根据大连新峰顾问近日发布的9月第一周、全年第36周的大连楼市数据周报显示，上周大连七区商品住宅销量继续攀升，达到13.18万平，环比前一周增长2.8%，同比去年增长了54.9%。新增供应4.95万平，整体较稳定。为前一周“‘金九银十’或将重现大连”的预判完成良好开局。

本期《峰云周报》将结合9月首周数据及去年同期数据对比，对大连楼市本月销量走势及热门板块进行预判和解析，并将结合当前市场供应格局，针对刚需置业优选区域进行分析及推荐。

Q：凤凰网房产大连站资深编辑景峰

A：大连新峰顾问高级分析师王健文

Q1

对比新峰顾问去年同期的周报数据，去年第36周到第39周期间，大连楼市的整体销量出现了一个非常强势的上涨曲线，销量在第39周达到了25.75万平的峰值。而受疫情影响，今年到8月为止的大连楼市整体销量较去年同期销量少了近50万平，房企业绩压力巨大。那么，结合两年同期市场行情，从现在开始后续的几周时间，大连楼市是否有可能达到甚至超越像去年第39周的25.75万平的销售高峰呢？

A

去年第36周至第39周，基本就是去年9月的一个整月。去年的“金九”成色是比较足的，单月全市七区商品房销售了72万平，是自2014年来最高水平。

体育新城、金石滩、高新中心、开发区滨海板块销售突出。但是目前来看，这些板块或因客源存在过度透支情况，暂时进入了销售瓶颈期；或因阶段性缺货，导致销量下行；而9月份又少有大型推盘动作，销售上涨动力有限。

因此，销量想要超越去年9月的难度还是很大的。不过，上周末恒大率先在全国打响了冲击“金九银十”、打折促销的第一枪，势必会对各城市的其他开发商有所触动，如果大连的开发商也能拿出恰当的促销手段吸引客户，销量依然有望接近去年同期水平。

Q2

在上一周的周报中，体育新城板块表现亮眼，与大连湾板块共同领跑板块热销榜，帮助甘井子区再度成为全市各区周成交量的第一名。尽管始终热度很高，但是体育新城板块也时常受到价格与价值不符的质疑。在近两年的市场上，这一板块最核心的价格支撑点究竟在哪里？板块未来的潜力在哪里？在今年秋季，这个板块更适合哪些人群购买？

A

体育新城目前会给一些人“价格虚高”的印象。但这其实就是近两、三年全市价格上涨的缩影。放眼主城五区，也只有大连湾和甘西、高新西部的一些远郊地区的价格低于体育新城。但论潜力，这些板块比起体育新城是要相形见绌的。

体育新城的定位是“城市副中心”和“生活典范新城区”，预计会容纳百万人口，会享受人口带来的大量红利。而只有有人的地方，才会有活力、有建设的价值。同时，体育新城又是大连“北进”的核心环节，也可以看做主城北中心华南的延伸。

地铁2号线延伸线预计明年通车，未来还规划有地铁8号线；招商花园城购物中心也会在三季度动工；近期又陆续批复了几个学校……可见，体育新城的配套已经开始逐步兑现。而更重要的是，尽管这里已经是品牌房企扎堆最集中的板块，而且地价也已经很高了，可一旦放地，很多开发商还是会趋之若鹜，可见开发商对这里多么有信心。

目前已拿地的开发商几乎都拿出了自己体系中的高端产品或极具代表性的产品来争抢客户。

可以说，体育新城不论是区域发展潜力还是产品力，都可以算是走在前面的。只不过目前在售的项目里，90平以下的纯刚需产品已经很少了，再加上价格门槛，可能对极致刚需的客户不算太友好。

Q3

热门板块水涨船高，价格洼地主城难觅。那么，对于经济实力有限的首次置业者而言，在目前大连楼市的供应格局下，还有哪些板块比较适合他们“上车”呢？

A

目前这个阶段，我们认为主城区的刚需价格线应该在15000元/平以内。根据这个范围来看，基本就集中在大连湾板块、甘西西部的科技创新城板块和泡崖板块，以及高新西部的龙王塘板块中。

相较之下，大连湾板块可能更适合在主城区东部或中部活动的客群，因为区域周边已建成的多条快速路、轻轨3号线和正在建设的海底隧道，都会成为其出行便捷度的保障；科技创新城、泡崖根据地理位置和居住环境特点，相对更适合甘区中西部的客群；而龙王塘则更适合地缘性客户或者高新区中心的外溢客户。