8月的到来，意味着西城区“731”教改政策的正式落地，赶末班车的购房需求告一段落，在学区房带动下的二手房量价齐升，也极可能重新转变为“纠结观望”的市场心态。新房的大量入市可能进一步抢占二手房市场，在提前消耗了大量的购房需求后，京城二手房或将迎来新一波“犹豫”的购房人。数据显示，从7月份开始，二手房成交量已经出现了明显下滑，买卖双方暂别“我的眼里只有你”的“蜜月期”，携手走入“双缓期”，迷茫观望。
观望情绪抬头 7月份成交量下降超10%
“姐，新上两套学区房，有时间来看一下吗？”“没有！”“那……”还没等置业顾问小王推介合适房源，就被回访的客户匆匆挂断了电话。据小王回忆，在西城“731”学区政策出台后，区域内的二手房行情一路走高，即便在疫情影响下，看房人也是络绎不绝，6月份一度忙的顾不上吃饭。但进入7月、8月后，过户明显赶不上7月31日之前，看房热度也随着明显降温。
尤其是7月底到现在的半个月里，电话回访的客户中，十有八九的概率都是拒绝，门店访客量也大幅下降，与之前赶政策末班车‘主动上门’、过户‘爆棚’的情况形成鲜明对比。用小王的话说，“购房者的心态就像八月天，天凉好个秋，让人不知所措”。小王表示，通过和客户沟通，不少购房者都表示置业计划暂时搁置，想等等看，也有购房者表示暂缓购房，准备继续租房。只有极少数置业者仍然“求房心切”，但是这类购房者往往会把目光优先锁定在那些税费低、价格低的“熊猫房”上。
卖方方面，由于购房需求的下降，部分房东虽然仍将房源挂盘出售，但是他们的销售心态“大有不同”。“原来房主挂牌想马上把房子卖出去，但是现在一般是‘看看再说’，遇到合适的买家就出售，不然就转收房租。
杨先生在5月份挂牌了一套定福庄的二手房，挂牌价在二手房火热的时候还上调了30万，虽然没有出手，但杨先生也不打算降价，授意中介挂牌的同时，也帮忙出租，准备待价而沽。
近期买卖双方心理预期发生的变化，使得京城二手房市场迅速降温。麦田房产根据北京住建委的网签数据统计，7月份北京二手住宅整体网签量较上月有所下降。7月份(截止本月27号)北京二手住宅网签量为13195套，与上月同期相比下降10.1%。因为网签数据有一定滞后性，所以单看网签数据不能完全反应当下市场实际表现。麦田房产研究部分析市场实际交易数据发现，7月份市场活跃度较上月呈现出继续降温的特征。就北京麦田实际监测数据来看，7月份（截至本月27号）实际成交量环比上月同期下降了14.3%。此外，新增房源量及新增客源量均较上月同期水平下降约两成。
刚需房占比提升 成交价连续两个月回落
虽然现有的二手房成交出现了降温，但面向刚需的低总价二手房占比却明显提升。贝壳研究院的数据统计显示，房产经纪人带看方面，450万以下房源带看量环比增长率高于750万以上房源近4个百分点。成交方面，450万以下房源成交占比较6月提升3个百分点。
分城区来看，外围的大兴、昌平、门头沟、通州、房山等区成交量环比增幅居于各城区前列，其中大兴区环比增幅以30.8%居于首位。而中心的朝阳、东西城等区成交环比持平或回落。
图：2019年12月以来北京链家分总价段二手房成交结构变化
数据来源：贝壳研究院
刚需房、低总价房源的成交占比加大，导致7月北京二手房成交价格的持续下滑。贝壳研究院数据显示，7月北京二手房成交均价环比继续下跌3.1%，跌幅扩大。
其中，西城学区房政策落地，导致均价下跌最为明显。链家数据显示，7月西城区二手住宅成交占比仅5.5%，为2020年以来月度最低，较5月下降5.5个百分点。同比看，疫情影响下市场预期偏弱，7月均价同比仍下跌3.9%。
麦田房产的分析也认为，北京二次疫情后，二手住宅市场活跃度明显受到抑制。加上5、6月份交易量释放较多，导致市场实际活跃度并没有出现好转，二手房量价出现了明显降温。
降温可能继续 价格难涨
对于降温是否还会持续，贝壳研究院认为，从市场情绪来看，目前北京二手房市场买卖双方市场情绪较为平稳。7月北京二手房房源成交周期环比拉长2天至127天，比去年同期延长近1个月。
从业主预期来看，近两月业主调价中涨价次数占比持续回落，7月环比下降1.2个百分点至13.8%，业主预期偏弱。
综上，7月下半月需求增长进入平台期，预计8月北京二手房成交量将小幅下降。价格方面，市场预期不强的情形下，均价上涨动力不足，预计8月全市均价大概率将呈下跌趋势。
麦田房产也认为，从近期中央到地方出台的各项政策可以看出：接下来，北京房地产市场保持稳定走势的基调保持不变，因为稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标仍是中央到各地楼市调控的方向。
首先，7月24日国务院副总理韩正主持召开了房地产工作座谈会，重申“房住不炒”政策基调，明确传达出坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保房地产市场平稳健康发展。
其次，7月份，深圳、东莞、杭州、宁波、郑州、南京等房价上涨过快的多个城市纷纷出台楼市收紧调控政策。由各地政府实际行动可以看出，坚持一城一策、实施精准调控是接下来的调控思路。
再次，7月17日银保监会公布的《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，明确规定，互联网贷款资金用途不得用于购房及偿还住房抵押贷款，不得用于股市、楼市等。7月底，央行还向各大银行发出一份《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》。预计接下来，为防止资金违规进入楼市，银行对于以住房为抵押的经营贷、消费贷等贷款形式将加强监管，对个人购买住房的资金来源、信用状况等审批条件较上半年将会加严，综上所述，预计8月份二手房价格难有上涨，将以维持稳定为主。
文/北青-北京头条记者 李桁