21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

新年伊始，当别的城市土地市场还在热身（制定全年供地计划）的时候，上海就以2023年土拍“遗留”的两宗地开场，吸金63.2亿，拿了个“头彩”。上海土拍这招先发制人，恐怕是其他城市始料未及的。

而经历56轮竞价之后，招商蛇口在上海新年首拍中摇中近13万平方米的一宗TOD地块，耗资约52.51亿元。

1月10日，上海推出松江区两宗宅地，这两幅地块也是上海2023年第四批次“遗留”的地块。

公开资料显示，2宗地块位于松江区佘山和泗泾板块，总面积236.7亩，总建筑面积34.85万平方米，总起价58.7亿元。

松江区佘山北地块仅有国贸一家竞买人报名，成交楼面价21000元/平方米。

招商蛇口摇中的松江区泗泾镇地块出让面积129624.71平方米，容积率2.3，起始价48.0251亿元，最高限价52.508亿元。地块房地联动价51100元/平方米。

招商蛇口此次的竞争对手是华润、上海松江交投、厦门建发联合体，经过56轮厮杀触达地价上限52.51亿进入竞高品质建设指标环节，最终，两家房企均接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标以及7%的公租房比例进入摇号环节，由招商幸运摇中，成交楼面价17634元/平方米，溢价率9.33%。

就在2023年12月15日，上海第四轮土拍中，招商蛇口以45.95亿拿下建筑面积约38万平方米的潘广路TOD地块，此次又拿下一宗TOD地块。单就这两宗地总耗资已超百亿。

招商蛇口似乎要在上海房地产市场大干一场，在房地产持续调控的当下，信心何在？

纵观招商蛇口进入上海的21年里，也经历过高低起落。

2023年，据第三方机构统计数据，招商蛇口上海公司在上海房企中，在全口径销售金额、权益销售金额、操盘金额、操盘面积等各项中均列榜首；2023年权益拿地金额176.91亿，位列上海第三。

调控之下，行业分化，招商此番重仓上海无异于一场“豪赌”。2022年开始地产投资变成了集中战略，城市集中化，资金集中化，南北差异也越来越大，多数头部央企在南方一二线城市迅速占领市场。房企投资也逐渐出现分化。前不久，招商蛇口华南区域刚经历高管变动。而招商蛇口也抓住了上海的机会，自从前几年万科、华润、中海消失在上海土拍之后，招商蛇口迅速加仓耗资几百亿布局上海，整个华东区域逐渐成为了招商蛇口的布局重心。

一名招商蛇口华东区域原高管对21世纪经济报道记者指出，招商蛇口在上海的布局要从另一个角度分析：央企不同于民企的一个能力在于财务成本低，可以跨越周期。

“它有这个能力和底气。不同的企业、不同的团队来打同样的一场仗，打法和结果都是不一样的，因为这里头有一个时间轴，通过时间轴看问题就完全不一样了”。

据其透露，招商蛇口在华东的第一个十年，其实是不算成功的，彼时民企风生水起，市场竞争激烈。招商蛇口大概隐忍了10年-12年，直到2014年，才开始爆发，抓住了上海楼市的机会。据其认为，招商蛇口如果没有之前在上海的布局和隐忍，就没有后来的业绩爆发。

前述高管认为，如果是民营企业，在这样的市场环境与行情趋势下，仍然大手笔拿地，可以称之为“豪赌”；央企则叫战略布局。因为央企有足够的时间和耐性，因为它有战略布局的意图，它可以守十年，甚至更久。

他进一步指出，目前招商蛇口在上海布局的两个大型TOD项目，逻辑在于土地运营的趋势变化。目前只有“大基建”范畴的运营才能更好地赋能于土地。结合货币趋势，也可以看作是，政府给予房企的最好的一个未来加分加码的机会。