作者：纵横论市

金蝉未动蝉先觉，暗算无常死不知

溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼

很多时候，风险到来之前，往往是高潮汹涌，一些人往往不知道危险即将到来，而是沉浸在一片欢乐之中，结果可想而知。这句话，对楼市也同样有警示作用。

都知道，根据媒体的报道和相关数据统计，环京地区和西双版纳市是近年房价跌幅最大的代表性城市。2017年到目前，4年时间，燕郊从3.8万到1.9万，大厂从3.5万到1.4万，香河从2.4万到0.9万，固安从2.8万到1.3万，永清从2.3万到0.7万，霸州从1.4万到0.78万，涿州从1.8万到0.9万，宝坻从2.1万到0.9万等等，而远在云南的西双版纳，从3年前的1.3万降到0.7万。为什么会出现如此大的降幅？

如果说此前的鄂尔多斯房产泡沫破裂是因为产业转型受阻，导致人口流出、城市收缩，那么，环京等地的房价大幅下折，显然不应归属到此类原因。比如环京，此前房价暴涨是源于外地的购买力，特别是北京地区购房需求涌入。而西双版纳也是外地资金进入，特别是海南全域限购后，很多人把拥有独特气候资源的前者当成了下一个海南。说到底，这就是资金堆积，造就了一场资本泡沫盛宴，当楼市调控一升级，资金进不去，泡沫被刺破也就是自然而然。

按照这个思路，下一座城市可能是谁呢？

从统计部门发布的2021年第一季度销售面积和销售金额比值看，2021年全国新建商品房均价正式过万，达到了10658元/平米。而根据中国房价行情平台的统计数据显示，截至4月底，全国新建商品房销售均价过万城市达到了79个，不少二三四线城市房价涨幅处于领先位置。这就奇怪了，领头居然不是一线城市，而是城市等级更低一些的城市呢，毕竟前者的产业优势、人口吸引力以及收入都要高很多，后者毫无优势可言，这是为何呢？

根据统计，在这79个房价万元城市中，东部沿海占据了57个，中西部18个，其中，苏、浙、闽、粤就达到了41个，这其中有很多的三四线城市，如浙江的温州、丽水、金华，均价已超2万，衢州、嘉兴、台州、绍兴、舟山都超过1.5万，还有江苏的常州、南通、扬州，福建的泉州、莆田，广东的佛山，也超过了1.5万，超过很多省会城市的房价。此外，还有湖、盐城、徐州、淮安、中山、三明、湛江等一众1.1-1.5万元城市。

当然，前面说的还是一座城市的均价，其实，很多万元城市的核心地段，高的有3-4万价格，远不是普通购买力能承受的。如果说一二线大城市在科教、产业、人文、医疗等资源占有较为集中，吸引了不少人员落户而产生的购房需求，那么三四线城市在这些资源方面就要弱很多，但房价却异常凌厉，其实，这不难理解，主要就是大城市调控政策严厉，不少需求外溢到周边城市，跟前面提到的环京等地方的情况类似，主要这些城市的限购没有那么严格，有大量的资金进入。

一般认为，一些收缩型城市面临着住房供大于求，接盘无力情况，后市不被看好是很多人的共识，但对于这些经济较为发达、有资金追捧的三四线城市来说，真的就没有泡沫了吗？这让笔者想起了独立经济学家马光远在今年5月6日说了一段很严肃的话，在文章《现在是全球股市和房价最脆弱的时候》一文提到：

在马光远看来，房市的泡沫明显不正常，并且将以惊人的方式破灭，没有第二种方式，他的观点应该说是很悲观。实际上，我们就拿温州来说，民营经济非常之发达，在2009年时，新房均价位于北上深之上，名列全国第一，但在此后的民间借贷危机发生后，购房者资金断裂，满城尽显抛售声，开创了连跌40个月的历史。

经济如此发达的地方也经不起泡沫的侵蚀，更何况其他呢？月收入3000、4000的三四线城市，当资本潮水退去的时候，可别指望本地人接盘，即便他们想要接，也未必接得起。按照这个脉络去寻找，我们不能说所有的三四线房产都有泡沫，但如果外地购房人多、本地收入增长乏力但房价高企的三四线城市，出现硬着陆的概率无疑要大很多，所以，我们不要老想着那些收缩型城市市场，也要提防虽然经济发达但被资本堆积起来的房产泡沫。

还是那句话，出来混总是要还的，国家提出的房住不炒观念已经深入人心，闭着眼买房赚钱的时代已经成为过去式，我们买房要践行只住不炒，否则，谁也不知道自己会不会是接最后一棒的人。