​ 峰回路转！万亿万达可期

文：大侦探

来源：丽尔摩斯

万达上市之路，再度峰回路转。

今天，万达集团官网发布通告，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）正式宣布撤回A股上市申请。

看上去似乎是万达商业在A股排队多年，又重新回到了原点。但有眼光的人则会意识到，近两年资本市场追捧的轻资产物管赛道，正在迎来一个超级巨无霸。

万达商业在通告中表示，“将进行轻资产重组，继续谋求在境内外市场上市。”业内人士分析，万达商业将大概率赴港股上市。由于彻底实现轻资产化的管理运营，也为万达商业在A股上市提供了最大的可能性。

万达所谓的轻资产重组，就是把万达商业的物管和持有物业分离，以商业物业管理为主营业务，从而实现轻装上阵。而这，正是去年以来港股的大风口。

以万达商业管理无可撼动的龙头地位，2020年在管368座万达广场、近150亿的利润，即便以平均市盈率算，万达万亿市值可期。

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一家更纯粹的轻资产公司

从A股撤回重组，应当是万达综合权衡各方面因素后做出的主动的选择，这有助于万达商业进行更为彻底的调整。

而从万达商业的通告来看，对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组后的万达商业转向港股后将以全新的面貌上市，这无疑是一个明智的选择，其发展前景值得期待。

万达商业的A股上市进程一直受到公众的关注。一方面，万达商业一度于2014年在港股上市，然后又于2016年从港股退市，其间万达商业曾于2015年向证监会递交了在A股上市的申请。

就在万达商业等待上A股的这几年里，国家对地产行业的政策不断在变化，市场的潮流也在不停转换，万达商业更是在不断进行调整。对比前后，当年递交A股上市申请的万达商业与目前计划重组后赴港股上市的万达商业早已不是一个概念。

递交A股上市申请的万达商业，其实应该简称“万达商业地产”，其招股书显示，公司的物业销售收入即房地产开发业务占主营收入超八成。到2018年，万达商业地产正式更名为万达商业，并开始彻底剥离房地产业务，截至2020年9月，万达商业的物业销售收入已降至为零，而商业物业租赁管理收入则上升至92.77%。万达商业已然成为一家纯粹的商业物业管理型公司。

有业内人士估计，这次主动撤回A股上市申请后，万达商业将进行新的一轮更为彻底的重组，因为直接瞄准港股，万达商业将放下原来基于A股市场的各种考量，其调整将更为精准、更为纯粹，万达商业将“脱胎换骨”，成为一家全新的商业管理公司。

其中，最显著的调整将是万达商业将成为一个更为纯粹的轻资产公司。早在2020年万达商业就已经宣布，自2021年起将全面实施轻资产战略，新开业的万达广场将全部是轻资产项目。而此次从A股上市队伍中撤回重组，万达商业可能将原来持有的万达广场悉数剥离，从而使万达商业成为一个真正的轻资产公司。

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万亿万达可期

焕然一新的万达商业此时选择在港股上市，正好踩在港股市场的大风口上：轻资产商业管理公司概念。

2020年3月，成立不满一年的贝壳找房登录纽交所，引发内地市场对“轻资产”管理平台市场价值的重新审视，而香港这座近水楼台瞬间成了众望之城。

轻资产商管业务是近两年香港市场最受欢迎的赛道之一，从2019年以来的物管公司上市潮来看，投资者给予物管公司较高的估值，部分物管公司的估值甚至超过了其地产母公司。

2020年，恒大、融创、碧桂园等18家公司的物业管理资产包，纷纷登陆港交所，并且备受资本追捧。据乐居财经统计，截至1月，42家物企中，市盈率最高已达226.96倍，平均市盈率为55.31倍。

对万达更有对标意义的，是同样做商业物业管理华润万象，市盈率更是高达107倍。

从披露的数据看，万达商业2020年前三季度的收入是271亿，净利润105亿，剔除因疫情减免超过40亿租金和物业费影响，万达商业全年的利润在146亿左右。简单测算，即便以55.31倍平均市盈率计，万达商业的估值也有8000亿，未来万亿市值可期。

截止2020年三季度，万达商业总资产5559亿，净资产2733亿。目前，万达商业管理的万达广场有368个，持有管理物业可出租面积也由2016年的2300万平方米增长到现在的3329万平方米，规模稳居国内商业地产行业首位。不仅如此，万达商业管理的万达广场，每年扩张都在50座左右。

万达商业作为全国最大规模的商管公司，其轻资产商管平台上市势必将受到投资者的高度青睐，势将获得相比于A股上市主体几十倍的估值，助力万达商管业务的腾飞。

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一次具有想象力的进击

转向轻资产并不是万达商业为迎合市场风口做出的决策，更不是一时兴起的短期行为。

从2016年万达商业首次宣布轻资产战略，到2021年万达全面实施轻资产战略，5年时间里，万达商业的轻资产模式已经步入成熟期。轻资产模式是万达商业结合市场现实情况和自身发展阶段综合权衡后做出的慎重决定，而此次重新上市则是一次具有想象力的进击。

重资产模式下，主要由万达出资建设万达广场，并通过在周边建设商业、写字楼等物业，以物业销售产生的现金流支持万达广场发展。“以售养租”的模式往往需要较大的资金投入，且对于大规模城市核心地段优质建设用地需求，很大程度上限制了公司发展规模。

轻资产服务型企业由于摆脱了重资产的束缚，依托复制性极强的业务模式，可以迅速持续扩大物业组合的平台网络及覆盖范围，自然发展更快。

为实现轻资产转型，万达启动“地产+金融”模式，与第三方业主合作，提供从选址建设、设计招商及运营等系列服务。另一方面，万达商管先后引入了腾讯、京东、融创及永辉等战略股东，进一步夯实科技赋能及综合品牌运营能力。

在轻资产模式下，万达商业将聚焦充分发挥其在商业资源与综合运营能的核心能力，通过输出行业领先品牌管理模式，按照租金收益与投资方进行分成，为万达商业未来增长提供了极大的想象空间。

另外，商管行业已进入并购整合时代，行业集中度将不断提升。从碧桂园服务收购蓝光嘉宝，恒大物业收购雅太酒店物业等案例来看，行业龙头均开始主动寻求并购重组机会，并通过并购重组中小型物管公司扩充第三方管理规模，进一步提升经营能力及估值水平。

万达轻资产商管平台一旦上市，通过上市募集资金后对中小型商管公司进行并购整合，进一步聚焦轻资产发展战略，提高市场占有率，真正形成业务发展与市场估值同步提升的良性循环。

进行彻底轻资产重组后的万达商业，无论是在A股还是赴港上市都是一次重新出发，将拥有更快的发展速度和更为广阔的发展空间。