对火爆，受到开发商的极大重视、电商互联网巨头的积极支持呢？
还是从两个维度进行分析
开发商这块，武汉楼市连续8年进入全国销量前三甲（这句话，说得多得想吐）
仍旧有80%的开发商，完不成今年的年度任务
剩余的50天，很多项目都是铆足了劲的推盘，成千套成千套的那种
压力很大
其他的城市，情况只能是更加严峻
连分销、总包这种营销毒药，尽管副作用明显，仍旧得用
何况是电商巨头，起码是一种营销的创新，有着独有的价值逻辑
在投入不高的情况下，值得尝试
电商平台这块
比如京东，我买手机的时候，天天上；比如天猫，我买鞋子的时候，天天上
可是，一旦我完成购买，我就不上了
看似高大上的互联网巨头，也面临着营收、流量的指标完成率，需要找一些新的价值点，去吸引网友关注
好吧，房产、特价房、1元买房、拍卖房，真的是可以带来新的人群关注的
金地华中房产旗舰店上线，起码所有的置业顾问、策划、总监、总经理都要上去看看吧，发发朋友圈吧
这不就是一种广告吗？这广告做的，还能倒收点钱
跟让子弹飞里，姜文说的，咱站着把钱挣了，不是如出一辙吗
04
老秦快40了，头发白了
很多朋友会说，这个时代变了，你落伍了
也是，这个世界一直都在变
报纸没人看了、相机没人用了、满街的大金链子也没人戴了
也许，上文老秦的分析过于片面、主观
还是要从更加客观的维度，分析电商房产的那些事
电商房产，有两个致命的症结
一个是缺失体验感
2015年，“爱屋吉屋”进军互联网房产销售，她有两个价值逻辑
1.所有的房源和客户都可以在线上进行对接，提高交易沟通效率
2.佣金环节只收一个点，远远低于链家的3个点
低成本+高效率，击中了二手房市场的痛点
这样的想象空间，让爱屋吉屋创造了一个世界纪录：最快完成五轮融资的企业
从A轮到E轮只花了一年零三个月，估值大到10亿美元，是全世界“独角兽”企业里最快的一只
然而，今年2月，爱屋吉屋消失了
究其原因，互联网售房，卖家没有真实房源的钥匙，而世界上没有两套一模一样的房子，所有的二手房销售，买家都必须去现场看看户型、感受周边配套
房子不像可乐，一般人还真喝不出来可口可乐跟百事可乐的区别
每瓶可乐，都是标准化的产品，而房子不是
一个是长达几年或者数十年的购买周期
武汉投资达人徐SIR说，6套以下的都是刚需
假如这个逻辑成立，一个45岁，拥有6套房子的成功人士
差不多也是9年一个周期，去完成一次购房行为
几万元的优惠，在9年的时间成本面前，恐怕不是特别的影响决策
从这两个维度来看，互联网房产电商的存在价值
恐怕只在于为精准客户的下定，作最后一次逼单的意义。
写在最后：
两天半的苏州之旅结束了，吃得挺好、玩得挺好、也挺长见识的
也感谢花样年地产领队们的精心照顾，期待着葛店项目的联排产品
事情也是积累了一堆，诗情画意之后还有老婆孩子要养
下了高铁，连行李都来不及放
马上回家取车，直奔一线
也终于在这个周末的晚上，到4S店给车做了个迟到的保养
很多东西，还是得面对面的去完成，就如汽车保养
希望朋友们在此次双十一的战斗中，取得胜利
我已经对那双下了大定的新鞋，满怀期待了！