观点地产网左手融资，右手拿地。在经历2018年收紧的金融环境后，房企在2019年春天迎来喘息，新一轮的融资和拿地大战正在进行。

4月23日，在以“基金与房地产”为主题的2019城市观点论坛上海圆桌上，上坤集团助理总裁兼资管中心总经理周霖接受了观点地产新媒体的采访。

拥有20余年的国有银行业务从业经验，周霖与我们分享了房企融资、上市以及上坤目前的发展等不同话题。

在他看来，由于去年下半年整个市场经济下行，大多数房企减少买地，因此资金一旦放松，就会找安全的，有底层资产标的物进入，这也同时解释了近期为什么有那么多外资集中进入核心城市的持有型物业，因为其他的风险相对高一点。

在一定阶段做正确的事

尽管融资放松，但房企仍在从各个渠道寻找资金，其中房地产基金成为越来越多房企的选择。

周霖介绍，上坤2015年开始就与房地产基金合作，包括股权投资，也有跟基金一起收购资产做夹层，做资产收益权，和大房企相比，上坤在各方面会相对灵活，更容易和地产基金合作。

除此之外，上坤还从银行、信托、资产证券化等多渠道进行融资，分布在项目的前端、中端和后端，构成一个完整的融资模型。

事实上，房企的融资渠道日渐多样化，但最核心的要素之一仍是成本，在周霖看来，需要做到的是“风险和收益的平衡”。

另一方面，上市作为房企输血的重要渠道，去年下半年至今已吸引不少中小开发商纷纷IPO，周霖却更为谨慎冷静。

概括而言，房企上市首先是土地储备，未来的可持续发展，只有把这些准备工作都做充分了才去上市，否则没有意义。

另外，周霖指出，2019年市场开始变复杂，包括资本市场它很多体制也在变，境内境外的资本在变。

“上坤未来会根据企业发展需求，在一定阶段做正确的事情。 ”周霖强调。

关键期与复杂的2019

不过，周霖并不否认与资本市场对接是每个企业都在考虑的事，但在此之前，他认为企业要把内部的核心竞争力打造好，不断地迭代。

在他看来，这两年就是上坤高速发展的关键时期。

从大的行业环境而言，周霖认为2018年比较简单，就是一个经济下行，但2019年会更为复杂。

因为国家提出新城镇化建设，也就是在城镇化建设上面加了一个新的定义——打造城市群，2019年就是新城镇化建设和城市群打造的起步阶段。

“过去我们会简单地划分出一二三四五线，但是现在城市群的建立，包括中心城市，包括产业进去、人口的流动都会发生，对企业在投资的把握上要求会更高。”

为此，目前上坤针对不同城市群设立了七个区域事业部在不断地寻找城市群的深耕机会。

其中，江苏区域事业部，上海区域事业部浙江区域事业部，负责长三角区域；中部则有河南区域事业部、湖北区域事业部、安徽区域事业部来匹配中部的城市群；另外一个就是粤港澳湾区有广东区域事业部。

具体到市场和投资上，周霖指出，市场是处于房地产总的房价的控制过程当中，房企拿地已不像过去那么简单。

“如今，房企要靠自己的产品，要靠成本控制，资金优势来算数。所以除了规模，我们的经营水平，团队打造都非常关键。”

事实上，随着城市分化，行业的整合程度不断提高，房企正面临越来越大的生存挑战，对年仅十岁的上坤而言则一定要保持这个市场地位。

“过去一两年我们也做了一些土地储备积累，在2019年会形成货值，2019年我们也会继续在公开市场积极拿地，另外包括勾地、收并购也都有。”

对话中，周霖反复强调产品力和团队的打造尤为重要，他向我们透露，职业化程度高也是他去年加盟上坤的重要因素。而随着新一批职业经理人的加入，十周年的上坤也正走向关键一步。