关于租赁市场的故事总是源源不断会冒出来些
今天跟大家分享的算是租赁和买卖之间的“相互亏欠”
就是越来越多挂牌房东把自己的房子从买卖转到了租赁
这本身两个不相干的市场，理论上想卖房哪怕跌破预期也还是要卖
但眼前这个市场里这两条原本独立的需求动线似乎正在发生交集
最先感知到这件事是我自己三月找房经常听到的一句话
这房原本是拿来卖的
现在拿出来租了
再后来是我们统计租赁房源库存的时候发现高库存的背后
有客户需求的减少、有保租房的稀释，同时也有二手挂牌的“战场转移”
就是原本打算卖掉，但因为价格低或者没人买，于是转而挂成了租赁
这样的房子以前有没有，当然也有，但近半年似乎变多了
然后我就找到身边一圈内中外环的中介小哥去求证
他们带给我的故事不断不断在说这件事
01
“这个价格我接受不了”
这里的价格倒不是租赁，而是房东老李跟客户谈判的价格
嘉定南翔某小区的小三房去年的成交价格还在450万左右
然后坐对面的客户出价320万
老李恨不得捏爆手里的纸杯子如果不是有水的话
但客户也很无辜，毕竟同小区同户型的房子上套成交价已经来到349万
他没理由不往下砍一砍
那天谈价不欢而散，也坚定了老李下架不卖的决定
他转头就对自己的中介小哥说现在的价格我接受不了
还是先租吧
同时停止的还有他的置换计划
原本的置换计划里他打算卖掉这套小三房、再卖掉自己和家人住的大两房
去置换隔壁面积更大一点的品质小区
结果这套价格被砍成这个样子
然后自己在住这套到现在来看房的人都很少，更别说出价
自己要置换的小区虽然价格也下来了，但可能因为房龄更新的关系降幅不比他们的小区
所以纠结了两个月，老李停止挣扎，索性先不换了
房子也拿出来继续出租，虽然租金也降了
但好歹房子还在
02
“怎么房子连个看的人都没有”
这是静安南京西路板块靠近衡复保护区的老房子
房东小王也是从父辈手里接过这套房子
他倒没有什么置换计划，单纯想整理手里资产
但没人来看房这件事是他之前没想到的
就挂牌前半月还有中介带人来，也不知道是不是水客但至少有人来
到上周为止，这中间两三个月一个客户都没
原本他以为是市场差
然而他宝山淞宝的同事都在两个月内顺利卖掉了房子，他就有点懵了
但其实他这房子地段是真的好，但也面临两个尴尬
首先毕竟核心地段，所以价格降来降去也没有低于10万/平
其次70年代的老房子房龄将近50年，无论是建筑结构还是用材都已经非常老旧
并且户型还是这种边边拐拐户型
所以谁会用十万均价去买一套70后、且户型不方正的老破小
这可能是这拨降价潮里最尴尬的存在
它不是降价就可以解决的问题，而是根本找不到对标客户
家庭客群面积太小、单身客群单价太贵
哪怕是文艺青年过来爆改，也改不了天杀的通风井和黑黢黢的楼道
在如今的挂牌市场里哪怕顶着内环光环也会在挂牌市场不断下沉
连砍价都不用担心，因为无人问津
就这样房子被迫转入租赁缓缓
03
“你的房子不好卖但好租啊”
这是徐汇区某门店的一位上门客
就是客户在路上走着看到一家中介门店然后进去找中介问
你们收房么，我在兆丰帝景苑有套一房
这是套70多平的一房设计，也是眼下二手里的一种反市场设计
单身刚需总价太高、家庭购买又不够住
挂了800多万，两个多月没卖掉
房东从国外专门回来卖房子，想着两个月的时间再降降价应该可以
但两个多月过去，挂牌价从800多万降到700多万依然卖不掉
后来经验丰富的老中介给他出了个主意
这房子不好卖，但好租啊
内环内又是徐汇核心区域、徐家汇站离得不远、旁边就是徐汇百联、汇金百货
不管是租给个人还是租给机构，租金是有保证的
所以这位上门客才会在路边找到一家中介机构想让对方来收房
机构上门看了房子的物况，大概每月能租到1.2万-1.3万左右
这套房也就这么顺理成章从买卖转成了租赁
跟机构签的合同一签就是四五年
04
“边卖边租吧，哪怕租金便宜点”
这是位临港的房东
临港比较有名的小区宜浩家园算一个
因为学区的关系这里的买卖和租赁都可以算的上临港样本小区
这套比较纠结的房子大概是85平两房、开发商原始装修
房东第一次决定不租转卖是因为去年底开始宜浩佳园附近的新房开始大量交付
原本3000元/月的租赁价格开始租不出去了
同样的价格客户可以选到周边房子更新、家电齐全的房源
而低于3000元/月的价格房东又不愿意，于是房东第一次决定挂牌卖掉
他找到中介挂牌220万
中介提醒他上套成交价格在185万左右
中介小哥跟我说220万价格不离谱的地方在于大部分宜浩佳园两房业主入手的价格就差不多在200-300万，所以低于入手价是肯定过不去心里那道坎的
果然这位房东就遇到这样的情况
220万的价格放在宜浩佳园是客户看都不会看的
但是你让房东降价，降到200万可以、降到190万可以、再降就有点吃不消了
果然到了今年4月房东又找到中介小哥
我的房子还是先租吧
同时二手买卖里他也依然挂牌着，似乎挂着就有点希望
而他的房子也成了中介系统后台里边租边卖的那种房子
其实这类房东虽然纠结，但却代表了此时此刻绝大部分房东的心态
叫不知所措
房子卖不掉、租金又降价，似乎哪条路都可以走、但又哪条路都不好走
05
“我这是工抵房，这么卖掉的话等于赔本”
这是比较特殊的一个案例，首先房子算豪宅
其次业主不是通过买卖拿到的房子
而是工抵房，就是开发商用房子偿还第三方工程款的一种方式
房子具体在哪我就不说了，大致位置在徐汇龙华中路附近，是个公寓项目
这个第三方是个建材商，工程结束后开发商一直没有回款
最后没办法开发商拿出四套房作为工抵房抵给了建材商
大概包括了两套大户型和两套小户型的公寓
拿到房建材商第一反应就是卖掉充工程款
但好几个月过去房子一直卖不掉
首先客户就不多，本身公寓产品就是类住宅产品，在豪宅挂牌量也在不断上升的背景里不占优势
同时哪怕有客户过来谈价，砍价幅度也不输开发商跟建材商之间的价格battle
所以建材商也跟前面几位房东做了一样的决定
不贱卖先等等
并且先租出去，不能放手里空置
于是建材商索性自己住一套，然后其他几套都先拿出去租
而且平时工地也比较忙，索性全部交给租赁机构
06
买卖和租赁是完全两个不同的赛道和客户群体
不然租赁机构不会将中介团队天然分成租赁和买卖两个条线
所以我们日常的市场观察里也天然将这两个部分拆解来说
这也是为什么今天这篇文字让我体感上还蛮特别的
居然有这么一个时刻找到了二手和租赁的一次狭路相逢
这样的事情以前有没有，肯定是有的
但这背后的不同在于，随着租赁库存基数变大放大了这部分房东的存在
与此同时，随着二手议价空间拉大也额外推动一部分房东不卖转租
这就是眼下来自二手和租赁的一个小现象