让买房人怨声四起的公摊制度，在2025年估计要彻底消失了？

就这几天，湖南省衡阳市官宣取消公摊，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

注意！这次不再是通过提高得房率变相降公摊，而是直接对公摊面积下手。

按照规定，“公摊面积”包括两部分：

一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

而根据衡阳市《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

由此可以看出，新的计价标准已经排除了“公摊”的面积，这被视为“取消公摊”开始落地。

而在之前，是通过提高得房率来推行“零公摊”的。

广州市在这方面走得最早也最快。

去年11月份，广州公布了最新的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。

在房地产下行周期，为了讨好消费者，开发商必须要“让利”。如果新房“加量不加价”，就等于是变相降价。

所以开发商们猛卷户型设计，使得得房率越来越高，不仅消灭了公摊，甚至出现了100平的建筑面积，实际使用140平的局面。

不仅是广州，济南、合肥、深圳等多个城市都调整了计容新规。

事实上围绕公摊，一直以来都有着相当大的争议。

甚至由于公摊面积过大、导致得房率过低，都酿成了社会新闻。2022年有媒体报道，有购房者抱怨，110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米。

从近些年的政策看，取消公摊渐渐成了一种共识，但为什么之前的推进速度慢呢？

一是因为开发商想从公摊面积上抠利润。二是担心在市场过热的情况下取消公摊会提高每平米的名义房价，加剧房价上涨的预期。

这是在房地产上行周期里所考虑的。如今市场环境发生了逆转，买房人都在观望，不敢轻易出手。

所以开发商要”加量不加价“，提高得房率。再加上今年第四代住宅的崛起，很多城市可以接受做大露台。这可以看作是政府的有意引导，在政策端提供建好房子的前提，起到鼓励大家换房的作用，有利于新房销售。

以公摊面积“消失”为标志，国内商品房很可能再次掀起一次“换代”的大潮，这对房地产行业影响深远。

买房的逻辑也会发生翻天覆地的变化。

因为在新产品和以前的二手房旧产品之间会形成明显的价格差距。以前得房率70%～90%的二手房，房价会是一个梯队，100%以上得房率的新产品会形成另一个梯队。

买房人切记买新不买旧，如果在新规产品和二手次新之间做选择，即使新规产品价格比二手次新略高一点，也要坚定地选择新规产品。

二手房本来想靠“性价比”能够好卖一点，但如今公摊面积将取消，再加上楼龄老、产品又过时，房子还怎么卖？

当然，优质成熟稀缺地块的二手住宅不用担心，在房地产的价值判断里，地段依然是核心。

房子是居民家庭财富最重要的组成部分，房子产品的迭代潮更印证了那一句老话——选择大于努力。█