2019南京楼市可谓历经“冰与火"，既有波澜不惊的过渡期，也有热火朝天的爆发期。同样在这一年，楼市政策面严控、资金面收紧，部分板块率先降温、去化困难。2019年乐居南京【谋变】主题年终盘点出炉——
本期关键词：合纵
2019悄然已逝，回望这一年，全国楼市在“一城一策”的严格调控下，发展相对平稳，表现更为亮眼的反倒是土地市场。
50大城市合计卖地4.41万亿，16个城市卖地超千亿，其中南京卖地1654亿元，同比增长77.32%，位列全国第七，卖地金额比肩楼市兴盛期的2017年。
2019土地市场大数据出炉 总成交1654亿、出让184幅地
先看详细数据。
根据乐居整理的土地成交数据显示，南京2019年全年全市共出让184幅地块（工业、科教用地除外），其中南京主城121幅、溧水26幅、高淳37幅。全年南京市土地成交总金额约1654.2488亿，仅10幅达到最高限价。
2019全年南京土地市场出让情况↓↓
细分来看，南京主城区共成交121幅地块，总成交金额1501.47亿元。其中涉宅地块78幅，成交总金额1334.51亿元。另外高淳、溧水区共成交地块63幅，成交总金额为154.78亿元。
另外根据金刚石数据显示，2019年，南京土地市场的各项指标全面超越2018年。其中，今年全市供应土地总建面1899.8万㎡，同比上涨19.54%；成交土地总面积886.9万㎡，同比上涨18.7%；成交土地总金额约为1570.9亿元，同比上涨56.5%。
△数据来源于金刚石
在一年的激烈博弈之后，南京各大板块的高价地格局也被再度刷新。
从整体的行情来看，今年共有8个区域地价被刷新，但明显上半年土拍热度更高。8个地价被刷新的区域为迈皋桥、龙潭、谷里、江心洲、板桥、城中、小市以及江北核心区。
2019 江北成交总面积约195.7万㎡，排名全市第一
从地块数量上看，据乐居统计，2019年南京主城区共供应127幅地块（不包括高淳、溧水），其中1幅流拍、5幅中止出让，最终成交121幅。
从各板块成绩来看，仅有三个板块供地面积超100万方。江北板块（含六合）共计36幅地块成交，总成交面积约195.7万㎡，稳居第一；排在第二的是江宁，成功出让32幅，总成交面积约181.27万㎡；排在第三的是溧水，成交26幅地块，总成交面积约135万㎡。“两江”板块土地成交面积直逼200万㎡，绝对是2019年土地市场的“战斗机”。联系新房供应情况来看，2020年“两江”仍将成为南京新房市场的主力供货军。
除“两江”外，城南、城北两大板块开始持续发力。城南的西善桥、南部新城的土储资源比较丰富，且上新速度快；南部新城开始崛起，起点高、定位高，将成为未来一段时间内主城的主力供地区域，且区域整体均价不低，2019年区域最高楼面价达到29705元/㎡。
不过，城南2019年的高光时刻却是来源于板桥。120轮竞价，楼面价15453元/㎡，自持租赁住房建筑面积高达3000㎡，宋都以斐然的战绩拿下板桥G18地块，重新杀回板桥，这是城南2019年唯一一幅达到最高限价的地块。
△宋都G18地块位置（来源于江苏土地）
城北方面，多个大牌房企入驻，如恒大、高科、招商、融创、华侨城等，一跃而起成为南京楼市的又一重点关注区域。其中，外来房企新希望两度落子城北，拿下迈皋桥、经开区2幅宅地；高科继紫微堂、荣境两大项目收官之后，将在迈皋桥打造改善产品，值得期待；另外，重仓城北的葛洲坝，再下重金竞得小市地块，持续深耕城北。
备受关注的河西，今年共出让7幅地块，其中5幅涉宅。相对来说，区域土拍整体比较平稳，虽有竞价但都比较理性，仅1幅宅地荣盛江心洲G08达到最高限价，并未出现辉煌时期的地价超过房价的疯狂。但这种情况只能表示市场理性，并不能代表河西区域“利空”。
2019土地市场各大榜单出炉！
单幅板块成交总价排名
从单幅地块成交金额看，上半年总价最高的是赛虹桥G59地块，为61.8亿元。该幅地块以底价被南京颐盛房地产开发有限公司拿下，为国资托底地块。小道消息称，该地块未来将由仁恒代建。
排名第二的是城北G01地块，为53.2亿。据悉，该地块经过120轮报价，被四川新希望竞得，总价53.2亿元。当天同时参拍房企还有：招商，龙湖，雅居乐，金地，融创，栖霞&电建，金茂，绿城，平安，新希望、淮安水利、合景泰富&阳光城等等，竞争激烈。
位列第三的为南部新城G32地块，该地块是南部新城暌违市场6年后出让的第一幅宅地，吸引平安、保利、金茂、中海、招商、新希望等14家房企厮杀，最终被金茂摘得，成交总价达51.5亿元。
△G32地块位置示意图（来源于江苏土地）
2.土拍最高楼面价39199元/㎡
合纵丨2019年南京土地报告！卖
2019年楼面价排行前三分别诞生于城中、河西中、江心洲，均为南京楼面价顶尖的片区。据目前已知消息，三幅地块均将建设改善项目。
楼面价冠军是城中G17地块，经过28报价，被栖霞建设竞得，总价10.6亿，楼面价39199元/㎡，溢价率为34.2%。
▲G17地块位置图（江苏土地）
3.土拍自持面积最高13000㎡
自去年7月17日起，土地拍卖环节取消“现房销售”要求、全面推行“竞自持”以来。意味南京将不再有要求现房销售的地块拍卖。从上半年拍出的10幅触顶最高限价地块看，自持面积在200-13000㎡不等。
其中，2幅地块自持面积过万。荣盛江心洲G08地块自持面积最大，为13000㎡，总价15.6亿，触顶楼面价在31980元/㎡；排名第二的是德信谷里G11地块，自持面积在10000㎡，实际楼面地价在15946元/㎡。
值得注意的是，目前土拍竞价政策有所变化。当地块竞价达到最高限价时，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积多者竞得，建成后无偿移交政府。这一政策的变化，从侧面反映了南京对推进“人才安居”工作的决心。
4.地块最高溢价率为169%，为医院用地
2019年土拍最让人出乎意料的是，最高溢价率地块为1幅医院用地。前海人寿保险股份有限公司经过111轮竞价，以3.5亿元竞得汤山G81地块，溢价率高达169%，创2019年南京土地溢价率记录。
另外，从溢价率排行可以看出，高淳、溧水的土地溢价率更高，主城出让地块鲜有上榜。主要是因为主城地块价值更高，但同时开发成本和风险更高，所以不少房企转战低一级的土拍市场叱咤风云。
5.房企拿地面积最高50.8万㎡
△数据来源于金刚石
从面积看，2019年拿地面积最多的是文投控股，2幅地块均位于六合，总成交面积约50.8万㎡，但并无涉宅用地；其次是高淳国资集团，斩获9幅地块，以商业用地居多，成交面积约37.3万㎡；排名第三的是金茂，共计拿地3幅，总成交面积约35.1万㎡。
6.南京土地市场房企交易总金额最高112.1亿
从房企土地储备情况来看，2019年土储洗牌。国企、央企重仓南京，华侨城一口气拿下4幅地块，成交总额高达112.1亿元；金茂也在此前深耕基础上，再下3幅地，成交总额达96.1亿；另外，招商、国资等纷纷出手……国企、央企动作频频，纷纷布局南京，足见南京地位之重，未来份额可能还会持续加码。
2019年，南京土地市场最大的黑马莫过于新希望，凭借进驻迈皋桥成功闯入南京市场，并趁势再入城北，共拿下货值89.7亿元的2幅地，开启南京征程。
△数据来源于金刚石
2019 市场新趋势！房企“合纵”成主流大势
随着南京楼市调控的日益深入，房企“抱团”现象越来越多，联合拿地、开发屡见不鲜，房企合作已然成为大势所趋，这一现象可概括为“合纵”。
古有苏秦游说六国诸侯实行纵向联合抗衡秦国，今有房企强强联合，通过多种合作力求完成既定目标，并达到“1+1≥2”的效果，即为“合纵”。目前，南京的房企“合纵”主要分为4种方式。
1、强强联手入市抢地 ，案例较少
联合拿地，顾名思义，两家或以上房企共同成立子公司，参与地块竞拍。目前，南京房企联合在主城成功拿地的并不多，仅4幅地被房企联合拿下，分别是G12、G86、G88、G106，具体信息如下↓↓
联合拿地这种情况出现的少，主要有两点原因：第一个原因是，受到土地出让要求限制，南京不少地块出让条件中明确规定不允许房企联合报名。出现这样的条例，既是限制拿地房企的资金实力，确保有能力、有资金的房企拿地；也防止房企联合串标，影响土地收入；
第二个原因是南京土拍竞争激烈，即使房企联合报名，谨小慎微的风格也难以杀出重围。
2、“0.5+0.5”≥1，房企联合开发求共荣
和联合拿地相比，联合开发可操作性更高，俨然已成南京楼市大势，是房企合纵的主要方式。据乐居网南京站不完全统计，目前南京待售和在售的项目中，有84个项目为房企合作开发项目。
卖出184幅地、揽金1654亿元
从上表可以看出，南京主城各板块均有合作开发项目，尤以“两江”板块为首，主要是由于“两江”板块供地充足，且部分板块是目前的置业热门板块，为兵家必争之地。
南京的联合开发项目，合作房企数量2-3家为常态，最多为7家，印悦府、都荟天地均为7家房企合作。
在众多房企中，联合开发最积极的房企为保利、招商、金茂、弘阳、金地、银城。
房企联合开发俨然成为常态，究其根因，一是降低开发成本及风险，不将鸡蛋放在一个篮子里，防止大额亏损，同时资金分散投资说不定可以带来“0.5+0.5＞1”的效果，一般来说高价地项目多方合作就是出于这种考量；
二是联合开发有利于提升房企的全口径货值，在进行年终清算时，合作项目的货值同时归属于合作方，成绩单更好看；
三是目前南京拿地难度比较高，很多外来房企苦于无法进入市场，转而寻找有地的房企进行合作“曲线救国”，如路劲通过与中铁合作“花语江南”，成功进入南京市场；而成功进入的外来房企，对南京市场不熟悉，因此需要与在本土市场的“老大哥”一起合作操盘，避免不必要的风险，新希望便是如此。
四是寻找市场影响力比较强的房企合作，有利于项目的品牌溢价效应，比如桃园世纪项目，仁恒操盘，而仁恒在南京的项目基本有口皆碑，对销售有加持作用；
还有一种比较少见的情况是，同批次地块竞拍过程中，两家房企竞争进入白热化，在不断逼近最高楼面价的情况下，两家达成友好合作，避免加大成本投入。小道消息称，江北核心区正荣和卓越便是这般达成了友好合作。
3、国有资本入市托底，与房企“合纵”共赢
目前，南京的土地市场也存在两极分化的状态，热门板块的土地供不应求，然而部分土地由于限制条件多、价格高于开发商心理预期，亦或开发难度高，存在无人问津的情况，此时为了避免土地流拍，会由国有资本进行托底。
国有资本托底之后，会委托品牌房企进行代建，这也成为一种“合纵”方式。此前，赛虹桥G59、G60地块底价被国盛投资拍下，国盛投资隶属于南京市人民政府国有资产监督管理委员会。小道消息称，未来或将由仁恒进行代建。
4、本土房企“另辟蹊径”，走多元化发展之路
南京市场的吸引力无疑是巨大的，资本雄厚的国企、央企纷纷重仓，很多有实力的外来民企都想要分一杯羹，这使得很多本土房企生存愈发艰难。属于本土房企的辉煌时代已经逝去，公开招拍挂市场拿地困难，要想长远发展，只能“另辟蹊径”。
2019年10月，银城以底价2.6亿元竞得南部新城G63医院用地，住宅用地太过抢手，银城转而介入医疗行业，为自己的长远发展另谋出路。据了解，2019年，银城提出大康养战略，未来预计会在康养下面形成产业链，如跟康养结合比较紧密的中医、理疗、中医食品、中药，打造房地产+体系。
写在最后
2019年南京的土地市场，经历了上半年的辉煌与下半年的平静，整体处于上扬趋势。但与新房市场一样，存在冷热不均。国企、央企重仓的局面持续加重，但在房企“合纵”大势之下，小房企及外来房企通过“合纵”实现共赢这一举措或许将更加风行。