久期财经讯，9月2日，穆迪将建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK)的评级展望从“稳定”调整至“负面”。

与此同时，穆迪确认了建业地产的“Ba3”企业家族评级(CFR)和“B1”高级无抵押评级。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“负面展望反映了穆迪的预期，即由于建业地产核心市场的运营环境具有挑战性，以及获得离岸融资的渠道减弱，建业地产的销售和财务指标将会减弱。”

“与此同时，评级确认反映了穆迪的预期，即建业地产将有足够的流动性来满足其在动荡的离岸债务资本市场中的再融资需求，以及建业地产在其国内河南本土市场的领先地位”，Tsang补充道。

评级理由

建业地产的Ba3 CFR反映了其在河南省领先的市场地位和长期的运营记录。评级还考虑到其充足的流动性。

然而，建业地产在河南的地理集中限制了其运营灵活性，并使其面临区域经济和监管风险。评级还受到与公司扩张计划相关的执行风险和融资需求、对合资企业的风险敞口以及对离岸债券融资的高度依赖的制约。

穆迪认为，鉴于离岸债务资本市场动荡，以及近期离岸债券价格下跌，建业地产在以合理的融资成本发行新的离岸债券为到期债务再融资方面将面临不确定性。

离岸债券市场是建业地产的主要融资渠道，截至2021年6月30日，占其总债务的65%。

建业地产有两只美元债券，总额为9亿美元，分别于2021年11月和2022年8月到期。截至2021年6月30日，到期的离岸债券占建业地产总债务的20%，但穆迪预计该公司有足够的内部资源偿还这些债券。然而，还款将减少未来12-18个月的运营资金。如果离岸债务资本市场持续疲软，该公司的财务灵活性也将受到影响。

建业地产的流动性仍然充足。穆迪预计，截至2021年6月30日，建业地产持有109亿元人民币的无限制现金，以及运营产生的现金流将完全覆盖其承诺的土地付款、股息以及未来12-18个月到期的债务。截至2021年6月30日，无限制现金大幅减少的影响在很大程度上被截至同日的短期债务相应减少所抵消。

穆迪预计，考虑到7月和8月洪水和封锁对其在河南的房地产销售造成的干扰，以及经营疲软和融资收紧，该公司的合同销售额将从2020年的683亿元人民币降至今年的600亿至650亿元人民币。今年前7个月，公司实现合同销售额333亿元，与2020年同期持平。据该公司称，其今年下半年拥有约688亿元人民币的可观可销售资源。

穆迪预计，以收入/调整后债务衡量，建业地产的杠杆率将在未来12-18个月从截至2021年6月的12个月的133%降至105%左右，因为融资收紧可能会限制该公司在2021年下半年和2022年的项目交付速度和收入增长。

与此同时，由于收入可能下降，融资成本可能增加，该公司的EBIT/利息覆盖率将从截至2021年6月的12个月的3.2倍降至未来12-18个月的2.5倍左右。建业地产的EBIT/利息覆盖率相对于其Ba3 CFR，处于较弱的位置。

由于结构性从属风险，建业地产的B1高级无抵押债券评级比其CFR低一个等级。这种从属风险反映了这样一个事实，即建业地产的大部分债权都在运营子公司，在破产情况下优先于控股公司的债权。此外，控股公司缺乏结构性从属的重大缓解因素。因此，控股公司的索赔预期回收率将更低。

在环境、社会和治理因素方面，穆迪考虑了建业地产对其控股股东胡葆森的所有权集中，截至2021年6月11日，胡葆森持有该公司69.64%的股份。公司向关联方提供财务担保也将增加其或有负债和潜在资金损漏的风险。

这些担忧因特别委员会——特别是审计和薪酬委员会——的存在而得到缓解，这些委员会由独立非执行董事担任主席，监督公司治理;以及《香港联合交易所上市规则》和《证券及期货条例》在中国香港特别行政区对关联交易的适用。

就股息支付而言，建业地产于2018-2020年度将基本稳定的派息率维持在权益净收入的30%-40%。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于负面的评级展望，该公司的评级在未来12个月内不太可能上调。

然而，如果该公司以合理的融资成本恢复其离岸融资渠道，平衡其融资渠道，降低对离岸融资的依赖，实现扩大经营规模的业务计划，改善其信用指标，并保持足够的资产负债表现金来支持其流动性，评级展望可能会恢复稳定。

如果建业地产的合同销售额、流动性、利润率或信用指标恶化，评级可能会被下调。

若有任何迹象表明该公司无法为到期债务再融资、无法恢复海外融资渠道、或无法在维持合理融资成本的同时平衡不同类型融资渠道的风险敞口，都可能给该公司的评级带来压力。

可能引发评级下调的信用指标恶化包括EBIT/利息覆盖率低于2.5-3.0倍、毛利率低于17.5%-20%或无限制现金/调整后短期债务低于1.0-1.5倍。

如果该公司与合资企业相关的或有负债或向合资企业提供资金支持的风险大幅增加，评级下调压力也可能加大。这可能是由于其合资项目的财务实力和流动性严重恶化，或是对新合资项目的投资大幅增加。

建业地产股份有限公司成立于1992年，是河南省领先的房地产开发商。截至2021年6月30日，该公司土地储备权益总建筑面积为(GFA)为5621万平方米。该公司于2008年6月在香港证券交易所上市。截至2021年6月11日，建业地产董事长胡葆森持有公司69.64%的股份。